Покупка квартиры это редкое и очень значимое событие для большинства людей. В среднем по России человек совершает 1.7 сделок с недвижимостью и конечно в процессе возникает вопрос "Как передавать деньги продавцу?". По Российскому законодательству подписание договора купли-продажи и государственная регистрация права собственности происходят в разное время. Если деньги передали в момент подписания договора купли-продажи, а регистрация перехода не пройдет, как покупателю забрать свои деньги обратно? Если же делать наоборот, то в слабой позиции оказывается продавец, так как переход права собственности уже прошёл покупатель стал собственником и нужно теперь каким-то образом забрать у него свои деньги.
К счастью уже давно придумали много вариантов решения этой проблемы и назвали общим именем "Безопасные расчеты". Подвидом безопасных расчетов и является банковская ячейка.
В дело вступает третья сторона - Банк, который гарантирует безопасность расчета. До подписания договора купли-продажи продавец и покупатель кладут вместе в ячейку деньги на определенный срок. Банк обязуется отдать деньги продавцу, если покупатель стал собственником квартиры, а если переход права собственности не произошёл, то банк возвращает деньги покупателю по истечению срока аренды. Покупатель и продавец спокойно подписывают договор купли-продажи и сдают его на регистрацию.
Теперь рассмотрим этот процесс подробнее.
В трехстороннем договоре аренды ячейки между банком покупателем и продавцом есть два ключевых момента, это срок аренды и условия доступа к ячейке. В нормальном случае условия доступа выглядят так:
1) Одноразовый совместный доступ для закладки денег,
2) Большую часть срока аренды доступ только продавца при предъявлении договора купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права собственности в пользу покупателя,
3) Окончание срока аренды доступ покупателя для того чтобы забрать свои деньги если переход права собственности не произошёл.
Процесс сделки идёт следующим образом:
1) Продавец и покупатель вместе кладут в ячейку сумму денег за квартиру. Ключ от ячейки остаётся у Покупателя, но Покупатель может раскрыть эту ячейку только последние несколько дней срока аренды (для случая, если переход права собственности не прошёл). Всё остальное время открыть ячейку может раскрыть только продавец при соблюдении условий доступа.
2) Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи и сдают его в Росреест для регистрации перехода права собственности.
3) Договор зарегистрирован. У каждой из сторон есть экземпляр договора со штампом о регистрации перехода права собственности. Продавец пишет расписку о том, что получил деньги от покупателя. Покупатель отдаёт ключ от ячейки продавцу в обмен на расписку о получении денег.
4) Продавец идёт в банк самостоятельно и, предъявляя ключ и договор со штампом Росреестра, получает доступ к ячейке и забирает свои деньги.
У кого-то возникнет вопрос. А что, если покупатель не отдаст ключ от ячейки продавцу? Получается что собственник квартиры уже покупатель, а продавец не может без ключа забрать свои деньги? На самом деле это не так. Договором аренды предусмотрен факт утери ключа, и оплатив небольшой штраф за утерю (около 5 000 рублей) запускается процедура вскрытия ячейки без ключа с соблюдением остальных условий доступа. Покупателю тоже невыгодно не отдавать ключ. Так как ключ передаётся в обмен на расписку, а расписка в свою очередь подтверждает, что покупатель передал деньги и выполнил свои обязательства по договору купли-продажи (а если обязательства не исполнены, то сделку можно оспорить через суд).
В итоге можно сказать, что банковская ячейка это очень удобный инструмент, который, кстати, используется не только для сделок с недвижимостью. Важно отметить, что и здесь мошенники находят лазейки. Поэтому крайне важно проверять условия доступа, чтобы продавец в полной независимости от покупателя мог забрать свои деньги.