Вряд ли кто-то из нас устоит перед перспективой купить недвижимость по цене ниже рыночной. Аварийное жилье, дома под снос, конфискованные объекты - на этих предложениях «погорел» не один начинающий инвестор. Давайте разберёмся вместе на примере покупки квартиры в объекте, включённом в программу реновации, стоит ли инвестировать свои средства в такое приобретение.
Кот в мешке
Для начала давайте поговорим об опасностях покупки ветхого жилья. Большинство инвесторов приобретают такие квартиры с целью получить новую жилплощадь по программе расселения старого фонда. Однако даже если вы видите дом в списках городской программы реновации, это не означает, что переезд в новостройку произойдёт в обещанные сроки. Причин может быть множество: разорилась компания, которая строит социальное жилье, кризис сдвинул сроки сдачи дома, бюрократические нюансы и многое другое. Как показывает практика, большой процент собственников недвижимости «под снос» продают её, не дожидаясь расселения.
Второй важный момент, вы можете получить квартиру в самой неожиданной локации.
Это может быть неудобный для вас район, расположенный далеко от места работы или школы, куда ходит ребёнок. Представьте, сколько бытовых проблем вам придётся решить в связи с переездом, и так ли он будет выгоден для вас. Также вы не сможете выбрать и саму квартиру. Ведь чиновники будут ориентироваться не на ваши пожелания, а на законодательные нормы и имеющиеся варианты. Конечно, качество жилья в новостройке значительно лучше старого фонда, но планировка и вид из окна могут вас сильно разочаровать. Естественно, вы имеете право отказаться от предложенной квартиры, но это не значит, что она не будет вам предоставлена. Проще говоря, согласно ФЗ-185, скорее всего, вам придётся согласиться на переезд вне зависимости от того, устраивает вас новая жилплощадь или нет.
На что рассчитывать в случае расселения
Закон однозначно говорит о том, что жилищные условия собственника не должны ухудшаться. Поэтому если вы владеете 2-комнатной квартирой, то должны получить аналогичные апартаменты. Изменения возможны только в «лучшую» сторону. Учитывая, что нормы строительства со времён СССР эволюционировали в сторону простора и комфорта, есть шанс, что вам достанется квартира большей площади.
Кроме того, владельцы ветхого жилья могут получить денежную компенсацию расходов, связанных с переездом и оформлением права собственности на новую недвижимость. Некоторым предприимчивым собственникам даже удаётся возместить упущенную выгоду. Например, если вы официально сдавали квартиру в доме, который собираются сносить, и платили налоги с данного дохода, то можете рассчитывать на компенсацию убытков от потери бизнеса.
Аргументы в пользу покупки
На самом деле не стоит ставить на ветхом жилье крест. При определённых обстоятельствах такая покупка может быть выгодной. Самый главный аргумент в пользу приобретения - это цена. В среднем стоимость этой недвижимости дешевле рыночной на 25-30%. Так что если вашего бюджета категорически не хватает на покупку более современной квартиры, ищите списки домов, подлежащих сносу (например, здесь), и изучайте объявления о продаже в этих объектах. Кстати, если жилье занесено в категорию «ветхое», это не значит, что оно полностью непригодно для жизни. Вложившись в ремонт, вы вполне сможете прожить несколько лет в нормальных условиях до момента расселения.
И ещё один немаловажный момент. Как правило, старый фонд расположен в местах с развитой инфраструктурой. В «обжитых» районах достаточно хороших школ и детских садов, много линий общественного транспорта и различных магазинов. А рядом с домом наверняка есть уютные зелёные скверы и парки, где можно гулять и кормить уток.
Кроме того, владельцы ветхого жилья имеют право на получение субсидий для улучшения своих условий проживания, поэтому в некоторых случаях не обязательно дожидаться расселения.
Так что, прежде чем принять решение, стоит ли вкладываться в покупку недвижимости под снос, внимательно изучите планы застройки района, программы реновации и жилищных субсидий, а также проконсультируйтесь с юристами по вопросам тонкостей Жилищного кодекса. Все это поможет вам принять взвешенное решение и не потерять свои сбережения.