🤑 Почему НЕЛЬЗЯ инвестировать в арендную недвижимость? ✅

Как я и обещал, друзья, сегодня мы поговорим о заработке на аренде квартир и на дивидендах. Возьмем "чистые" дивиденды в 3.5% в долларах США после выплаты налогов. Это уже мощный плюс - поскольку по аренде квартир налоги зачастую не платятся. И активная политика государства по "обелению" арендных доходов может сильно удивить владельцев недвижимости, когда им насчитают штрафы и пени.

Пройдемся по некоторым комментариям, авторы которых по старинке утверждают, что это - лучший способ зарабатывать на капитале.

Сергей уверен, что на инвестициях можно заработать меньше, чем на квартире. При этом считает, что для инвестиций нужны миллионы. Да, друзья, возможно, это сюрприз, но чтобы зарабатывать на капитале - нужен капитал. И для пассивного дохода 500$ в месяц или 32500 рублей "прямо сейчас" нужно около 170 тысяч $. Но ведь и квартиру вы не купите за 100 рублей - на нее тоже нужны миллионы.

Например, беглый анализ ставки аренды на сервисе "Яндекс.Недвижимость" в Москве показывает окупаемость не менее 14 лет. И чем ближе к центру - тем окупаемость выше. 14 лет - это ставка аренды около 6.3% в год сложными процентами без учета инфляции.

Александр уверяет, что можно купить квартиру за 5 миллионов рублей и получать аренду 35 тысяч рублей в месяц. К сожалению, мой анализ показывает, что за 5 миллионов рублей можно купить лишь однушку. А за 35 тысяч рублей сдаются уже трешки. И цена трешек - от 7 миллионов рублей. И получается лишь 5.65% в рублях "грязными" - до налогов, амортизации и т.д.

Для однушки ставка аренды 26 000 рублей 6.3% - та сама, которую мы с вами оценили по ставке окупаемости квартир. Это наглядно демонстрирует несостоятельность мечт о 10% доходности с аренды.

Я не специалист в недвижимости Москвы. Но в Кирове ставки близки к этим - 4-6% в рублях.

Друзья, это МЕНЬШЕ, чем по облигациям или в банке!

Хорошо. Быть может сработает аргумент с ростом цен на недвижимость? Как уверяет Глеб квартира дорожает по мере инфляции валюты. Смотрим на динамику цены с 2000 года. В рублях действительно до 2008 года был бурный рост. Но сейчас даже рублевые цены находятся НИЖЕ докризисного уровня. В долларовых ценах динамика еще более плачевная.

Да, те, кто купил квартиру в 2000 году в принципе приумножили свой капитал: цена метра выросла с примерно 600$ до примерно 2700$ или в 4.5 раза. Но акции могли бы принести куда больше денег! Скажем, 3M COMPANY приумножила бы ваш капитал в 4.9 раза в долларах. А с учетом дивидендов - в 5.9 раза. И при этом вы могли бы получать сейчас очень неплохие дивиденды на вложенный капитал!

Да, есть мнение, что в акциях "выше риск". Рынок может упасть - и такое было с 2000 года дважды: два крупных кризиса! Но почему вы думаете, что недвижимость не может обрушиться на 50%? Рынок упал на 50%, а доллар вырос на 50% - формально вы ничего не потеряли в рублях, а в долларах - потеряли. Причем временно, до восстановления рынка.

В случае с недвижимостью произошло то же самое, просто это незаметно. Доллар уже не стоит 30 рублей, но разве рублевые цены на квартиры выросли в 2 раза? Статистика показывает, что нет!

Помните об этом, друзья!

Удачи в инвестициях!

#инвестиции #аренда #недвижимость #деньги #заработок