Сегодня, 1 июля 2019 года, рынок строительства жилья перешел на новую схему работы — с использованием эскроу-счетов. Теперь деньги дольщиков будут попадать не в руки застройщика, а на банковский счет. Застройщик увидит эти средства только, когда полностью достроит дом.
Если с застройщиком случится неприятность и новостройка превратится в долгострой, то дольщики могут быть спокойными — он обязательно будет достроен кем-нибудь другим.
Если дольщик не захочет ждать этого кого-то другого (т.е. нового застройщика) – он может получить свои деньги назад.
Вместо средств дольщиков девелоперы с сегодняшнего дня будут использовать банковские кредиты, то есть перейдут на проектное финансирование. Кроме того, счета эскроу станут обязательными и при продаже тех новостроек, которые уже реализуются по разрешениям на строительство, полученным ранее.
Но не все строящиеся сейчас новостройки не перейдут на эту схему. В Минстрое разработали критерии, по которым ЖК в высокой степени готовности будут достраиваться по старым правилам. Это проекты, построенные на 30% и распроданные на 10%.
Таких проектов достаточно много. То есть деньги дольщиков отправятся в банк, но НЕ на эскроу, а на спецсчете застройщика. Риск стать обманутым дольщиком невелик, но всё равно есть.
И чтобы этого не случилось, нужно спросить у застройщика бумажку с аббревиатурой ЗОСК.
ЗОСК — это заключение о соответствии критериям 214-ФЗ.
Московские застройщики получают его в Москомстройинвесте в случае, если им разрешили достраивать проект по старым правилам и квартиры в нем можно продавать по ДДУ.
Наличие ЗОСК говорит о том, что у компании есть вся необходимая разрешительная документация.
Но покупателю нужно обратить внимание еще на ряд моментов. У застройщика должны быть:
- заключение о соответствии застройщика и проектной декларации нормам 214-ФЗ;
- проектная декларация;
- договор на земельный участок;
- действующее разрешение на строительство;
- открытый в уполномоченном банке специальный счет.
Если у застройщика нет ЗОСК или он его скрывает и при этом предлагает покупателю заключить договор по какой-нибудь другой схеме, соглашаться на это нельзя.
А нужно отказаться от оформления сделки с этой компанией и обратиться в Москомстройинвест. Потому что иначе у покупателя могут быть проблемы.
Покупка квартиры на основании предварительного договора, вексельные и прочие схемы — это мутное дело, так недобросовестные застройщики пытаются обойти закон, призванный защищать права покупателей недвижимости.
Помните — в случае отсутствия ЗОСК у застройщика НЕТ права получать денежные средства напрямую от дольщиков. Только через эскроу-счет в уполномоченном банке!
В Москве без эскроу-счетов застройщики смогут достроить свыше 1,5 млн кв. метров жилья. По состоянию на 21 июня застройщикам было выдано 35 ЗОСК.
Всего же Москомстройинвест получил 227 обращений на получение ЗОСК, которые будут проверены на строительную и финансовую готовность объектов, а также на процент продаж по ДДУ.
Чтобы иметь возможность достройки по старой схеме, проект должен соответствовать следующим критериям:
- объем продаж по ДДУ не менее 10% (расчет ведется от площади, которая указана в проектной декларации);
- степень готовности проекта не менее 30% (с учетом не только строительного конструктива, но и финансовой готовности).
Нет правил без исключений.
Степень готовности проекта не менее 15% возможна, если речь идет о договорах развития застроенной территории, комплексного освоения территории и других договорах, которые предусматривают обязательства застройщика по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность или снос ветхого и аварийного жилья.
Также особые условия работают для застройщиков, которые включены в перечень системообразующих организаций. Это те компании, у которых общая площадь возводимых МКД составляет не менее 4 млн кв. метров и чьи объекты строительства находятся на территориях не менее четырех субъектов РФ. Для них степень готовности проекта должна составлять не менее 6%.
Под эти требования подходят ГК ПИК и «Группа ЛСР». Все новостройки этих компаний будут продаваться без эскроу.
До 6% показатель строительной готовности снижен и для компаний, которые достраивают проблемные объекты.
Эскроу-счета призваны решить проблему обманутых дольщиков. В случае банкротства застройщика покупатели не останутся ни с чем. Но если проект достраивается без применения эскроу — нужно заключение о соответствии критериям. Иначе вы можете пополнить ряды этих самых обманутых дольщиков.