Редко покупка квартиры происходит спонтанно, без предварительного анализа и тщательной подготовки. Обычно это взвешенное решение. А вот продавать иногда приходится внезапно. Обстоятельства могут быть разные: от необходимости увеличить жилплощадь, потому что в семье родилась тройня, и до ситуации, когда срочно понадобились деньги. А еще случается переезд, развод, и так далее. В общем, так бывает: не планировали, а продавать надо.
Ну что ж, надо так надо. Но как быть, если квартира – ипотечная? Ведь она находится в залоге у банка, а значит, собственник не может распоряжаться ею как заблагорассудится. Да он и не совсем «полноценный» собственник, получается. Товар-то «с прицепом», а точнее – с обременением, которое предварительно нужно снять.
Итак, деньги нужны срочно, квартира ипотечная, рефинансирование и реструктуризация не помогли. Неужели ничего нельзя сделать? Ну конечно же, можно.
Есть целых три легальных способа продать ипотечную квартиру:
1. Погасить ипотеку самостоятельно.
Как мы уже писали, чтобы продать ипотечную квартиру, надо снять с нее имеющиеся ограничения. Сделать это можно либо самостоятельно, либо при помощи другого лица.
Взять деньги в долг вряд ли получится – иначе вы не платили бы ипотеку под бешеный процент. Значит, остается один вариант: ориентироваться на средства потенциального покупателя. Он вносит плату за квартиру, часть денег идет на полное погашение ипотеки, после чего оформляются документы на нового собственника.
Кстати, не забудьте заранее рассчитать ту сумму, которую нужно внести на банковский счет для полного покрытия ипотечного долга. Ведь ее придется прописывать во всех официальных документах.
Конечно, в здравом уме и трезвой памяти ни один человек не отдаст незнакомцу крупную сумму денег просто так. Поэтому между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи, где дается подробное описание предмета торгов, а также прописывается обязательное условие – заключение основного договора купли-продажи после снятия обременения. И никаких пространных фраз: там должен быть указан четкой срок, до какого числа это произойдет.
Читайте также: Количество «плохих» ипотечных кредитов выросло на 8,2% с начала года
После заключения предварительного договора алгоритм действий следующий:
1) Покупатель вносит на банковский счет полную сумму задолженности.
2) Продавец получает на руки справку о погашении задолженности в банке + закладную.
3) Остаток денег (а он будет, если цена квартиры превышает общую сумму долга) кладется в банковскую ячейку/открывается аккредитив.
4) Продавец безотлагательно идет в МФЦ и снимает обременение с квартиры – для этого и нужна справка о погашении задолженности и закладная. Процедура исключения записи об ипотеке из государственного реестра занимает обычно 3 рабочих дня. После этого продавец получает официальный документ, с которым отправляется на оформление основного договора.
5) Заключается договор купли-продажи.
6) Происходит регистрация перехода права собственности от одного физического лица к другому.
7) Ну и, наконец, финальный этап: продавец забирает деньги из банковской ячейки, предоставив выписку из ЕГРН (о переходе права собственности) и зарегистрированный основной договор с отметками Росреестра.
Читайте также: Ипотека: о каких скрытых платежах говорить не принято
2. Найти покупателя, который готов будет выплатить ипотеку.
Сразу предупреждаем, что этот вариант менее реальный. Люди опасаются мошеннических схем – и правильно делают. А вдруг продавец «кинет» на бабки и откажется переоформлять квартиру? А что, удобно: ипотеку закрыл, обременение снял – и гуляй, Вася!
Нет, конечно, можно потом пойти в суд и отстоять свое право владения новым имуществом. Но сколько это отнимет времени, нервов и сил? В общем, особо не рассчитывайте, что найдется наивный человек, который доверит вам свои денежки.
Но если такой все же отыщется, то действовать надо быстро и четко, пока он передумал. Сначала следует:
1) Оформить предварительный договор купли-продажи (с обязательным условием последующего заключения основой сделки!).
2) Продавец идет в банк и пишет заявление о том, что собирается полностью погасить имеющуюся задолженность. Но указывает там не свои данные, а покупателя. Это важно!
3) После этого покупатель вносит деньги за банковский кредитный счет продавца с оформлением всех необходимых бумаг.
4) Обременение с квартиры снимается и этот факт официально регистрируется (см. п.1 п 4).
5) Оформляется основной договор купли-продажи.
6) Регистрируется переход права собственности от одного физического лица к другому.
3. Продать квартиру вместе с ипотекой.
В некоторых случаях этот вариант оптимален как для продавца, так и для покупателя. Если у последнего нет всей суммы, а квартира нужна прямо сейчас, то он может получить готовое жилье сразу, а деньги за него выплачивать постепенно.
Здесь есть один важный нюанс: не всегда банк одобряет нового заемщика. Так что возможность проведения сделки зависит от третьей стороны. Но если с этим аспектом все в порядке, то:
1) Заключается трехстороннее соглашение между продавцом, банком и покупателем о том, что ипотечный кредит переводится на последнего. Он полностью принимает на себя все обязательства по займу, включая штрафы и пени (если таковые имеются).
2) Оформляется основной договор купли-продажи.
3) В МФЦ регистрируется переход права собственности от одного физического лица к другому. Появляется запись, что залогодатель по кредиту сменился.
Читайте также: Квартиры в Санкт-Петербурге подорожали за полгода на 6%
Ну а если вы не готовы самостоятельно разбираться во всех тонкостях, рисковать своими деньгами или жильем и тратить время на проверку всей информации, можно обратиться к специалистам, которые всё сделают за вас.
Пусть все ваши сделки проходят легко и выгодно! А мы подскажем, как лучше поступить в той или иной ситуации – конечно, когда речь идет о недвижимости. Подписывайтесь на Новострой-СПб, чтобы быть в курсе главных новостей рынка, читать комментарии юристов и экспертов, изучать аналитику и смотреть качественную аэросъемку новостроек. До скорого!