Мода на вложения в апартаменты растет не по дням, а по часам. Как выбирать апарт-отель? Насколько можно верить отделам продаж? Какие поблажки есть, а каких нет при выборе этого вида инвестиционной недвижимости?
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.
Кстати, аналитическая компания Transparency рассказала о роскошных апартаментах чиновников в командировках: вот это бюджеты, надо сказать!
Если уж и вкладываться в какие-то апартаменты с целью инвестиций в недвижимость, то тогда уже в те, где останавливаются высокопоставленные лица со средним чеком оплаты за сутки = 50 тысяч рублей.
[В Петербурге только в период ФИФА-2018 за такие деньги сдавали номера]
В всех остальных случаях - доходность апартаментов, которые обещает сдавать управляющая компания, составит 8-12%.
Российское подразделение Transparency International опубликовало расследование о тратах российских чиновников, отправляющихся в командировки.
Основными фигурантами расследования стали глава Минпромторга Денис Мантуров и его подчиненные.
Своеобразный рекорд федеральный министр установил в ноябре 2016 года во время поездки в Шанхай. Тогда ему сняли номер за 1,388 млн руб. в сутки.
За эти деньги Мантуров получил номер площадью в 400 кв. м, в котором были
- двухэтажная столовая,
- гостиная с камином и балконом,
- кабинет,
- туалетная комната для гостей,
- просторная гардеробная с радио, погодной панелью и даже сушилкой для ногтей.
В 2017 году министр во время поездки в Мексику остановился в отеле Four Seasons Hotel Mexico City. Там ему сняли номер почти за полмиллиона рублей. А две ночи министра в Marriott в китайском Шеньчжоу обошлись бюджету в 327,4 тыс. руб. каждая.
Суммы, которые бюджет потратил на проживание подчиненных Мантурова, менее впечатляющее, но тоже вызвали вопросы у Transparency International.
Например, замглавы ведомства Георгий Каламанов в 2016 году останавливался на ночь в делюксе иерусалимского The David Citadel Hotel за 45,9 тыс. руб. и еще на две ночи в люксе дубайского Five Palm Jumeriah Dubai за 53,6 тыс. руб.
Давайте теперь про вложения апартаментов: как их выбирать и какую доходность ожидать?
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.
Апарт OR not апарт: как выбирать апартаменты, которую будут пользоваться спросом
Для недвижимости работает очень простое правило: локация, локация и еще раз локация.
За локацию можно продать душу дьяволу, уступить качеству застройки (в разумных пределах) и даже цене выше среднего, что иногда удлиняет срок окупаемости.
Если говорить о рынке апартаментов, то локация - это самая важная черта, ибо ни один постоялец не оценит апарт-отель с шикарными условиями для жизни, который находится где-то в спальном районе.
На что еще смотреть, чтобы оценить ожидаемую доходность доходной недвижимости для посуточной аренды?
1 - Локация, локация и еще раз локация
Апартаменты - это кратко- и среднесрочное проживание. Гости апартаментов не имеют возможности изучать город, они НЕ туристы! Туристы не будут жить месяц в апартаментах: они или квартиру снимут, или поселятся по принципу couchsurfing, или просто остановятся в традиционном отеле.
Для жителей же апартаментов, важно иметь под боком остановки. гипермаркеты, рестораны, спортзалы - всё в шаговой доступности. Обязательно рядом метро.
2 - Развитая дорожная сеть
Все съезды и ключевые магистрали должны вести в апарт-отелю. До аэропорта, вокзала добираться на такси надо без пробок и проблем. У постояльцев нет времени стоят в пробище в центре города.
Если же в апарт-отеле остановятся зажиточные туристы, то им важно иметь общественный транспорт рядом, который точно есть в гугл-картах. А там есть - метро.
3 - Сервис как в гостинице
С приходом апартаментов гостиницы начинают конкурировать за определенный сегмент постояльцев с классическими гостиницами. Чем апарт лучше традиционного отеля?
Не знаю, но по сервису он точно должен быть не хуже недорогой гостиницы. Иначе людям проще чуть доплатить за нормальные условия и поселиться в гостинице.
В сервисе, кстати, и заложен основной риск доходности апартаментов, на мой взгляд. Так как в России нет внутренних отлаженных процессов оказания сервиса постояльцам в апарт-отеле.
Апартаменты - это не гостиница, то есть УК апартов не может позволить себе гостиничное обслуживание по затратам: это слишком дорого.
Но при этом качественный сервис, похожий на гостиничный, надо как-то держать, чтобы ухватить клиента. Но как? Вот в этом и загвоздка. При неотлаженных процессах посуточной сдачи в аренду апартаментов в России ожидать какой-то грандиозной доходности от этого вида нежилой недвижимости нельзя.
На всякий случай скажу, что апартаменты - любые, с отделкой, без отделки - имеет статус НЕЖИЛОГО помещения. То есть там нельзя прописаться, нельзя регистрировать иностранцев (улавливаете еще один риск?) на временное проживание (как в гостинице), зато надо платить налог от получения прибыли и налог как за нежилую недвижимость (который выше, чем за обычную квартиру).
4 - Безопасность проживания
Охрана апарт-отеля должна быть лучше, чем жилого комплекса. Круглые сутки, с системой видеонаблюдения. Это отразится на коммунальных платежах, что еще раз напоминает о повышенном ценнике за КУ в апартаментах.
5 - Доходность
Доходность от сдачи квартиры в аренду, купленной без ипотеки в хорошей локации, - 4-6%. Если апартаменты сдавать посуточно, то доходность может составить 8-17%. Но это очень позитивный сценарий! Вернитесь к пункту 3 и оцените, что в России пока не умеют сдавать апартаменты в посуточную аренду.
Чтобы апартаменты приносили максимальную доходность их надо сдавать посуточно при загрузке 26 дней из 30-ти в месяц. Это цифра выведена из посуточной аренды квартир-студий в Петербурге и Москве.
Возвращаясь к апартаментам, то вкладываться в этот вид нежилой недвижимости имеет смысл в случае, если вы, как собственник и бизнесмен, готовы обеспечить бесперебойный поток туристов 26 дней в месяц 10 месяцев в году.
И не надо ждать, что управляющая компания будет сдавать ваши апарты с такой загрузкой, хорошо?
Записаться на консультацию по недвижимости и инвестициям можно здесь. Оставить заявку на расчет доходности недвижимости можно здесь. Примеры инвестиционного расчета ЖК "Светлый мир "Жизнь" от Seven Suns и ЖК "Черная речка" от ЦДС.