Еще не так давно можно было вложить деньги в покупку квартиры на стадии котлована, а спустя год-другой выгодно ее продать, ближе к окончанию строительства.
Прибыль получалась существенная: в среднем от «нулевого» цикла до ввода дома в эксплуатацию стоимость лотов увеличивалась на 30-35% (удавалось «наварить» до 1,5 миллионов).
Не хило так. Конечно, всегда существовала и существует вероятность, что застройщик обанкротится, и тогда пропали ваши денежки. Или проект окажется неликвидным, и тогда перепродать в нем жилье окажется сложно.
Но тут уж никуда не деться – либо рискуй и выигрывай, либо оставайся при своих, но и без особых перспектив подзаработать.
А вот как быть теперь – с новыми правилами, по которым рынок недвижимости будет играть начиная со второй половины 2019 года? Есть ли смысл заниматься инвестированием, или это практически бесперспективное дело?
Между прочим, спад на данном поприще наметился уже некоторое время назад: если в 2010-2014 был пик инвестиционных покупок, то сейчас основная масса людей берет квартиры для себя и родных – то есть для жизни, а не с целью заработка.
Читайте также: Правила инвестирования - как заработать 600 тыс. рублей за неделю, купив квартиру в новостройке
Впрочем, желающих получить легкую прибыль все равно предостаточно. Статистика говорит о том, что чаще всего клиенты приобретают квартиру на стадии фундамента в новостройках комфорт-класса и стремятся сбыть ее с рук за пару-тройку месяцев до сдачи дома.
За это время стоимость квартиры возрастает примерно на 20%.
Если «скинуть» квартиру до момента подписания акта приема-передачи, то не придется платить налог! И обычно инвесторы успевают это сделать, ведь чем ближе окончание строительства жилого дома, тем меньше квартир остается у застройщика. А те, что есть, как минимум 2-комнатные.
Так что, если покупатель хочет студию или однушку в почти готовой новостройке без риска стать обманутым дольщиком, то ему, как правило, приходится обращаться к физлицам и оформлять сделку по договору уступки права собственности.
Как возрастали цены от «котлована» до «финиша»:
- В ЖК «Богатырь» («Лидер Групп») в 2017 году вывел в продажу студии за 1,8 млн рублей. Сейчас ее стоимость – 2,5 миллиона.
- Застройщик ЖК «Муриино 2017-8» («Самолет») в 2015 году предлагал студию с отделкой за 1,36 миллиона. В течение месяца цена увеличилась до 1,65 млн рублей, а теперь она продается за 2,5 миллиона.
3. В ЖК «МореОкеан» (SetlCity) на «нулевом цикле» застройщик выставлял лоты за 2,6-2,8 млн рублей, а на финальной стадии строительства они достигли 3,6-3,8 миллионов.
Еще одна тенденция последнего времени – инвесторы покупают квартиры метражом поменьше. Определенная логика в этом есть: доходы населения не растут (даже снижаются), и шиковать никому не приходится.
Поэтому берут то, на что хватает денег.
И то, что точно найдет на выходе своего покупателя. А огромные купеческие палаты могут простаивать годами – а уж в этом инвестор никак не заинтересован.
Ну и, конечно, большое внимание обращают на сам проект. Новый дом на выселках, без нормальных дорог, далеко от метро и без качественной инфраструктуры никому больше не интересен.
Читайте также: Стало известно, на сколько подорожают в Питере квартиры-студии через 5 лет
Вроде бы, основные правила инвестирования просты, алгоритм действий понятен. Казалось бы – бери и действуй. Но! Сейчас эксперты не то, что бьют тревогу, но вполне четко выражают свои сомнения в том, что инвестирование останется привлекательным бизнесом.
Дело в том, что при переходе на проектное финансирование цены неизбежно поползут вверх.
Собственно, далеко ходить не приходится, с начала года они уже выросли в среднем на 8-9%, и останавливаться явно не собираются. А учитывая, что застройщики не смогут пользоваться деньгами покупателей до момента окончания строительства, то и предлагать низкую цену на старте продаж им особого смысла не будет.
Все равно придется брать кредит в банке под процент, и, следовательно, закладывать свои расходы в цену. Так зачем тогда продавать подешевле то, на чем можно заработать? Логично же?
Ну и сейчас в принципе никто не может гарантировать, что, вложив собственные средства в квартиру в строящемся доме, вы сумеете их сильно преумножить.
Но вы их как минимум убережете от обесценивания и останетесь с готовым жильем! Которое впоследствии, кстати, можно будет сдавать. И это тоже один из вариантов инвестирования в недвижимость.