48% людей в возрасте 25–40 лет, планирующих покупку квартиры, в итоге останавливаются на загородной недвижимости. Но несмотря на приход на этот рынок поколения Z, спрос на нее падает, а цены, скорее всего, продолжат снижение. В таких условиях большинство нереализованного жилья, имеющегося сейчас на рынке, перейдет в разряд неликвида, и его можно будет продать только с большим дисконтом.
Обсудить В закладках
Особенности предложения недвижимости по Калужскому направлению Подмосковья
По уровню удобства и престижности с точки зрения владения загородной недвижимостью все Подмосковье и Калужское направление в частности традиционно делится на 3 категории:
- До 10 км от МКАД.
- 10–30 км от МКАД.
- 30–90 км от МКАД.
В целом по Подмосковью продажи загородных домов, коттеджей и таунхаусов в период с 2013 по 2018 г. упали на 28%. Однако объемы строительства в Калужском районе демонстрировали серьезный рост. Дело в том, что практически все три категории по Калужскому направлению находятся на территории Новой Москвы. Участники рынка говорят о быстрой застройке новомосковских территорий даже в период кризиса. Они связывают это с реализацией программы развития территории Новой Москвы и относительно более низкой стоимостью жилья при уже существующей или планирующейся транспортной доступности этих районов. Эксперты утверждают, что самый большой объем строительства пришелся на 2016 год, в 2017 и 2018 гг. он немного снизился, но все равно остался значительным по сравнению с остальными районами Подмосковья. При этом доля малоэтажного жилья в общем объеме превысила 70%.
Структура предложения в сегментах коттеджей и таунхаусов
Основная часть предложения по коттеджам и таунхаусам сосредоточена в зоне до 30 км от МКАД. Однако внутри этих групп есть отличия:
- доля коттеджей значительно выше, она составляет 60% от всех выставленных на продажу объектов. При этом спрос на коттеджи заметно отстает от предложения;
- сегмент таунхаусов в целом более стабилен, но и в нем объем предложения постепенно сокращается;
- таунхаусы в большей степени сконцентрированы в ближайшем Подмосковье, загородные дома и коттеджи в среднем находятся на более удаленном расстоянии.
Ценовая политика на рынке малоэтажного жилья
Поскольку предложение значительно опережает спрос, большинство объектов на рынке загородного жилья в Калужском районе реализуется со скидками. По оценкам экспертов, средний размер скидки в 2018 г. составлял от 8 до 11% в зависимости от сегмента. В 2016 и 2017 гг. скидки были значительно выше — они доходили до 25% на стандартные предложения и до 50% на элитную недвижимость.
По состоянию на конец 2018 г. уровень цен на жилье в Новой Москве характеризовался следующими фактами:
- по соотношению «цена-качество» это одно из лучших предложений. Новая Москва — полноценный городской район, его жители имеют статус москвичей, но цены здесь пока остаются на уровне загородной недвижимости. По сравнению со средней ценой в Подмосковье жилье здесь дороже на 20%;
- средняя стоимость объекта в Новой Москве увеличилась. Например, квартиры в таунхаусе подорожали по сравнению с 2015 г. на 4,3%.
Текущие тенденции и перспективы дальнейшего развития рынка
Дальнейшая ситуация на рынке загородной недвижимости Калужского района Подмосковья будет определяться действием следующих факторов:
- Увеличение доли покупателей с более низкими доходами. Доходы населения не растут уже несколько лет, к тому же среди клиентов риэлтерских компаний увеличивается доля молодежи. Соответственно, спрос смещается в сторону меньших размеров жилья и отказа от некоторых его элементов — бассейнов, зимних садов, цокольных этажей и т. д. Как отмечают аналитики, средняя площадь выставляемого на продажу коттеджа за последние 5 лет уменьшилась на 9%.
- Высокая доля неликвида на рынке вторичного жилья. По оценкам компании «Инком-Недвижимость», это 70–80%.
- Увеличение доли арендуемого жилья. Оно связано как с отсутствием у многих покупателей стартового капитала, так и приходом на рынок поколения Z (молодые люди, рожденные после 1996 г.). Они более мобильны и ориентированы на свободу.
- Рост значимости ипотеки. Спрос со стороны более молодых покупателей загородной недвижимости в последние годы во многом поддерживался за счет удешевления ипотеки. Доля ипотечных сделок в большинстве проектов достигает 80%.
- Смещение спроса от коттеджей к таунхаусам. Доля продаж коттеджей уже упала до 5–7%. Наибольший интерес вызывают таунхаусы ценой до 10 млн руб.
Прогноз развития рынка до 2022 г.
По данным комплекса градостроительной политики и строительства г. Москвы, объем ввода жилья в эксплуатацию в Новой Москве в ближайшие несколько лет будет увеличиваться. Соответственно будет расти и малоэтажное строительство.
В структуре жилья предполагается увеличение доли малоэтажных многоквартирных домов и таунхаусов. Это наиболее востребованные форматы загородных апартаментов. Доля коттеджей останется на уровне 2018 года.
Аналитики прогнозируют также, что цены на загородную недвижимость еще не достигли дна и несмотря на некоторый рост в 2018 г., будут снижаться. Вместе с тем ряд экспертов считает, что отмеченная тенденция касается скорее городского жилья, поскольку в загородном сегменте цены и так уже недалеки от себестоимости. Есть однако мнение, что в связи с ужесточением конкуренции на рынке застройщики начнут искать пути для уменьшения себестоимости, чтобы снизить продажные цены. Но в таком случае большинство выставленных сейчас объектов придется продавать в убыток. Остается вопрос, а надо ли было строить столько жилья при явных признаках стагнации спроса?
Подробнее на MegaResearch.ru
