Ожидания роста цен стали одним из факторов оживления рынка в прошлом году. Они поддерживали спрос на квартиры в начале 2019, но чем ближе 1 июля, тем ниже темпы повышения цен. Все чаще участники рынка говорят о стагнации. Разбираемся почему это происходит.
Рост затрат застройщиков ≠ рост цен
Переход застройщиков на проектное финансирование чаще всего связывают с ростом себестоимости строительных проектов.
В этом процессе есть рост прямых затрат связанных с тем, что деньги от банков будут более дорогими, чем деньги дольщиков. Так или иначе продавцы должны будут стимулировать покупателей на начальной стадии строительства более привлекательными ценами и при этом платить проценты по кредиту. Скорей всего дисконты между ценами на котловане и в готовом доме будут меньше, но от них никуда не уйти.
Для того, чтобы продать все квартиры в доме нужно время. Если ты не начинаешь продавать на старте строительства, ты увеличиваешь срок реализации квартир в будущем. А это значит увеличиваешь собственные риски. Мы не знаем каким будет рынок через 2-3 года.
Кроме всего прочего, текущий рост затрат девелоперов будет связан с ростом организационных издержек. Пока рабочей системы проектного финансирования и работы через эскроу-счета нет. Нет практики решения спорных вопросов. Поэтому неизбежны рабочие проблемы, на решение которых потребуется время.
Но в текущих условиях рост затрат не означает немедленного роста цен на рынке жилья. Основные причины:
- Многие девелоперы уже существенно подняли цены в 2018-19 гг.
- Ожидания роста цен, как фактор повышения спроса, уже отыграны.
- Спрос на рынке жилья в последние месяцы не растет на многих рынках.
- Ипотечный сектор живет ожиданиями снижения ставки и уже не приводит на рынок жилья столько же покупателей, как в прошлом году.
- На рынках многих городов сформировано избыточное предложение. Большой выбор и конкуренция делают рынки более дробными. Пока одни повышают цены, другие готовы предоставлять скидки.
Мы не ждем, что старт реформы финансирования строительных проектов приведет к изменению сложившихся тенденций в 2019 году.
Рост цен = падение продаж
Конечно, на рынке остаются компании, которые активно используют фактор "1 июля" и продолжают утверждать, что рост цен неизбежен. В этом есть определенная логика. Вопрос когда это произойдет и к чему может привести.
На наш взгляд продавцы смогут перенести на покупателей свои дополнительные издержки только в том случае, если спрос будет повышаться. Этого в 2019 году не наблюдается. Напротив во многих городах рынок возвращается к стагнации. Второй фактор - предложение. Повышение цен возможно, когда на рынках будет сформирован дефицит. Сейчас квартир на рынке слишком много и новые проекты продолжают поступать.
Сегодня рост цен на квартиры - это не рост доходов девелоперов, это падение продаж.
Если мы выйдем за рамки столичных рынков и крупнейших региональных центров, то столкнемся с тем, что на многих территориях роста цен как такового в последние годы не было. Рентабельность девелоперского бизнеса оставалась крайне низкой. Вот для них, рост затрат означает отказ от девелопмента. (недавно мы рассматривали рынок г. Каменск-Уральский). Поэтому для стагнирующих рынков реформа отрасли может быть наиболее критичной.
Пока в результате начатых изменений доходы будут расти лишь у банков, которые из года в год становятся более важным звеном на рынке жилья. Но какие риски скрываются в этом процессе мы сможем узнать через 2-3 года.
Если темы рынка жилья, ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
13.06.2019