С точки зрения доходности от сдачи в аренду, торговая недвижимость всегда считалась наиболее прибыльной. Во многом благодаря этому, в середине 2000-х стоимость одного кв. м. торговых площадей зачастую была выше отметки в 3 тыс. USD, а ценовой потолок не ограничивался 10 тыс. USD. А что сейчас? Какие помещения и площади востребованы арендаторами и покупателями, а также какие цены и ставки аренды сейчас господствуют на рынке – об этом далее в материале.
Торговые площади Минска условно можно разделить на расположенные в торговых центрах и встроенные в иные объекты недвижимости, как например, жилые дома или бизнес-центры. На первый взгляд, может показаться, что наиболее ликвидными будут помещения в торговых центрах, но по мнению специалистов, это отнюдь не всегда так. И даже наоборот, зачастую торговые помещения на прогулочных улицах гораздо более интересны арендаторам – все зависит от профиля торговли.
Насколько обширен рынок торговой недвижимости Минска?
В настоящее время в Минске насчитывается порядка 11,5 тысяч торговых объектов, совокупной площадью более 1,3 млн. кв. м. При этом на долю торговых центров приходится только порядка 50% площадей. Все остальное – это прочие торговые объекты различного формата и площади.
По части форматов торговых объектов и площадей, торговая недвижимость Минска - очень многогранна. Официально порядок классификации розничных торговых объектов определен инструкцией о порядке классификации розничных торговых объектов по видам и типам (утверждена постановлением Министерства торговли Республики Беларусь от 26 июня 2014 г. № 25). В инструкции достаточно подробно описаны различные торговые объекты – от неизолированных торговых объектов (или просто «островков» на проходах в торговых центрах и т.п.) и маленьких бутиков, до обширных гипермаркетов. Присутствует даже получивший в настоящее время широкое распространение формат магазинов-дискаунтеров.
Но на практике, как правило, участниками рынка используется более узкая терминология. Например, арендаторами различаются помещения в торговых центрах, жилых домах или на проходных улицах – так называемый street-retail. При этом, торговые центры также ранжируются в предпочтениях арендаторов на находящиеся под единым управлением (например, Galleria Minsk, Dana Mall и др.), и те, в которых помещения принадлежат различным собственникам (например, Силуэт, Globo и др.).
Что сегодня более популярно – арендовать помещения или покупать их в собственность?
Уже как несколько лет, для торговых операторов более предпочтителен механизм аренды торговых площадей, чем их покупки в собственность. Причина - нежелание привязываться к определенному месту и оставаться мобильными. В то время как в собственность торговые помещения приобретаются, в большинстве своем, с инвестиционной целью. При этом соотношение количества сделок по аренде и купле-продаже имеет значительный перевес в сторону аренды.
Какие торговые помещения пользуются наибольшей популярностью?
Основная доля сделок по аренде приходится на помещения площадью до 150 кв. м. При этом, сказать, что площади в торговых центрах являются наиболее желанными, нельзя. Многое зависит, во-первых, от профиля торгового оператора, а во-вторых, от успешности, а значит посещаемости торгового центра. И поэтому нередки случаи, когда торговые помещения, расположенные на первом этаже жилого дома, могут представлять больший интерес – за счет постоянного трафика потенциальных посетителей в его окружении. В то время как в торговый центр люди заходят в определенное время и/или дни.
Если продолжать тему торговых центров, то в тех, что находятся под единым управлением, арендовать площади не так просто. Даже если вас устроит заявляемая стоимость аренды, которая может доходить до 100+ EUR/кв. м. на самые маленькие площади (островки) и/или в самых проходных местах. Причина – в соблюдении единой концепции торгового центра - не все арендаторы ей соответствуют. Средняя ставка аренды находится на уровне 30-35 EUR/кв. м. с НДС за 80-150 кв. м.
Другая сторона монеты – торговые центры, в которых помещения принадлежат различным собственникам. За счет того, что ставки там не высоки и нет «кастинга» для арендаторов, то арендовать там помещение гораздо проще. Но со стороны арендаторов ажиотажного спроса на подобные помещения нет. Все потому, что и трафика посетителей там с каждым годом все меньше – за счет отсутствия четкого зонирования определенных групп товаров, посетителям сложно ориентироваться и они предпочитают посещать другие объекты. В таких торговых центрах среднюю ставки аренды начинаются от 8 EUR/кв. м. для 20-40 метровых помещений.
Помещения, располагающиеся на пешеходных улицах (street-retail) также готовы принять арендаторов, только исходя из их платежеспособности. Ставки аренды на них стартуют с 15 EUR/кв. м. с НДС и запросто превышать отметку в 40 EUR/кв. м. с НДС – в зависимости от месторасположения, формата и площади помещения.