В первой четверти 2019 и особенно в конце 2018 года наблюдалось необычайное оживление на рынке первичной недвижимости. Народ сметал чуть ли не всё подряд в ожидании отмены долёвки и перехода на проектное финансирование. Такому ажиотажу немало способствовали эксперты, которые предрекали неизбежное удорожание стоимости квадратного метра. И они таки были правы. Уже к началу текущего года в среднем по стране рост цен составил порядка 8-9%.
Но нет, не это больше всего пугало граждан и провоцировало спрос на жильё. Специалисты в сфере недвижимости говорили и продолжают говорить о том, что после 1 июля отрасль ждут радикальные изменения. А конкретно – уход многих игроков с рынка, банкротство небольших компаний и появление новой волны обманутых дольщиков.
Читайте также: На эскроу перейдут не все: в какие новостройки наименее опасно вкладываться
Не может не настораживать, что, несмотря на введение эскроу-счетов, люди всё равно могут не дождаться своей квартиры в новом доме. Конечно, спустя время, им вернут деньги. Но ровно столько, сколько было положено на эскроу-счет. И что на эти деньги они смогут себе купить спустя 2-3 года?! Вот то-то и оно. А если в деле замешана ипотека, то проценты по ней в случае недостроя никто не вернет. Бинго.
Что еще подстегивало спрос? Если раньше, вкладываясь в «котлован», можно было купить квартиру с выгодой до 20%, то теперь, скорее всего, не будет особой разницы в цене между стартом продаж и почти готовым домом. Сэкономить и купить хорошую квартиру недорого на нулевом цикле больше не получится.
Тогда сам собой напрашивается вопрос: на кой вообще нужны изменения, которые ничего не гарантируют, и при этом влекут за собой серьезное повышение цен? Причем, повышение ещё за полгода-год до самих изменений?..
И вот тут возникает любопытная ситуация из серии «виноваты сами».
Смотрите, заметный рост цен на недвижимость произошел в конце 2018 - в начале 2019 года. А никаким переходом на эскроу-счета ещё даже и не пахло.
Забавно, да? Но ничего удивительного в этом нет.
Известный факт: когда спрос превышает предложение, то цены стремятся вверх. Застройщики – такие же участники торгово-экономических отношений, как и все другие. Поэтому при повышенном спросе на товар они регулируют цены.
Читайте также: Семь раз проверь – один купи, или Как выбрать квартиру без паники и истерик
По плану было определенное количество квартир, которые они рассчитывали продать по низкой «котлованной» цене. Еще сколько-то квартир – по более высокой, на следующем этапе строительства. Ну и так далее.
А когда народ хлынул «покупать срочно, пока не подорожало», продавцы начали неизбежно повышать цены, чтобы не сбыть весь объем товара по цене старта продаж и выдержать построенную финансовую модель. Ну и опять же – всё равно берут, так отчего бы не продать дороже?
Вот и получается, что покупатели сами спровоцировали рост цен еще ДО перехода на проектное финансирование.
Но что сделано, то сделано. Обратно ситуацию не отыграть. Что дальше? А дальше – очередное подорожание.
Строительные компании, которые раньше пользовались деньгами дольщиков, теперь такой возможности иметь не будут. Им придется брать кредиты в банках, а потом возвращать миллионы-миллиарды, да еще и с процентами. Разумеется, эти проценты будут закладываться в стоимость «квадрата» и оплачиваться бессловесными покупателями квартир.
Банкиры говорят, что выгода, которую они получают, забирая на эскроу-счета деньги дольщиков, дает им возможность снизить ставку кредитования для застройщика, который взял у них проектное финансирование. Больше покупателей, больше денег на эскроу – меньше переплата по кредиту для строительной компании. Только вот где тут выгода для покупателя – вопрос. Снизит ли застройщик цены, получив льготную ставку? Предоставит ли какие-то бонусы первым покупателям, благодаря которым он смог уменьшить свою кредитную нагрузку?..
В общем, сейчас эксперты предрекают: ждите повышения цен еще на 15-20%. Ну а что, мы и так ждали, ждем и ждать будем. И даже к этому готовились. Поэтому и стремились вскочить в последний вагон и приобрести себе жилье по более-менее приемлемой стоимости. Пусть даже с привлечением заемных средств. Отсюда и показатели на конец 2018 года – чуть ли не 90% всех новостроек взяты в ипотеку.
А какой вывод? 1 июля совсем близко. Поэтому, наверно, проще уже не дергаться в поисках хоть какой-нибудь квартиры за оставшиеся полторы-две недели, а спокойно дождаться наступления часа Х. И посмотреть, как себя будет вести первичный рынок жилья в новых условиях.
Может, всё окажется не столь фатальным? В конце концов, Россия – страна постоянных потрясений, кризисов и неожиданностей. И мы к этому привыкли.
Тем более, сейчас активно обсуждается перенос сроков оценки строительных проектов (их соответствия критериям, по которым можно достраивать без эскроу) на 1 октября.