Приобретая или получая в качестве наследства земельный участок, нередко бывает так, что новый собственник начинает застройку земельного участка с бани, а затем некоторое время использует ее не по прямому назначению, а, например, для проживания.
Казалось бы, что в этом такого? Если участок был куплен за немалые деньги, то на застройку останется не так много средств, и на дом – может банально не хватить. Так что многие считают, что разрешение на строительствоим не нужно и возводят баню. И только через какое-то время начинают строить дом, после чего баня начинает использоваться по прямому назначению.
Итак, строительство бани завершено, нужно начинать регистрировать право собственности, проводить коммуникации. И на этом этапе у очень многих начинаются первые трудности.
Могу поделиться жизненной историей, которую поведал мне близкий друг. Купив с супругой участок недалеко от Москвы, они решили начать строительство именно с бани. Как только стройка была завершена, было решено провести газ. Была потрачена немалая денежная сумма, подготовлен проект и фактически на завершающем этапе остров встал вопрос, касательно регистрации объекта вспомогательного использования– бани.
Обратившись к кадастровому инженеру, им подготовили Технический план на здание который они вместе с заявлением отправили на регистрацию. И как результат – получили приостановку, поскольку разрешения на стройку получено не было.
Люди возвели на участке баню. Соблюдали отступы от границ участка и теперь попросту не могут зарегистрировать ее. Люди потратили немалую сумму на проект газопровода, стали возводить отдельное сооружение для размещения газового оборудования, которое также собирались зарегистрировать, но получили приостановку.
Давайте разбираться
Так, по Градостроительному кодексу РФ (ч.2 ст.51) возведение объектов капитального строительства возможно лишь при наличии разрешения на строительство, исключением являются случаи, указанные в этой статье.
Получается, что для возведения объекта вспомогательного использования никакие документы не нужны (п.3 ч.17 ст.51). А ведь наша баня – относится к числу подобных объектов, поэтому строить ее можно без разрешения, и даже без уведомления о начале стройки.
И мой товарищ делал именно так. Начинал строительство бани без получения разрешительной документации. Нужно добавить, что баня строилась на абсолютно пустом участке, где нет никаких построек. И ключевой момент, на участке во время подачи заявления касательно регистрации бани – дом отсутствовал.
Получается, что при рассмотрении документов на баню, регистратор не воспринимал ее в качестве вспомогательного объекта и потребовал предоставить необходимую документацию.
Управление Росреестра по Московской области изложило собственное видение по вспомогательным объектам в письме от 07.02.2019 г. №50-70010-1018119. Так, в документе было пояснение, что вспомогательный объект можно возводить без получения разрешения лишь в случае, когда уже есть основной объект, т.е. жилой дом.
Вспомогательный характер постройки не зависит от желания собственника, поскольку задача данного объекта заключается в обслуживании основной постройки.
Эта позиция также подтверждается и в судебной практике. В качестве примера привожу определение ВАС РФ от 03.12.2012 №BAC-15260/12, где указывается на обязательное наличие основного здания, по отношению к которому построенный вспомогательный объект будет выполнять свою обслуживающую функцию.
Классификатором видов разрешенного использования участков определено, что на участке под застройку частными лицами, разрешается возведение индивидуального жилого дома, гаража и других подсобных сооружений.
В итоге получается, что все вспомогательные сооружения могут выполнять свою роль только при наличии жилого дома. И только при его наличии их можно возводить без подготовки разрешительных документов.
Надеюсь, что данная статья поможет выбрать правильный путь, когда начнется стройка на участке.