Живу сейчас в родительской квартире. Фактически в «двушке», но юридически у нас с мамой «однушка» на двоих с перспективой оказаться нигде, если отец захочет продать свою половину.
Тем временем я практически накопил на свое жилье, но покупать не спешу. Чувствую, что цены еще могут упасть, да и есть пример некоторых знакомых, которые также в состоянии купить себе жилье, но продолжают арендовать, утверждая, что это выгоднее. Один так вообще ждет, что нефть упадет, случится революция и т.д.
Да и мне самому цены кажутся несколько завышенными.
Но с другой стороны, а что еще делать, куда вкладывать деньги? Фондовый рынок – точно нет, рухнет, как и квартиры, если не хуже. Американские акции? - они и так не вершинах. Валютный депозит в банке? – доходность 2% при инфляции 3%, итого минус 1%, плюс риски ограничений.
Аренда квартиры сейчас стоит около 5% годовых. То есть, арендуя ты теряешь 6% годовых гарантированно, и в случае кризиса с работой проблемы могут быть. Денег на съем не останется.
Потому может все же стоит купить? или лучше сидеть в долларах на депозите/наличных и ждать обвала и только тогда покупать?
Такой мне задали вопрос, а поскольку данную ситуацию (когда у человека уже есть деньги на квартиру и кредит не нужен) я еще не разбирал, то отвечу в виде статьи. Возможно, будет интересно и другим моим читателям.
Но начну все-таки с некоторых ошибок или точнее, логических противоречий в тексте выше:
1. Топикпастер ждет кризиса (надеясь купить квартиру дешевле) и одновременно боится его (а вдруг потеряет работу, и нечем будет платить за аренду). Он верно догадывается, что кризисные явления в экономике снижают цены квартиры. Но тут же забывает об этом, когда речь идет о потенциальном съеме. К слову, цена аренды в кризис тоже снижается. Так что последнюю фобию (о потере работы) следует считать иррациональной и в расчетах не учитывать.
2. Нельзя сравнивать доходности в разных валютах, а именно это он и делает (сравнивая долларовый депозит в банке и арендную доходность в рублях).
3. Совершенно забывается про такой инструмент вложений, как рублевый депозит, доходность по которому выше, чем по аренде (потребительская инфляция в данном случае не имеет значения, а только рост цен на квартиры).
Теперь непосредственно переходя к вопросу.
Как задача решается математически
Немного его переформулирую, и звучать он будет так: «Покупать ли квартиру, имея всю ее стоимость на руках или арендовать жилье?»
На самом деле, ответ на этот вопрос уже был раскрыт в статье Ипотека vs Аренда. Расставляем точки над i! Данная ситуация соответствует первоначальному взносу равному 100%. Соответственно, решение тут очень простое: покупка квартиры будет выгоднее чем съем, если цена на квартиры растет быстрее чем разница между депозитной и арендной ставкой.
Поясним на примере:
Предположим, депозитная рублевая ставка 7%
Арендная ставка 5%
Тогда покупка будет выгоднее аренды, если цены на квартиры растут быстрее, чем 2% (=7-5) в год.
Поскольку 2% номинального роста в рублях это, в общем, совсем не много, то, скорее всего, в данной альтернативе выгоднее покупать, чем снимать. Если конечно не закладываться на кризис, когда номинальные цены снизятся.
Психологические аспекты
Но это абстракция, а как все-таки поступить человеку в конкретной ситуации?
Здесь опять возвращаемся к исходному тексту и видим, что на самом деле не все так однозначно. И возможно психологии здесь даже больше чем экономики. Дело в том, что автор уже располагает местом для жизни и не платит за аренду! Необходимости все резко бросить, и искать съемное жилье у него нет. Про отца очевидная накрутка (скорее всего со стороны матери). Не исключено, на него оказывается и другое психологическое давление со стороны родственников, которые естественно агитируют за покупку. Сегодня топикпастер имеет возможность зарабатывать 7% на капитал, а если купит квартиру и поселится в ней, то не будет зарабатывать ничего (собственная квартира принесет ему удовлетворение, но не увеличит доход и не уменьшит расход по сравнению с тем, что он имеет сейчас). То есть комфорт от самостоятельной жизни возрастет, но с доходом придется распрощаться. И да: сумел бы он накопить на квартиру, если бы не жил с матерью все это время, тоже большой вопрос. Что важнее для него: психологическая уверенность от наличия собственной квартиры или потеря дохода на капитал? Решать только ему.
Вероятность кризиса и падения цен на недвижимость
Теперь, наверное, многих интересует, могут ли цены упасть и когда это случится.
Как верно заметил ТП, цены на недвижимость снижаются во время кризиса (точнее, спустя некоторые время после него). Сегодняшняя ситуация на рынке недвижимости, как я отмечал например тут, находится в полной зависимости от динамики выдачи ипотечных кредитов. Соответственно, технически кризис в недвижимости случится, когда станет невозможным выдавать ипотеку в прежних объемах (либо вследствие роста ставки, либо в результате массовых неплатежей). Скорее всего, разрыв ипотечного пузыря произойдет на фоне мирового финансового кризиса и очередного падения цен на нефть. Проблема лишь, когда это случится.
Особенность предсказания мировых кризисов в том… что точное время их начала угадать невозможно. Есть лишь ощущение, что коллапс скоро произойдет, но «скоро» может растянуться на несколько лет. И тут либо терпеливо ждать, когда взлетят «черные лебеди» (засев в защитных активах вроде доллара и золота, но при этом терпя убытки на них), либо игнорировать данные риски. Тем не менее, учитывая специфику российской экономики, можно довольно уверенно предполагать, что следующего кризиса сильно долго ждать не придется (тактика «купить доллар и ждать» до сих пор неизменно срабатывала).
Выводы
Итак, если резюмировать, то при наличии полной суммы на квартиру и при строгой необходимости тратиться на аренду, покупка собственного жилья выглядит целесообразно.
Если строгой необходимости нет (есть место для жизни), то напротив, оптимально выглядит тактика дальнейшего накопления активов.
Возможность купить дешевле существует при условии наступления экономического кризиса, но для этого надо располагать большим запасом времени на ожидание.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, если понравилась статья!
П.с. если у читателей есть ко мне вопрос на тему недвижимости, то можно кинуть его на почту maslovdmСобачкаyandex.ru