Что должно быть в открытом доступе у приличной компании-застройщика, чтобы ему можно было доверять? Понятно, что на сайте должны быть проектная декларация, разрешение на строительство, документы на аренду или покупку земли, использование земли по назначению. А еще? Как понять, что компания-застройщик загибается и вот-вот обанкротится?
На самом деле, тот факт, что дела у застройщика идут плохо можно понять задолго до того, как его признают банкротом и он обзаведется толпой обманутых дольщиков или брошенным объектом: на то есть показатели бизнеса
Также любой застройщик - это юрлицо, которое имеет ОГРН, ИНН и обязано публиковать свою финансовую отчетность в открытом доступе на сайте или в базах контрагентов типа СКРИН, СПАРК.
Мне нравится смотреть базы, сразу все понятно по профилю компании: банкрот или нет.
RBI, Северный город с положительным профилем в базе skrin.ru
Или вот "Норманн"
Если пойти дальше, то в базе контрагентов можно раскопать много чего интересного. Отчет о финансовых результатах - первое, что можно открыть.
В финансовой отчетности застройщиков прописываются рассчитанные показатели бизнеса, а также публикуется аудиторское заключение компаний.
Чем известнее аудитор, тем крепче бизнес проверяемой компании. Лучше, чтобы это были компании "большой четверки" (PwC, Deloitte, KPMG, Ernst & Young).
Аудит - это часть бренда компании, поэтому бизнесы беспокоятся за надежность той конторы, которой поручают аудит.
Также можно посмотреть некоторые показатели в квартальном отчете. Вот пример, как юрлица определяют методологию расчета коэффициентов, которые характеризуют стабильность бизнеса.
- "Собственный капитал" - рассчитывается как общий объем средств всех акционеров; показывает общий уровень инвестиций в капитал;
- "ROA = Возврат на активах": рассчитывается как отношение чистой годовой прибыли к среднегодовому значению активов банка; показывает уровень эффективности использования средств в находящихся распоряжении компании.
- "ROE = Возврат на собственный капитал": рассчитывается как отношение чистой годовой прибыли к среднегодовому значению акционерного капитала; показывает уровень эффективности инвестиций акционеров банка;
- "Доля рынка": соотношение активов компании к сумме активов данного рынка.
Если подружиться с финансовой отчетностью банков, то можно и вовсе перейти к классическим расчетным показателям (придется, правда, самому на калькуляторе или в икселе считать).
Анализ отчетности компании-застройщика минимум за 3 года (поквартально) - особенно неизвестной компании с первыми проектами в вашем городе
Какие параметры оценить при анализе отчетности компании-застройщика?
- NET INCOME, ПРИБЫЛЬ - стабильна, не отрицательна квартал за кварталом. Если попадается отрицательное значение - думаем или звоним застройщику, почему так произошло.
- CURRENT RATIO должно быть = 1 или больше 1, соотношение текущих активов и пассивов; соотношение текущих активов и пассивов. Лучше, чтобы этот показатель был около 1;
- DEBT / EQUITY должно быть <= 5, соотношение собственного и заемного капитала; соотношение собственного (equity) и заемного (debt) капитала: важно, чтобы долг не превышал собственный капитал в более, чем 5 раз. Цифра "5" - это цифра буквально "с потолка", то есть среди аналитиков принято, чтобы это соотношение было таким. На самом деле, чем больше собственного капитала, тем надежнее компания. [Это же понятно, да?]
- NET DEBT / EBITDA должно быть <=4
- DEBT / EBITDA должно быть <=2
- INTEREST COVERAGE = [EBIT / TOTAL INTEREST EXPENSES] должно быть > 1
Если сложно найти эти показатели самому в финансовой отчетности, то надо просто составить список требуемых данных - и запросить у финансового отдела застройщика.
Финотчетность - это открытая, публичная информация, поэтому вам не могут отказать в ее предоставлении.
✔️ Подписывайтесь на канал! Записаться на консультацию по недвижимости и инвестициям можно здесь.
✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку н мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.