Пожалуй, это наиболее распространенный вопрос, который задают будущие покупатели квартиры, когда хотят вложить деньги в недвижимость, и как правило, те, кто не остро нуждаются в жилье на данный момент. В данной статье мы рассмотрим все «за» и «против» заключения договора долевого строительства (ДДУ) в сравнении с покупкой уже давно построенного жилья, именно в плане инвестиций и сохранения денег.
Покупка на этапе постройки дома всегда дешевле, чем готовые квартиры
Какое бы жилье вы не подбирали, на этапе постройки дома покупка квартиры всегда дешевле в сравнении с уже аналогичной квартирой в построенном доме. Причем, чем быстрее застройщик по договору ДДУ обещает сдать вам квартиру в эксплуатацию, тем дороже стоимость жилья. Однако застройщик часто спекулирует на сроках, искусственно уменьшая по ДДУ сроки сдачи, чтобы завысить стоимость жилья. В частности, в проектной декларации может быть срок существенно более поздний, чем указанный в вашем ДДУ. Мы предлагаем проверить договор ДДУ еще до его подписания на предмет наличия таких «подводных камней». Заодно предупредим, где застройщик ведет себя недобросовестно и как на этом можно сыграть в случае образования неустойки по ДДУ.
Покупка на этапе постройки дома это высокие риски, в отличие от покупки на вторичном рынке
Несмотря на давно вышедший в свет ФЗ 214 , вы плохо застрахованы при «вложении денег в котлован», т. к. максимум, чем может помочь судья, так это только присудить вам ваши деньги по договору, плюс, 50% штрафа за пользование вашими денежными средствами, т. к. вы фактически «даете беспроцентный кредит» застройщику, только не как кредитная организация, а как физическое лицо. Еще можно присудить моральный вред, но он по практике не превышает двух — трех десятков тысяч рублей. Но все указанные цифры можно именно присудить, а не выплатить! Это все, на что вы можете рассчитывать по ДДУ, обратившись в суд. Физически, денег суд вам не выплатит.
Выплачивать вам государство эти деньги не обязано, к примеру, в случае агентства по страхованию вкладов, когда у банка отзывают лицензию, и вы можете потребовать от государства часть денег со своих счетов и вкладов, в пределах установленного лимита .
Похоже, что не все дольщики это понимают. Некоторые считают, что ФЗ-214 гарантировано, защищает их вложение в будущую недвижимость, и думают, что если они выиграют суд, то 100% смогут вернуть деньги по договору ДДУ якобы от государства.
Однако в отличие от государства, у застройщика может попросту не оказаться этих денег. Житейская логика тут не работает! К примеру, эти рассуждения в корне неверны: » если дольщик перечисляет на счет юрлица деньги, то они, по — идее должны идти на строительство дома, а значит, деньги есть всегда (из-за постоянно требуемых расходов на строительство), и хотя бы потому что дольщики заключают договора не единовременно, а в течении всего срока постройки дома, поэтому, на счетах юрлица деньги есть всегда, а значит, при выигрыше дела в суде, взыскать неустойку ДДУ и штраф гарантировано можно, к тому же, строящихся домов за последние несколько лет у данного застройщика исчисляются десятками и счета фирмы постоянно пополняются от ДДУ». Все это в корне неверно, поясним почему!
Схема перераспределения активов у застройщика, как правило, иная: дочернее юрлицо, с которым вы подписываете ДДУ только получает деньги и тут же их передаёт головному юрлицу, которое с дочерним юрлицом юридически никак не связано, т. е. разный состав учредителей, реквизиты и т. д. Передача головному юрлицу может быть по-любому поводу, их придумать несложно. Например, заключить кредитный договор между дочерней и головной фирмой под 100000% готовых. Таким образом, у головной фирмы образуется астрономическая, «вечная» дебиторская задолженность. Это искусственно сделанная «черная дыра», в которую можно слить любые деньги. Поэтому, даже если завтра к застройщику придет фирма-посредник и скупит все квартиры для перепродажи конечному покупателю, то в дочерней компании все рано на счетах тут же будет ноль из-за кредиторской задолженности перед головной фирмой. Вы так и останетесь с не исполненным исполнительным листом, без жилья и без денег.
Однако надо понимать, что на 100% проверить застройщика ДДУ невозможно, т. к. нет доступа к его бухгалтерским документам, без которых мы можем гарантировать пусть 70-90% надежность проверки застройщика, но все-таки не 100%.
