- Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в ближайшие годы, надо вспомнить микроэкономику и ее законы. Что может случиться с рынком и какая участь ждет строительную отрасль в России в ближайшие годы? + В конце статьи - БОНУС для читателей.
Читайте также: Как передавать деньги при продаже квартиры? Безопасные способы [с уточнениями]
Что грядет на рынке недвижимости после 1 июля и ввода поправок в 214-ФЗ
Ох, прошу прощения, дорогой Максим Анатольевич, мой очаровательный преподаватель по микроэкономике, за мою бестолковость по этому предмету в студенческие годы. Спасибо Вам!
Есть 2 крайних полюса (ситуации) в любой отрасли: совершенная конкуренция и чистая монополия.
Обе эти крайности встречаются довольно редко: обычно в реальности что-то среднее, а точнее - монополистическая конкуренция и олигополия.
Монополистическая конкуренция - это когда много конкуренции и мало монополии. То есть на рынке много игроков, монополия отсутствует, и каждый участник вынужден бороться за потребителя.
Можно сказать, что в строительстве у нас сейчас (до 1 июля 2019 года) было что-то похожее.
Вот даже был ряд мнений и заметок, что, мол, покупатель недвижимости, нынче пошел искушенный: эконом ему уже мало - ему комфорт подавай. Как следствие, застройщики ломают головы и придумывают новые продукты, новые концепции.
Девелоперам, чтобы удержать нишу, надо продумывать не просто дом и как его построить, а новое общественное пространство. Например, компания RBI за свой счет оборудовала заплеванную набережную в Невском районе как социальную инициативу, и теперь там гуляют люди, а раньше на этом месте - была свалка.
Монополистическая конкуренция - это хорошо для отрасли.
Антиподом такой положительной рыночной структуры является олигополия.
Олигополия - это когда на рынке есть несколько игроков, которые производят "львиную" долю продукции.
В случае олигополии, на рынке есть очевидные лидеры, которые жируют, а новым игрокам сложно войти в отрасль из-за высоких барьеров входа (слишком дорого, нужен солидный капитал и инвестиции, чтобы запустить новые девелоперский бизнес).
Примеры олигополии в США 80-х годов: "Дженерал Моторс", "Форд", "Крайслер" в 80-ые они контролировали около 95% всего рынка.
Основные черты олигополии [сразу проводите параллели со строительным рынком России в наши дни]
- В отрасли немного фирм (до 10-ти).
- Высокие барьеры для вступления в отрасль - идеально для строительства: разрешения не дают, кредиты - не дают, коррупция и связи держать рынок в одних и тех же руках.
- Имеющиеся фирмы в отрасли взаимозависимы: если один игрок поднимает цену, то второй следом - тоже поднимает; и наоборот. Если такая тактика не устраивает олигопольный рынок, то возможна стратегия "сговора", когда фирмы просто-напросто договорятся, как они будут играть.
- Бесконечная, непрекращающаяся ценовая война. Как бы существующие игроки не сговаривались, все равно кто-то из них - внезапно снизит цену, чтобы вытеснить конкурента. Это неизбежно.
А вот тут внимание. До каких пор можно снижать цену? До определенного уровня. Ведь издержки в отрасли одинаковы и ниже себестоимости никто не будет работать.
Однако в таких условиях придется работать с минимальной маржой, что не выгодно ни одному игроку. Поэтому после падения снова происходит рост цен. То есть ценовая война всегда циклична.
Теперь давайте смотреть, что происходит на строительном рынке России сегодня и чего ждать завтра.
Читайте также: Где легче всего купить квартиру в России и мире? Краснодар удивил, Гонконг - зашквар
Возможные перспективы развития строительной отрасли в ближайшие 3 года
1 - Стоимость жилья продолжит расти еще на 10-15%
Рост цен обусловлен инфляцией, ростом стоимости заемных денег, ужесточением условия кредитования для бизнеса и удорожанием себестоимости проекта строительства.
2 - Стратегия "сговора" между застройщиками может привести к некоторому снижению цен
С изменением структуры рынка (превращением его в олигополию), ценовые войны неизбежны. Все равно найдется тот застройщик, кто приспустит ценник и попытается выдавить конкурента с рынка. Однако, такую стратегию нынче используют редко: застройщикам проще договориться, чтобы работать себе "в плюс".
В любом случае, ценовые войны - явление временное, так как зарабатывать надо всем, поэтому стратегия WIN - WIN ("выиграл - выиграл") будет вытягивать ценник на недвижимость снова вверх.
Как быть?
На помощь приходят соглашения игроков, договоренности и стратегия "сговора" - вот основные современные способы существования в условиях олигополии. То есть застройщики просто будут держать одинаково высокие [с точки зрения, маржинальности] цены, которые им наиболее комфортны по прибыли и другими показателям.
3 - Ипотечный пузырь: как бы не заигрались они с ипотечными облигациями
Никого не пугаю, но про ипотечный кризис в США в 2008-ом году помнят все. В общем, самое страшное - это когда люди перестают платить ипотеку.
[Про ипотечный пузырь и чем он опасен нужна отдельная статья]
Если кратно, то, когда людям нечем платить ипотеку, а финансовым институтам надо как-то расплачиваться за необеспеченные долги, то начинаются махинации на рынке ценных бумаг.
В нашей стране недавно заявили, что ДОМ.РФ и Газпромбанк выпустят ипотечные облигации на 350 млрд руб. Вот как бы они не заигрались. Ведь эти ИЦБ (ипотечные ценные бумаги) - это, по сути, перепродажа вашей ипотеки, которую вы [гипотетически] можете перестать платить.
Теперь понятно, почему всеми силами сейчас стараются сделать ипотеку наиболее комфортной и удобной? Почему ставку хотят снизить до 8% к 2024-ому году? Да чтобы люди просто физически могли ее постоянно платить!
Ведь к обнищанию населения есть все предпосылки.
4 - Доходы населения падают, денег в стране больше не становится
Плюс новые санкции убивают против России всякую инвестиционную привлекательность для зарубежных инвесторов.
Также не стоит забывать про демографическую яму, в которой оказалась Россия, когда после развала СССР планомерно снижалась рождаемость с 1990 по 1999 годы, что до сих пор нагнать не можем.
Власти уже не знают, что придумать: и маткап ввели, и еще 450 тысяч на ипотеку сверху - только плодитесь и размножайтесь.
5 - Упрощение предложения на рынке: СССР и "пятилетка" не за горами
Про СССР и "пятилетку" я преувеличиваю, конечно. Но все-таки что-то похожее в современных условиях может произойти.
Повышение себестоимости строительства может привести к упрощению предложения на рынке недвижимости, так как застройщики будут вынуждены строить и сдавать быстрее.
Плюс не забывайте про поручение Путина поднять темпы строительства до 120 млн кв. м в год к 2024-ому году.
Как бы нам не скатиться опять в эпоху одинаковых скворечников.
В условиях олигополии [когда в отрасли всего несколько компаний] игроки, скорее всего, должны будут прибегнуть к стратегии "сговора". То есть, конкурировать будет попросту больше нечем, кроме как сроками строительства.
Поэтому может начаться а-ля "быстрей бы сдать в эксплуатацию и разморозить свои денежки на счетах эскроу".
А вдруг, мы сейчас покупаем самое красивое жилье, пока еще не убита конкуренция?
О последствиях для себя - делайте выводы сами. Но понятно одно: резко точно ничего не изменится в отрасли, но и зевать не следует. Записаться на консультацию по недвижимости и инвестициям можно здесь.
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.