В своей статье я хочу рассказать о рисках, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
Проверка возможных рисков утраты права собственности на квартиру (юридическая чистота)
Важной задачей, стоящей перед Бюро, является правовое сопровождение сделки, то есть выявление обстоятельств в имущественной истории квартиры, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
Когда решение о покупке квартиры уже принято окончательно, когда внесён аванс и подписан предварительный договор купли - продажи, нужно проверить возможные риски утраты права собственности на квартиру.
Полная и подробная проверка юридической чистоты - это трудоёмкий процесс, в который вовлечены, как правило, лица из различных гос. структур.
Полную проверку проводят далеко не всегда, часто достаточно проверить историю квартиры соразмерно ситуации.
Возможные риски, которые могут привести к признанию сделки недействительной.
1. Обстоятельства, связанные с приватизацией:
✔︎ Если во время приватизации в квартире проживал несовершеннолетний, и ему не была выделена доля, то по прошествию многих лет он вправе подать в суд и оспорить права на квартиру.
Также риск существует, если ребёнка выписали перед приватизацией квартиры, а вернее, менее чем за год до неё.
✔︎ Если до приватизации один из прописанных в квартире попал в места лишения свободы и по возращению из мест заключения он потребует восстановить его в правах на жилплощадь. Аналогично с этим вариантом есть риск, что кто-нибудь из членов семьи или проживающих был призван на военную службу.
2. Обстоятельства, связанные с недееспособностью (ограниченной дееспособностью) продавца
Если один из собственников в настоящее время состоит на учёте в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
Есть риск, что после совершения сделки купли-продажи, он может попытаться расторгнуть сделку через суд.
Причиной будет названа его неспособность адекватно оценивать ситуацию на момент подписания договора из-за алкогольного или наркотического опьянения.
Или человек, совершивший сделку, был ранее признан судом недееспособным.
3. Обстоятельства, связанные с обременением квартиры
Если на квартиру наложено обременение в виде договора ренты, залога, права пользования или ареста.
4. Обстоятельства, связанные с наследованием квартиры
Если после совершения сделки появляется наследник, который не имел возможность узнать об открытии наследства. Особенно, если это лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве.
Таким образом, если нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, если в дальнейшем не появятся основания для признания сделки недействительной, если право собственности на жильё не ограничено обременениями, то можно сказать, что квартира "юридически чистая".