Вам одобрили ипотечный кредит, и вы подыскиваете квартиру своей мечты. Но ипотека — это не только ежемесячные взносы в течение нескольких лет. Это еще и дополнительные платежи, о которых не говорят сразу. Видимо, чтобы не отпугнуть покупателя. А раз уже ипотека есть — отступать жалко.
1. Оценка квартиры для банка.
Это обязательная часть ипотечного договора, она прописана в 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Банк выдает крупный кредит и требует залог, который равен или превышает по стоимости сумму займа. В случае ипотеки предметом залога является приобретаемая квартира. А ее нужно оценить.
Узнайте, какие оценочные компании аккредитованы в банке, и сравните их расценки. Стоимость квартиры по мнению оценщиков должна совпадать с суммой, которая складывается из первоначального взноса и кредитных средств.
Потому что если оценщики считают, что квартира стоит дешевле, то банк даст вам меньше денег.
Фотографии оценщика должны соответствовать планировке квартиры. Если будет указано о проведенной перепланировке — кредита вам не видать, придется искать другую квартиру. Или — если банк сочтет, что перепланировка несущественная — вас обяжут, что вы за свой счет сделаете как должно быть.
СОВЕТ: Словом, постарайтесь договориться с оценщиком во время посещения им квартиры.
2. Страховка.
Мы недавно о ней писали, поэтому скажем коротко: из трех видов ипотечного страхования обязательным является только страхование заложенного имущества (залога).
Читайте также: Страховка и ипотека - на чем не стоит экономить, а за что не надо переплачивать
Потому что этот вид страховки предусмотрен опять же в 102-ФЗ. Существуют еще страхование жизни и страхование титула, но без них можно обойтись, если хочется сэкономить.
3. Другие дополнительные расходы.
Встречается разное, и лучше заранее изучить этот вопрос буквально с лупой наготове.
Например, расходы по оформлению кредита — узнайте, нужно ли платить за рассмотрения заявки, за перевод денег, за выдачу кредита, за использование банковской ячейки, сколько стоит составление договора купли-продажи, каков прайс на услуги у нотариуса.
Читайте также: Продать ипотечную квартиру: 3 способа
Посчитайте каждый шаг — вам нужно знать точную сумму всех расходов, чтобы не уйти в минус.
4. Спросите про досрочное погашение кредита — каковы условия?
Сейчас долг можно погасить досрочно почти везде, но есть исключения. Например, при ипотеке с кэшбэком такая фишка не пройдет.
5. Выясните о способах погашения ипотеки.
Они бывают аннуитетными и дифференцированными. Друг от друга они отличаются схемой формирования ежемесячного взноса.
При дифференцированном платеже максимальные суммы выплат приходятся на первые месяцы. Тело долга делится равными частями на весь срок платежа, проценты же начисляются каждый месяц на остаток долга. То есть в первые месяцы платежи самые большие, а к концу срока они минимальны (остаток долга снижается — проценты уменьшаются).
Читайте также: Лайфхак: 9 советов ипотечнику, чтобы не стать «плохим» заемщиком
Этот способ удобен тем, кто может досрочно погасить долг. Переплата по кредиту в этом случае будет меньше, чем при аннуитетном платеже.
При аннуитетном платеже сумма выплат стабильна, но меняется ее структура. В первые месяцы основная часть — это проценты по кредиту, а сумма тела долга минимальна. Это удобно тем, кто имеет фиксированный доход.
Банкам выгоднее аннуитетные платежи — потому что заемщик выплачивает кредит дольше, а сумма процентов больше.
При одной и той же процентной ставке при аннуитетных платежах заемщик заплатит больше. То есть тут интересы банков и заемщиков расходятся — вторым выгоднее дифференцированные платежи, хотя там поначалу нужно больше платить.
Читайте также: «Возвращается из тюрьмы дальний родственник» - как не вляпаться и выяснить, есть ли обременения у квартиры
Это основные дополнительные расходы для ипотечников. Конечно, учесть всё невозможно. Поэтому денежный запас никогда не помешает (вообще никогда, не только при ипотеке).