Мне неоднократно приходилось сталкиваться с возвратом внесённого продавцу квартиры аванса. Несколько раз аванс забирали у агентств недвижимости, с этим практически никогда не было проблем. Самое неприятное - это забирать аванс у продавца квартиры.
Так бывает, что покупатель может передумать или у него меняются жизненные обстоятельства. Покупка квартиры, за которую передан аванс, становится не актуальной.
Как вернуть деньги переданные в качестве аванса за приобретаемую квартиру?
1. Если деньги переданы агентству недвижимости или представителю агентства, аванс можно вернуть в 100% случаях. В данном случае агентство забрало деньги в качестве части своего вознаграждения, даже если по бумагам написано, что риэлторы передают деньги продавца, они оставляют их себе.
До суда возврат внесённые денег не доходит. Достаточно составить грамотную претензию и припугнуть полицией. Деньги будут возвращены в течение двух дней.
2. Продавцы считают себя обиженными, если покупатель отказался от покупки. Надо понимать, что аванс - это всего лишь предоплата, и она должна быть возвращена, в случае не заключения основного договора.
Если продавец отказывается вернуть аванс, следует использовать следующие аргументы:
- неосновательное обогащение ст. 1102 ГК РФ, переданные деньги не могут быть удержаны, если основной договор не заключен;
- неправомерное удержание денежных средств ст. 395 ГК РФ, на удерживаемые денежные средства подлежат начислению проценты;
- предварительная оплата товара ст. 487 ГК РФ, фактически товар (квартира) не передавался, денежные средства подлежат возврату.
Необходимо составить подробную претензию и направить заказным письмом, с описью вложения с уведомление о вручении, в адрес продавца. Практически всегда официальная претензия сыграет положительно.
Если продавец всё равно не возвращает деньги. Следует подать исковое заявление в суд, получив судебную повестку, собственник квартиры задумается. Так же к иску можно приложить ходатайство о наложении обеспечительных мер - запретить регистрационные действия с квартирой.
Это подействует, продавец возвратит деньги, ведь продажа квартиры может быть задержана, а ему придётся всё равно возвращать деньги, оплачивать пени, возмещать моральный вред и компенсировать услуги представителя.
Надо быть готовым к тому, что соглашение об авансе может содержать неустойку, в случае отказа покупателя от покупки квартиры. Тогда продавец может сославшись на ст. 328 ГК РФ, удержать внесённый аванс в качестве неустойки.