Одной из главных характеристик земельного участка как объекта недвижимости является вид его разрешенного использования (ВРИ), который относится к дополнительным сведениям об объекте недвижимого имущества. Эти сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Значение данного понятия полностью раскрывается в земельном и в градостроительном законодательстве.
Какие бывают виды разрешенного использования земельных участков?
Согласно ч.2 ст.7 Земельного кодекса РФ, использование земель осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом их правовой режим определяется в зависимости от принадлежности к тому или иному виду разрешенного использования или категории. Разделение земельных участков происходит с учётом зонирования территорий, призванного установить территориальные зоны и градостроительные регламенты, определяющие предельные параметры использования территории.
Градостроительное законодательство определяет три вида разрешенного использования земельных участков:
- основные;
- вспомогательные;
Попытка соотнести категорию и ВРИ земельного участка во многом усугубляется делением видов разрешенного использования на основные, вспомогательные и условно-разрешенные. Вследствие этого человек, незнакомый с градостроительным и земельным правом, пребывает в полном недоумении.
В действительности, всё не так сложно и запутанно, как может показаться на первый взгляд.
Прежде всего, следует уяснить, что понятия «категория земельного участка» и «вид разрешенного использования земельного участка» соотносятся друг с другом как общее с частным. Так, по своему содержанию первое понятие заметно шире.
Земельные участки в рамках одной и той же категории (целевого назначения) могут иметь различные ВРИ.
Чтобы как можно лучше уяснить принцип градостроительного деления земельных участков по видам использования следует осознать тот факт, что различные ВРИ конкретного участка могут быть отнесены к основным, к вспомогательным или к условно-разрешенным.
Единый Классификатор
Приказом №540 Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г. перечень ВРИ земельных участков сведён в единый Классификатор, который содержит:
- наименование;
- описание;
- кодовое (числовое) обозначение ВРИ.
Разрешенное использование земли, установленное до дня утверждения Классификатора ВРИ земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному Классификатору (ч.11 ст.34 №171-ФЗ от 23.06.2014г.).
Таким образом, ранее присвоенные ВРИ земельных участков (до утверждения Классификатора) не требуют от их правообладателей изменения ВРИ в порядке установления соответствия с Классификатором. С другой стороны, на практике зачастую вынуждают прибегать к этому из-за неясности в толковании уже, по сути, устаревших, но всё ещё продолжающих действовать ВРИ. Это создает дополнительные трудности для владельцев земельных участков, в том числе:
- при проверках уполномоченных органов по вопросам соблюдения земельного законодательства;
- при надлежащем определении кадастровой стоимости земельного участка, имеющей значение при исчислении земельного налога и размера арендных платежей;
- при определении налоговой базы объектов недвижимости, расположенных на территории участка, для целей исчисления налога на имущество организаций и физических лиц;
- при оформлении разрешительной документации для целей строительства или реконструкции.
Опять же, в зависимости от территориальной зоны, в пределах которой расположен земельный участок, указанные в Классификаторе ВРИ могут выступать в качестве основных, вспомогательных, а также условно-разрешенных.
Как выбрать ВРИ?
Любой ВРИ, из предусмотренных зонированием территории видов, выбирается правообладателем самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. При этом, согласно ч.4 ст.37 ГрК РФ, основные и вспомогательные ВРИ правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно, без дополнительных разрешений и согласований. Стоит отметить, что данное правило не относится к правообладателям из числа органов государственной власти и местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий.
Предоставление разрешения на условно-разрешенный ВРИ земельного участка предполагает наличие дополнительных согласований, в том числе предусматривает обязательное проведение публичных слушаний или общественных обсуждений. В рамках этих обсуждений заинтересованные лица имеют возможность выразить свои возражения, что создаёт дополнительные риски для правообладателя участка при смене его ВРИ.
Обязательства при владении земельным участком
Пожалуй, одним из важнейших обязательств при владении земельным участком является его использование в строгом соответствии с установленным ВРИ. Так, например, собственник земли, предоставленной для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) не вправе размещать на своей территории здание торгового центра или автосервис, предварительно не изменив соответствующим образом ВРИ земельного участка. Также при необходимости при может потребоваться и изменение территориальной зоны, если существующая не предполагает размещение подобных объектов в пределах её территории.
ВРИ участка: как узнать
Узнать установленный ВРИ земельного участка можно, обратившись к сведениям Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в порядке, например, направления запроса о предоставлении выписки из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.
Для того, чтобы правообладателю получить более полную информацию о допустимых параметрах использования земельного участка (например, для целей того же строительства), в соответствии с которыми участок может быть освоен, следует обратиться к документу градостроительного зонирования – правилам землепользования и застройки соответствующей территории.
Второй вариант – заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), содержащий сведения, в том числе, и о предельных параметрах строительства, об основных, вспомогательных и условно-разрешенных видах, об ограничениях использования земельного участка, о границах зон с особыми условиями использования территории, а также прочие полезные для правообладателя сведения.
Санкции при использовании земельного участка не по назначению
Первоначально, приступая к освоению земельного участка, следует убедиться, что установленное разрешенное использование земли соответствует Вашим планам по её развитию. Использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и/или разрешенным использованием влечет наложение административного штрафа:
- на граждан - от 0,5 до 1% от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 10 000 руб. и от 10 000 руб. до 20 000 руб. (если кадастровая стоимость не определена);
- на должностных лиц - от 1 до 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 20 000 руб. и от 20 000 руб. до 50 000 руб. (если кадастровая стоимость не определена);
- на юридических лиц - от 1,5 до 2 % кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 100 000 руб. и от 100 000 руб. до 200 000 руб. (если кадастровая стоимость не определена).
Успешное решение задач, связанных с установлением или с изменением ВРИ земельных участков, требует от исполнителя наличия как специальных теоретических знаний, так и навыков по их грамотному практическому применению. Деловой подход специалистов нашей компании и многолетний опыт взаимодействия с уполномоченными органами власти способствует оперативному и предсказуемому исходу при разрешении подобных вопросов в интересах клиента.
Помните: надежность компании, которой Вы доверяете вопросы по смене ВРИ, определяется, в первую очередь, компетенцией её специалистов.
Читайте больше статей в блоге на официальном сайте компании Maxard.