Знаете, как оно бывает? Живете, ничего плохого не делаете, более того, делаете все по закону и правильно. Вы в этом точно уверены. И тут вдруг – хрясь! И у вас нешуточные финансовые проблемы…
Как же так?! Я же ни в чем не виноват! Я не знал!
Не волнует. Никого ваше горе не волнует… Это может случится с любым…
Итак, история! А вы мотайте на ус.
В своей обычной жизни я тружусь на ниве риэлторства. Как-то, в один из летних дней, ко мне обратилась молодая семья. Ребята искали двухкомнатную квартиру в центре. Они рассказали мне свои мечты и чаяния, озвучили бюджет, а я начала подбирать варианты.
После первой серии показов стало ясно, какая именно недвижимость им понравится. И как раз такая квартирка у меня была на примете! Я позвонила хозяйке с дежурным вопросом:
- Не продали еще?
- Продала.
Подавляю вздох разочарования и уточняю:
- Прямо продали-продали?
- Нууу, нет пока, в процессе…
- Задаток взяли?
- Нет. У покупателей ипотека. Но мы договорились! Я обещала!
Ага. Такие «договоры», не подкрепленные деньгами, вилами по воде писаны. Как говорится, плавали – знаем. Но не об этом сейчас.
Я понимаю, раз денег нет на задаток, их, скорее всего, нет и на положенный первоначальный взнос.
* Первоначальный взнос – это часть (15-20%) от стоимости жилья, которую покупатель оплачивает продавцу самостоятельно, а остальное банк выдает в виде ипотечного кредита.
Спрашиваю ее. Так и есть – денег на первоначальный взнос у покупателей нет, то есть требуется завышение.
* Кто не знает, это такая вынужденная мера в наших реалиях, ее понимают даже сами банки. Суть в том, что если у покупателя-ипотечника нет денег на первоначальный взнос, чтобы сделка срослась-таки, приходится на бумагах завышать стоимость квартиры на эти самые проценты (якобы покупатель отдал продавцу требуемую сумму), а по факту цена остается прежней. Иначе никак!
Дальше выясняю, что сделка проходит без участия риэлторов – банк сам оформляет завышение.
И у нашей хозяйки дело уже дошло до документов, необходимых банку для одобрения именно этой квартиры. Таким образом, процесс запущен, и людям отказывать как-то неудобно.
Собственницу можно понять. Нам всем периодически бывает «неудобно», мы входим в чужие положения и пр. И тут мне бы пожелать ей удачи и вежливо распрощаться… Но мы, риэлторы, такие… риэлторы. Если уж взяли след…
Я вспоминаю, когда впервые осматривала эту квартиру, хозяйка объясняла мне причину продажи: «…квартиру купили не так давно, однако семейные обстоятельства поменялись, и она стала не нужна.»
* Все мы платим государству налог с дохода 13%, то же относится и к продаже жилья. Если квартира куплена до января 2016 года и, пока еще, находится в собственности менее 3х лет, с дохода от ее продажи собственник должен заплатить налог. Для этого он подает в налоговую декларацию и поясняет, за сколько купил, за сколько продал, а уже с разницы государство взимает налог.
Я продолжаю расспросы, и что же выясняется, уважаемые мои? А выясняется ужас!
Договор купли-продажи квартиры был оформлен в декабре 2015 года. Вы думаете, все в порядке? Налог хозяйке не грозит? Юрист, у которого она консультировалась, именно так и заявил.
Увы! Для закона важна не дата заключения договора, а дата вступления нового владельца в права собственности. А право у хозяйки было зарегистрировано в МФЦ в ЯНВАРЕ 2016 года.
Теперь добавьте сюда то, что квартиру она продавала с завышением цены, то есть фактически на руки получала 1 900 000 руб., а по документам проходила сумма 2 235 294 руб.
И как ягодка на торт – собственница была уверена, что налога не будет, поэтому никакую декларацию подавать не собиралась.
А без декларации налог будет взят со всей суммы – если вам не надо, налоговая тем более в деталях разбираться не станет.
Посчитаем: 13% от 2 235 294 руб. равно 290 588,22 руб.
Почти триста тысяч!!!
Думаете, как отреагировала бы на такую новость бывшая хозяйка через полгода или когда там до нее эта информация дошла бы?
Правильно! Инфаркт.
Конечно, можно пойти в налоговую и объясниться, но не факт, что они пересчитают. Можно обратиться в суд. В итоге, даже если удастся отстоять свою правоту – времени и нервов будет потрачено вагон и маленькая тележка.
Наша история закончилась благополучно. Узнав, как обстоят дела, собственница отказала ипотечникам, и квартира досталась моим ребятам.
Я ни в коем случае не стремлюсь очернить работников банков – в действительности, они не обязаны знать и учитывать все эти нюансы, но вам, на месте нашей хозяйки, от этого не стало бы легче.
Поэтому будьте бдительны, не экономьте на специалистах и удачи вам во всем!
Если статья была интересна, не забудьте лайкнуть – мне будет приятно.