Рынок новостроек Новосибирска продолжает демонстрировать разбалансированную статистику регистраций договоров долевого участия и выдачи ипотечных жилищных кредитов. Причем эта статистика уже демонстрирует картинку, прямо противоположную рыночной реальности. Объясняется все просто – застройщики создавали себе задел возможностей для начала более плавной работы в новых условиях законодательства о долевом строительстве.
По официальным данным Росреестра с января по май 2019 года, в Новосибирской области зарегистрировано 11 754 договора участия в долевом строительстве (ДДУ).
Если сравниваться с аналогичными периодами прошлых лет, то это на 32% больше чем в 2017 году, когда количество сделок составило 8 919 ДДУ, и на 23% больше, чем было зарегистрировано в 2018 году, когда было оформлено 9 526 ДДУ.
Если рассматривать отдельные месяцы, то в сравнении с прошлым годом, самый рекордный рост наблюдался в феврале 2019 года, когда прибавка составила 60%.
Май вообще уникальный месяц, с точки зрения многолетней статистики. Какие бы колебания не происходили до или после, но в мае показатели каждого года стремятся к отметке в 2 000 ДДУ.
В этом году майские регистрации составили 2 120 ДДУ, что всего лишь на 5% больше показателей 2018 года.
Такой нисходящий тренд можно рассматривать еще и как торможение так называемых технических регистраций ДДУ, когда застройщики оформляют договоры долевого участия на подконтрольных лиц без проведения платежей.
Это связано с возможностью, которая существует в новой редакции 214 ФЗ. Оплату за договоры долевого участия, которые были зарегистрированы до 1 июля 2019 года, можно будет принимать на спецсчета застройщиков, а не складывать на эскроу-счета. То есть, такой инструмент позволит застройщикам продолжать строительство за счет денег дольщиков, а не за счет банковских кредитов.
В ГосДуме, от главы комитета по природным ресурсам Николая Николаева, уже прозвучали заявления о запрете такой схемы финансирования. Так же предлагается упразднить и любые другие формы привлечения средств, например ценные бумаги и различные паевые инвестиционные фонды. По мнению парламентария должны остаться две возможности обеспечения строительства многоквартирных домов: собственные средства застройщика и банковские кредиты.
В поддержку заключения от том, что застройщики увлеченно занимались техническими регистрациями, говорит и факт падения количества выдачи ипотечных жилищных кредитов участникам долевого строительства, на фоне показанного выше роста регистраций ДДУ.
На рынке, пусть и плавно, растет доля сделок с участием ипотечных кредитов. То есть, если бы регистрируемые ДДУ были бы реальными сделками, мы увидели бы и рост выдачи ипотечных кредитов.
А картина совершенно обратная. При росте количества регистраций ДДУ к прошлому году в 23%, выдача ипотечных кредитов сократилась на 15%.
В этом году, на почти 12 000 ДДУ приходится всего чуть более 2 000 ипотечных кредитов. То есть займы берутся только под 18% заключенных ДДУ. Но на рынке ситуация обратная. Абсолютное большинство ДДУ обеспечиваются ипотечными займами.
Объяснение такой разбалансированной рыночной статистики может быть только одно – застройщики запаслись техническими ДДУ, чтоб хотя бы на какой-то период обеспечить себя беспроцентными средствами для ведения строительства. А вот падение общего количества регистраций ДДУ в мае, по всей видимости, говорит о том, что застройщики останавливают формирование таких запасов.
Это говорит еще и том, что строительные компании считают, что подготовились к работе в новых условиях долевого строительства, и дата 1 июля 2019 года их пугает все меньше.
Информационно-аналитические материалы о состоянии и развитии рынка новостроек Новосибирска вы всегда сможете найти на сайте ГК «ЁЛКА девелопмент» (https://yolka.pro/).
