С 1 октября 2019 года вступает в силу запрет на размещение гостиниц и оказание гостиничных услуг в жилых помещениях. Наибольшее влияние он может оказать на Санкт-Петербург–город с самым большим в стране числом хостелов в мини-гостиниц.
Структура гостиничного рынка Санкт-Петербурга
- количество мест размещения: всего = 1415;
- из них хостелов, прошедших сертификацию, = 276;
- номерной фонд: всего = 45 084.
Цифры, как бы сами за себя говорят, что нельзя просто взять и выкинуть хостелы как явление с рынка недвижимости.
Туристам открыли въезда в Россию по электронным визам: турпоток может вырасти на 80%, по мнению экспертов
Газета "Ведомости" сообщает, что поправки в Жилищный кодекс и "Закон о хостелах" могут отобрать у бюджета 1,3 млрд рублей и 6400 рабочих мест.
Чтобы этот казус как-то компенсировать, чиновники по указанию президента планируют ввести электронные визы в Россию с 2021 года.
В Минэкономразвития отказались комментировать эти цифры, а также давать прогноз возможного влияния запрета на туристический поток и доходы от туризма – как в Санкт-Петербурге, так и в целом по стране.
Если говорить про недвижимость, то, казалось бы, надо бежать и покупать апартаменты, чтобы сдавать в аренду. Но нет. Как, впрочем, и заморачиваться с хостелами.
В Комитете по туризму Санкт-Петербурга изменения общего турпотока не ждут.
"Мы прогнозируем, что большая часть малых средств размещения, в данный момент находящаяся в жилых помещениях, за оставшиеся четыре месяца до вступления закона в силу успеет решить вопрос перевода в нежилую категорию, – комментирует председатель Комитета по развитию туризма Санкт-Петербурга Евгений Панкевич. – Таким образом, изменения в Жилищном кодексе не повлияют на общий уровень въездного туризма в Петербург. Малыми средствами размещения – хостелами, мини-гостиницами – пользуется 2 млн туристов в год. Сейчас в Петербурге годовая загрузка средств размещения – 70–75%.
Новый закон приведет к тому, что она вырастет до 85–90%. Также в городе увеличивается количество апартаментов, за последние два года объем их строительства вырос в 3 раза".
У пресс-секретаря Российского союза туриндустрии Ирины Тюриной прогноз гораздо менее оптимистичный:
"В прошлом году Санкт-Петербург посетило 7–8 млн туристов, 35% из них останавливаются в мини-отелях и частных хостелах. В сезон в городе очень дорогие гостиницы. Город просто потеряет этих туристов. Недорогие места размещения бронируются за полгода, заменить их нечем".
Заместитель председателя комитета Совета Федерации по социальной политике Игорь Фомин надеется, что часть хостелов все же смогут переоформить в нежилые помещения и они продолжат работу.
"Не менее 75–80% хостелов в двух столицах на сегодня находятся в жилых домах. Это означает, что после принятия закона предложение значительно уменьшится.
Аудитория, которая останавливается в хостелах, вряд ли перетечет в классические гостиницы. Максимум, на что они могут переориентироваться, – частные квартиры, а также морально устаревший, "советский" номерной фонд по цене 1500–2000 руб. за ночь", – предполагает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер.
Судьбу хостелов обсуждают 5 лет, но порядка все равно нет
При этом он подчеркивает, что нельзя считать все объекты размещения в жилых домах однозначно мешающими жильцам: известно немало примеров, когда владельцы хостелов приводили в порядок парадную или двор и прилегающие территории, устанавливали камеры и обеспечивали порядок в доме, чему были рады все.
Как сообщает газета "Ведомости", в Петербурге насчитывается 1415 средств размещения, из которых почти 370 находится в жилом фонде.
Также почти все сходятся во мнении, что радикальных изменений в организации работы малых средств размещения ждать не стоит. Самый вероятный вариант развития событий, по крайней мере в обозримом будущем, – изменение юридического статуса хостелов (перевод документооборота из гостиничных услуг в краткосрочную аренду) или уход их в тень.
«У части экспертов возникает опасение, что закон приведет к росту теневого сектора размещения туристов.
Хозяин хостела будет сдавать свои помещения в краткосрочную аренду туристам как физическое лицо и вообще выйдет из-под контроля надзорных служб.
"Потребитель не будет разбираться, кто легально ведет свою деятельность, а кто нет. При данном законе формат хостелов продолжит работать, но уже в теневом секторе, не развивая экономику и туризм», – считает Бабина.
Также возможен рост рынка частной аренды жилых помещений туристами. В среднесрочной перспективе (3–5 лет) будут увеличиваться инвестиции и ввод новых гостиниц эконом-класса – «2 звезды» и хостелов.
"Я думаю, будет волна закрытий хостелов: владельцы будут их продавать либо попробуют перепрофилировать в квартиры под сдачу в посуточную аренду по принципу Airbnb (что, безусловно, менее доходный бизнес по сравнению с хостелом).
Какое количество хостелов будет продолжать работать невзирая на запрет, зависит от мер, которые будут приниматься по отношению к нарушителям, а также от оперативности действия властей по пресечению", – делится Веллер.
Большинство экспертов заявляют, что поправки – лишь начало работы над регулированием гостиничного рынка: апартаменты тоже попадут под раздачу
Глава Минэкономразвития Максим Орешкин пообещал разграничить гостиничные услуги и услуги краткосрочной аренды квартир: «Это позволит там, где это не нарушает покоя жильцов, сохранить дешевые места, что очень важно для привлечения разного типа туристов. Для Петербурга эта тема наиболее критична».
На конференции «Ведомостей» «Туризм в России. Развивая успех» заместитель Орешкина Сергей Галкин подтвердил, что сейчас ведется законотворческая работа именно в этом направлении – разграничение между определениями «гостиничная услуга» и «сдача квартир в краткосрочную аренду».
Эксперт объясняет, что гостиница – это средство размещения, спроектированное определенным образом с учетом требований безопасности, пожарных норм и предоставляющее не только возможность остановиться, но и дополнительные услуги.
Гостиница работает в соответствии с правилами предоставления гостиничных услуг в РФ. А, например, собственник жилой площади вправе сдать ее в аренду (посуточно либо на длительный срок) по договору и при этом также обязан обеспечить безопасность и чистоту в сдаваемых помещениях.
Для разграничения всех этих спорных моментов и нужны нормативные документы. Поэтому правильно, что сегодня рассматривается вопрос об определении на законодательном уровне термина «туристское жилье», комментирует Биткулова. И напоминает, что еще один важный этап работы – правильная классификация объектов размещения.
Например, не так давно обсуждалась следующая система оценки: звезды – для отелей, ключи – для гостевых домов, комнат и апартаментов, буква Н (изображение кровати) – для хостелов.
Это позволило бы применить разные схемы регулирования к разным объектам размещения. В вопросе разграничения и классификации различных объектов можно ориентироваться и на зарубежный опыт», – поясняет Биткулова.
Закон, безусловно, позитивно отразится на индустрии и станет благом для всех заинтересованных сторон.
Жильцы получат право на спокойное проживание в своих домах, клиенты хостелов – право на размещение в качественных помещениях, где соблюдены базовые санитарные нормы, а также нормативы противопожарной и антитеррористической безопасности.
Наконец, государство – повышение собираемости налогов и учета миграционных потоков за счет упорядочивания данного сегмента средств размещения (и отсева откровенно серого бизнеса).
Рост продаж и объема предложения апартаментов в России бьет все рекорды
Для Петербурга апартаменты - это новый формат. Однако за несколько лет он уже прочно занял свои позиции.
Фишка апартаментов в том, что их стоимость на этапе строительства ощутимо ниже, чем жилого помещения. Зато после сдачи дома в эксплуатацию - цена заметно вырастает выше стоимости жилья.
Напомню, что апартаменты являются нежилым помещением.
По данным, которые приводят аналитики застройщика VALO, кто строит апартаменты, инвестиции в жилую недвижимость приносят всего 4-6 % годовых, в то время, как в апартаменты - 8-17%.
Вопрос, конечно, как они считают доходность жилой недвижимости, ведь при вложении в новостройку доходность порой достигает 15-30% за период инвестирования.
Вот, кстати, пример свежего расчета доходности и рентабельности объектов в Петербурге, которые можно рассмотреть для инвестиций.
Как видите, не апартаментами едиными жив инвестор. Если говорить про рынок жилой недвижимости сегодня, то пока пока еще есть доходность: ЖК "Терра" (РосСтройИнвест), ЖК "Черная речка" (ЦДС), ЖК "Морская набережная" (ЛСР).
С чем быть аккуратными - это с ЖК "Светлый мир "Жизнь" (Seven Suns): его хорошо продает отдел продаж, но при этом объект низкого качества, для инвестиций никак не подходит, если только для жизни в Московской районе (если вы не очень требовательны к качеству строительства).
Вот здесь в статье я пишу, почему турпоток - это еще не рост доходности апартаментов. Ведь апарты сами себя не сдадут, их надо сдавать в аренду, причем посуточно.
Управляющие компании сегодня в России откровенно не умеют этого делать. У нас нет школы отельеров, поэтому качество сервиса страдает, как и отлаженность внутренних процессов организации бизнеса посуточной сдачи жилья.