Итак, новостройка успешно сдана Госкомиссии и заселена. Все живут-поживают, добра наживают. А меж тем, чем больше людей, тем больше они производят мусора, потребляют воды, электроэнергии и газа.
И кто-то за это должен отвечать: следить за регулярным вывозом отходов, смотреть, чтобы штукатурка не падала с фасада или трубы не прорвало, не говоря уже о наскальной живописи в парадных и уборке лестничных клеток. Разумеется, важно доверить обслуживание своего дома не абы кому, а надежной компании. Или самим взять на себя ответственность за поддержание порядка на общей территории.
Однако, соцопросы и различные исследования показывают, что владельцы жилья, как правило, идентифицируют себя лишь с конкретной квартирой.
Вот цитата из нашего интервью с профессором кафедры экономической социологии СПбГУ Юрием Веселовым: «Наш университет проводил исследование, мы пытались выявить, что жители города вкладывают во фразу «Я — петербуржец», какая может быть идентификация себя с Санкт-Петербургом. У людей представления о городе такие же, как существовали в 60-х, 70-х годах. При этом оказалось, что у нас нет локальной идентификации: никто не говорит, что он житель Выборгского района или Петроградской стороны. Мы не чувствуем себя хозяевами своего региона, своего района, двора, мы собственники только своей квартиры. Есть логическая цепочка: «я — россиянин», «я — житель Санкт-Петербурга», а дальше сразу следует «я — хозяин своей квартиры».
Источник: «Одна из главных ошибок Санкт-Петербурга — строительство гетто вокруг кольцевой дороги»
Словом, люди в большинстве своем ограничиваются внутренним пространством личной территории, а то, что находится за ее пределами – никого не волнует. Разве что как повод поворчать о том, как всё вокруг плохо.
Но это абсолютно не конструктивно. Есть такие понятия как «общедомовая территория», «места общего пользования». Да и во всем здании, как ни крути, у всех – общие коммуникации. Так что сделать вид, что, мол, мы тут ни при чем, никак не получится.
Есть два официальных пути управления домом:
– создать ТСЖ (товарищество собственников жилья);
– нанять УК (управляющую компанию).
Впрочем, иногда встречается и третий вариант: сначала активные собственники квартир создают ТСЖ, которое нанимает потом УК и контролирует ее действия.
Как понять, что лучше, проще и выгоднее? Давайте разбираться.
ТСЖ – это некоммерческое (!) товарищество, основанное на интересах собственников. Вести общее хозяйство своими силами – вот их цель. Участвуют в нем активисты одного или нескольких домов с общими земельными границами и инженерно-техническими сетями. ТСЖ регистрируется и становится юрлицом, во главе которого – председатель, правление и ревизионная комиссия.
УК – это чисто коммерческая организация, специализирующаяся на управлении и содержании жилых домов. За свою работу они хотят денег, а взамен обязуются исправно следить за вашим домом.
Принципиальная разница вроде понятна, верно? А теперь немного статистики.
Всего в Петербурге насчитывается свыше 23 тысяч многоэтажек, и лишь около 4 тысяч (!) находятся в ведомстве ТСЖ (или ЖСК).
Почему такой разрыв в процентном соотношении? Дело в том, что первоначально дом стоит на балансе УК: после введения в эксплуатацию застройщик просто обязан передать его для обслуживания профессионалам. «Сменить власть» можно лишь после того, как квартиры буду оформлены в собственность.
Получается, что необходимость в создании ТСЖ возникает лишь тогда, когда УК не справляется со своими обязанностями. Ну или в доме находятся настолько инициативные граждане, которые «знают, как лучше», и берут на себя за это ответственность.
Читайте также: Никому не нужны: появились новостройки с бесхозными придомовыми территориями
Так стоит ли менять УК на ТСЖ?
Все серьезные решения по поводу дома принимаются только на общем собрании собственников жилья. Что это за вопросы? Может обсуждаться и реконструкция дома, и взносы на капремонт, и выбор способа управления новостройкой, и даже смена одной УК на другую.
На общедомовом собрании определяют стоимость содержания дома, а вот коммунальные услуги утверждаются Комитетом по тарифам СПб. Так что ошибочно полагать, что при переходе с УК на ТСЖ платить придется существенно меньше. К тому же, у некоторых управляющих компаний с хорошей репутацией заключены договоры с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями на специальных, более выгодных условиях, которых не смогут добиться представители новоиспеченного ТСЖ с небольшими разовыми заказами.
Еще один существенный момент: размеры штрафов для ТСЖ и УК отличаются в разы. Для организаций они выше. Поэтому иногда недобросовестный председатель может «забить» на свои обязанности и заплатить штраф, если это будет проще, чем решить возникшую проблему. Велик соблазн лишь «стричь» бабки, и при этом практически ничего делать, логично? В случае с УК, скорее всего, такой фокус не выйдет.
А бывает и так: случилась авария или поломка, которая требует срочного и серьезного финансового вливания. А у ТСЖ нет денег – потому что собственники жилья не внесли их вовремя. И вроде бы товарищество ни в чем не виновато, но оперативно решить проблему оно не в состоянии. В отличие от УК, которая располагает, в том числе, и собственным капиталом.
В любом случае, надо понимать, что качественная работа и надлежащее исполнение обязанностей зависит скорее не от формы правления, а от профессионализма работников.
Наверное, в современных условиях жизни ТСЖ можно считать «отмирающей» формой управления многоквартирным домом: слишком много сложностей, слишком мало времени у людей, чтобы вникать и заниматься всем этим самостоятельно.
Даже если в вашем доме живут активные и ответственные соседи, на данный момент располагающие свободным временем – кто может гарантировать, что они готовы будут постоянно решать общие проблемы, затрачивая на это свои личные силы и нервы? Если же действия УК категорически не устраивают жильцов, то на общем собрании можно поднять этот вопрос и сменить исполнителя.
Больше мнений специалистов о том, как лучше управлять домом и каковы плюсы и минусы УК от застройщика – по ссылке.
А как вы относитесь к управляющим компаниям и ТСЖ? Есть ли положительный или отрицательный опыт взаимодействия с ними? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях, нам интересно мнение реальных жильцов, а не только «экспертных экспертов».
Делитесь материалом в соцсетях, чтобы собрать больше мнений жителей нашего города. И подписывайтесь на наш канал, если еще не успели, чтобы быть в курсе важнейших событий первичного рынка, главных новостей и полезных лайфхаков. Пишем просто и доступно, показываем честную аэросъемку новостроек, чтобы вы сами могли оценить темпы строительства и соответствие красивых обещаний реальности.