1 июля 2019 года начался новый век долевого участия в строительстве после принятия поправок в 214-ФЗ. Давать прогнозы о развитии отрасли - дело неблагодарное, но последние новости разделили мнения экспертов на 2 лагеря: одни говорят, что цены на жилье останутся на том же уровне, другие считают, что низкая стоимость новостройке на этапе котлована исчезнет как явление.
Давайте смотреть, кто что сказал.
Примеры инвестиционного расчета ЖК "Светлый мир "Жизнь" от Seven Suns и ЖК "Черная речка" от ЦДС.
Рынок недвижимости после 1 июля: прогноз на 2019 год и следующие 5 лет
Мнение 1 - Обманутые дольщики исчезнут, жилье останется доступным за счет ипотеки и госпрограмм
Через 5 лет долевого участия уже не будет, а будет только проектное банковское финансирование. Также не будет и обманутых дольщиков, которые появились из-за несовершенства 214-ФЗ.
Квартиры останутся доступными за счет ипотеки и госпрограмм. Стоимость жилья будет продолжать ориентироваться на спрос.
(Михаил Москвин, заместитель председателя Ленобласти)
Хочется верить, что последние поправки сделают 214-ФЗ настолько совершенным, что и прозрачность появится, и обманутых дольщиков действительно не будет.
Однако как в предыдущей версии 214-ФЗ были обходные пути, так и в новой редакции окольная тропа тоже найдется. Гарантий, что станет лучше - нет никакой. С другой стороны, если бы на законодательном уровне не изменили ничего, то вряд бы рынок мог вообще перестать существовать.
(Андрей Лушников, председатель Совета Директоров ГК "БестЪ"; Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg)
Мнение 2 - "Ишак и падишах отдыхают"
Исключительная живучесть нашего строительного бизнеса и неиссякаемая вера народа в бесценность собственных средств позволяют верить, что через 5 лет ничего в целом не изменится.
(Алексей Шаскольский, заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства)
Вообще строительная отрасль действительно существует и меняется в соответствии с российском менталитетом. Хоть и идет очевидный мировой тренд sharing economy - это когда якобы проще снимать жилье в удобном месте, чем покупать своё, но далеко не каждый россиянин готов всю жизнь жить в съемной квартире.
Поэтому "последнюю рубаху - в квартиру" - это неписаный закон для России и ее жителей: потребность в собственной крыше над головой останется и через 5 лет, и в далеком будущем.
Мнение 3 - Планировать и давать прогнозы на 5 лет - это как сочинять сюжет для фантастического фильма: фантазия ничем не ограничена, но с реальностью ожидания вряд ли будут иметь что-то общее
За последние 3 года законодательство трижды менялось, что как бы наводит на мысль, что оно еще несколько раз поменяется.
Рынок неизбежно сократиться, так как такая идея, что "купят в любом случае" больше не работает: выиграет тот застройщик, кто предложит более интересные условия. (Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А "Объединение строителей СПб")
При этом инвестиционный бизнес в новостройки потихоньку завершается и окончательно завернется к 2022/23-му году.
Если раньше можно было купить новостройки на ранней стадии строительства за полцены, регулируя риски известностью застройщика, то теперь такой фактор как "известность и надежность застройщика" исчезает. (Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu)
Строительная отрасль приобретает все более отчетливые черты олигополии - форма рыночных отношений, когда на рынке орудуют несколько игроков с примерно равными возможностями.
В этом случае, риски вложений на этапе котлована будут минимальны (слабые компании не получат просто-напросто банковского финансирования), но и ценник на жилье на ранних стадиях строительства - существенно выше.
О чем молчат эксперты
Никто из экспертов не говорит о доходности новостроек, то есть о естественном приросте стоимости жилья, который формировался на разнице в цене на раннем этапе строительства до ввода дома в эксплуатацию.
Когда только приняли 214-ФЗ в 2008-ом году можно было купить жилье за полцены у малоизвестной компании, рискуя при этом никогда не увидеть свое жилье ни-ког-да. Но если все-таки жилье достраивалось, то прирост стоимости составлял 200%, то есть жилье росло в цене в 2,5-3 раза.
А как теперь?
Да, себестоимость жилья растет. Растет цена на квартиры. Но в том виде, каком существует рынок сейчас, такое явление как доходность при спекуляции новостройкой сохраняется. То есть по-прежнему можно купить котлован и продать по переуступке перед сдачей дома, если вы больше не знаете, куда вложить деньги под процент.
Величина доходности от вложений в новостройки снижается, но остается; объекты бизнес-класса дают рост до 25-30% годовых при удачной локации и приемлемом качестве строительства.
Опять же русский менталитет требует гипер-надежности: если есть выбор, то человек выберет скорее готовое жилье, чем котлован. К слову, ни один из экспертов выше не вкладывался в новостройку на ранней стадии строительства.
Другое дело, что ценник по построенные дома будет расти со скоростью 10% в год и достигнет 30-40% увеличения стоимости через 5 лет. Так что лучше: рисковать или переплачивать?