Принимая решение по гражданскому делу, как правило, суд ориентируется на заключение экспертизы. Но бывает и так, что не только заключение является ошибочным, но и организация, производившая экспертизу, не имеет права на этот вид деятельности.
В январе 2018 года Алексей Соломонов (имя и фамилия изменены) подал апелляционную жалобу на решение Первореченского суда Владивостока. В ней мужчина объяснил, что ранее суд удовлетворил требования Банка о взыскании долга по потребительскому кредиту в размере 11,4 млн рублей. Ввиду отсутствия у Соломонова нужной суммы, взыскание обращено на заложенную недвижимость, его собственность. Имущество планируется продать на публичных торгах. Но установленная продажная цена его - гораздо ниже рыночной стоимости, и с этим ответчик не согласен.
Решение суда первой инстанции основано на заключении судебной оценочной экспертизы. Но, по мнению Алексея, она не соответствует нормам ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и вот почему: эксперты произвели внешний осмотр объекта, сфотографировали и замерили площади жилого дома, но не затребовали документы по составу элементов строительства. Не приняты во внимание проектные решения, договоры на строительно-монтажные работы и смета. Эксперты не учли строительных технологий и видов работ, которые применялись при возведении дома, а также стоимости строительных материалов. Не учтен монолитный фундамент, его площадь и толщина; стоимость материалов, из которых выполнены стены, перекрытия, перегородки и подвальные помещения.
Соломонов также сообщал, что для более детального анализа заключения был вынужден обратиться за рецензией, выводами которой в дальнейшем апелляционная жалоба будет дополнена.
Как следует из данных экспертизы, определение о ее производстве поступило 24 августа 2017 года. Объектом оценки являлось домовладение в составе пяти земельных участков и жилого дома во Владивостоке. Имущество – дом и участки площадью 750 кв.м, 518 кв.м, 1514 кв.м и 835 кв.м - расположено в городской зоне «Курортная «А» (Владивосток разделен на шесть экономических зон). Специалистам предстояло выяснить, какова рыночная стоимость каждого из этих объектов.
По данным исследования, что земля находится в пределах 1 км от трассы Владивосток-Хабаровск и имеет хороший уровень транспортной доступности. Объекты находятся в черте коттеджного поселка постройки не ранее 2000 годов.
Применив сравнительный метод, специалисты вычислили стоимость каждого из участков. По их расчетам, по состоянию на 1 ноября 2017 года каждый из двух участков площадью 750 кв.м стоит – 1750 тыс. рублей, участок площадью 518 кв.м – 865 тыс.рублей, участок площадью 1514 кв.м – 2520 тыс.рублей, участок площадью 500 кв.м – 835 тыс. рублей. Рыночная стоимость жилого дома, определенная тем же методом, составила 12630 тыс. рублей. Итоговая стоимость имущества - 20,420 млн рублей.
При анализе экспертизы рецензентом было установлено, что у организации ее выполнявшей, не зарегистрированы права на осуществление судебно-экспертной и оценочной деятельности. Причем, права на производство других видов экспертиз у организации имеются. Т.е., уже на первом этапе заключение можно признать недействительным. Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, запись о праве осуществлять различные виды экспертной и оценочной деятельности, должна содержаться в реестре, который регулярно обновляется.
Кроме этого, содержание экспертного заключения не соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Отсутствуют какие-либо сведения о применяемых средствах измерений и данные об их поверке.
Рецензент определил, что при оценке жилого дома затратным методом допущен ряд методологических ошибок, оказавших влияние на результаты экспертизы. В частности, не учтена стоимость мансарды, и это отразилось на итоговой стоимости объекта. В расчете затрат на строительство дома не учитывалась поправка на высоту этажа. В результате - ошибка эксперта повлекла недооценку жилого дома на 7,9%. В расчете стоимости строительства необоснованно не учтены затраты на устройство бассейна с размером чаши 10,0х3,2 м, глубиной 1,8 м и фундамента под ним.
Затратный подход оценки жилого дома в заключении не представлен полностью. Сравнительный же - использован некорректно, поскольку ни один из домов Владивостока, которые эксперт приводит в качестве примера, не может быть представлен как аналог оцениваемого жилого дома.
Эти и другие неточности, оказавшие влияние на результат оценки, позволяют сделать вывод, что рецензируемое заключение не соответствует нормам действующего законодательства. Выводы о рыночной стоимости объектов не являются обоснованными и не могут быть признаны достоверными и объективными.
Аргументы рецензии были переданы в апелляционный суд. В настоящее время Алексей Соломонов ждет ответа на свою жалобу.