Сколько можно заработать сдавая квартиру в аренду? Стоит ли игра свеч?
Рассмотрим разные варианты.
Вы хотите сдать одну «лишнюю» квартиру.
Вы переехали в новую квартиру, а что делать со старой не решили. Если у вас есть уверенность, что как минимум год квартира вам будет не нужна — стоит ее сдать. Какую бы вы не получили сумму она в любом случае будет больше, чем ноль. И жильцы оплатят коммунальные услуги.
Хлопоты с одной квартирой тоже есть, но их меньше, чем если бы вы сдавали несколько квартир.
У этого решения есть и недостаток, — состояние квартиры может ухудшиться. Если вы планировали потом жить в ней сами — учтите этот риск.
А вот если квартиру все равно планировалось продавать, просто позже, — то сдать ее выглядит разумным решением. При покупке на ремонт смотрят не так пристально. Покупатели все равно будут доводить квартиру под себя, чуть изношенный ремонт цену сильно не снизит.
Конечно, есть исключения, если речь идет о квартире с очень хорошим ремонтом, где ценность представляет сам ремонт.
Вы хотите купить квартиру специально для сдачи.
Вам нужно подойти внимательно к вопросу выбора квартиры. Рассмотрим покупку в разных разрезах.
Ликвидность.
Раз вы покупаете квартиру специально, то это инвестиция. Важное качество инвестиции — ликвидность. Как быстро вы сможете продать квартиру, и сильно ли будет отличаться цена от покупной?
Один из самых ходовых вариантов — однокомнатные квартиры небольшого метража, у метро. Если в городе нет метро, то в месте хорошей транспортной доступности. Развитая инфраструктура района тоже будет хорошим плюсом.
Ремонт можно сделать, текущие трубы — починить, пол отреставрировать, но расположение вам не поменять уже никогда.
Дом не должен выделяться в худшую сторону по сравнению с окружающими домами. Если район застроен современными домами, то квартира в хрущевке будет менее привлекательна.
Полезно посмотреть рынок жилья и поставить себя на место покупателя. Вам нужно купить однокомнатную квартиру в этом районе, что вы выберете?
Что будет с ценой?
Желательно, чтобы цена на квартиру не менялась сильно оторвано от общего рынка недвижимости. А еще лучше, чтобы обладала большей устойчивостью. Если дом находится далеко от транспортных развязок, в квартале, где идет постоянное строительство новых домов — это может дать дополнительный фактор падения цены со временем. Рынки недвижимости не всегда растут, они могут и падать. Будет неплохо, если цена на вашу квартиру будет падать не быстрее рынка.
Доходность квартиры.
Квартиру можно сравнивать с другими консервативными инвестиционными инструментами. К примеру, с депозитами и облигациями.
Доходность ликвидной квартиры будет находится в диапазоне между 5% и 7% годовых, до вычета расходов и формирования «10% фонда ремонта». (о фонде ремонта читайте в другой статье). При этом, квартира будет требовать вашего времени. Если повезет, то мало. Если не повезет, то значительного. Если времени обслуживать квартиру нет, то можно взять управляющего, процентов за 10% от стоимости аренды. Так же нужно учесть налог.
Получается такая таблица:
Итого, от стартовых 6% в разных конфигурациях остается от 5,22% до 4%.
Сравним квартиру с депозитом.
Ставки на депозиты постоянно меняются. В какой-то момент сравнение может быть в пользу депозитов, а в какой-то не в пользу.
Депозит обладает большей ликвидностью, и не требует внимания. Банковский риск можно устранить не превышая застрахованную сумму в одном банке. Рынок недвижимости может расти на 1-2% и больше в год, увеличивая базу сбережений. Но может и падать. Депозит стабилен.
Сравним квартиру с облигациями.
Облигации это более сложный инструмент чем депозиты и он требует квалификации инвестора. Доходность по надежным облигациям может достигать 7-8% годовых. Риски есть, например, если эмитент обанкротится, то можно потерять все вложения. Вкладывая в облигации надежных заемщиков риск можно минимизировать.
Сравним квартиру со сбережениями в валюте.
В некоторых случаях может быть выгоднее держать деньги в валюте. Депозитные ставки варьируются от 0 до 3% годовых. Деньги защищены от курсовых колебаний.
Так что же выбрать?
Можно долго рассуждать про то, что выгоднее, — квартира, депозиты, валюта или облигации. Но для многих людей важен сам факт наличия осязаемой инвестиции.
Убеждение, что «квартира по-крайней мере не пропадет, в ней можно жить» — для многих является решающим при инвестициях именно в недвижимость.
Одно можно сказать точно, каждый должен решить для себя этот вопрос сам исходя из своих личных целей.
Главное, чтобы вы не выбрали — нужно подойти к этому с голыми цифрами и холодным разумом. Неудачно купленную квартиру будет сложно и сдать и продать и из актива она может превратиться в пассив тянущий время и деньги.
Если вы готовы углубляться в арендный бизнес, рассмотрите сдачу квартиры посуточно.