Исследуем сложности управления жилым фондом для того, чтобы определить, какие современные технологии помогут ТСЖ, ЖСК, УК и жильцам!
Интернет-провайдер RiNet, ДК «Айтишник»: обсуждаем технологии, ищем пользу для бизнеса.
Мы продолжаем общаться с представителями УК и ТСЖ в поисках тех проблем, которые сможем решить, применив современные технологии. Сегодня речь пойдет о ТСЖ, обслуживающем дома 1915 и 1917 годов постройки. Мы узнали, как они справляются с оказанием услуг ЖКХ, насколько автоматизирована работа коммуникаций и какие проблемы существуют в управлении историческими зданиями.
Другие материалы этого цикла вы можете прочитать здесь:
1) Первая часть
2) Вторая часть
3) Третья часть
Как уже было отмечено, дома весьма старые. Однако в них был проведен капитальный ремонт в наше время. Это значительно упрощает управление коммуникациями и содержание общедомовых территорий. В домах всего по одному подъезду и 8 этажей в каждом.
Проблема всея Москвы: новомодные ремонты
Закон раньше был не так суров к перепланировкам и конструктивным изменениям в квартирах. В 90-е и 00-е гг. собственники квартир массово осуществляли дорогостоящие ремонты без оглядки на потребности многоквартирных домов.
Сейчас эти решения владельцев квартир становятся настоящими проблемами для ТСЖ. В моменты протечек затруднительно определить место разрыва коммуникаций, получить к нему доступ для ремонта и устранения последствий.
ТСЖ нужны средства для определения мест протечек. Это позволит быстро реагировать на аварии. Есть потребность в том, чтобы запретить москвичам закрывать места доступа к общедомовым коммуникациям. Тогда ремонт и своевременное реагирование на выход трубопроводов из строя станут оперативными.
Идти на свет: управление освещением на территориях общего пользования
Системы освещения общих территорий в рассматриваемом ТСЖ не оснащены датчиками движения. Свет на придомовой территории включается не по графику, как принято в общегородском хозяйстве, а по потребности. То есть если на улице пасмурно и темно, то освещение может быть подано уже в 12 часов дня.
Отказ от датчиков движения имеет экономическое обоснование. Из-за малого количества общих территорий в двух домах расходы на оплату общего потребление электроэнергии несущественны в общем объеме затрат на текущее содержание и ремонт. Смета на установку датчиков движения показывает, что затраты на ее установку и будущая планируемая экономия незначительно меньше текущих затрат на оплату электроэнергии. Установленная система с датчиками движения будет требовать обслуживания. А это станет дополнительной строкой расходов.
То есть в данном случае нет экономической выгоды от установки датчиков движения и их интеграции с системой освещения общих территорий.
Зачем усложнять: человек или автоматика
Инженерные коммуникации и узлы ввода в домах находятся в подвале. После капитального ремонта системы новые, но всё равно случаются протечки, свищи. Установка автоматических датчиков контроля давления или повышения уровня воды выглядит неубедительной в данном случае. У домов всего 2 подвала, их каждый день осматривают и обходят сотрудники ТСЖ. В таких условиях пропустить протечку или проблему крайне сложно.
Установка датчиков, измеряющих уровень подъема воды в помещении, представляется невозможной из-за неровного пола в подвале. Установка датчика изменения давления не будет эффективной для мелких протечек, образующихся свищей.
То есть установка автоматических средств контроля состояния коммуникаций вновь оказывается неспособной противостоять человеческому фактору на небольшой территории обслуживания.
Крыша в тепле: как бороться с наледью и снегом
В домах, находящихся в управлении рассматриваемого ТСЖ, плоские крыши. Для их очистки от снега и наледи вызывают специализированные компании. Условия оплаты услуг кровельщиков и верхолазов, а также результат их работы устраивает и ТСЖ, и жильцов.
У ТСЖ есть заинтересованность в установке так называемой «теплой» крыши по западным технологиям. Такая система позволит избежать образования снежных завалов и наледи. Это достигается из-за постоянного подогрева кровли. Это решение может гарантировать отсутствие протечек на верхних этажах, сокращение риска повредить крышу во время некачественной уборки крышки ломом или железной лопатой.
Есть у ТСЖ и опасения относительно такого варианта крыши. Они связаны с тем, что в условиях зимней погоды в центральном регионе выпадает большой объем снега. Если он будет таять в постоянном режиме, то необходимы системы отвода накопившейся жидкости и средства, предотвращающие образование конденсата на чердаке.
Соответственно, теплая крыша – предмет изучения и интереса в рассматриваемом ТСЖ.
По результатам общения с представителями ТСЖ, обслуживающего всего два дома с малым количеством квартир, можно сказать, что внедрение современных средств автоматизации, цифровизации управления ЖКХ является более дорогостоящим, чем обслуживание этих систем специалистами. Есть заинтересованность в организации теплой крыши, но предварительно требуется изучение функциональных возможностей, особенностей и экономического эффекта.
Вы работаете в сфере ЖКХ или знаете, как устроено обслуживание многоквартирного дома? Хотите поделиться своим мнением по данному вопросу или готовы дать интервью? Напишите нам в комментариях к этой статье или на почту dk_it@rinet.ru, обсудим!
