В комментариях к моей статье «Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Отвечает риелтор» один из читателей задал интересный вопрос о том, как можно заработать на ипотеке. Статьи на эту тему я планировал выпустить значительно позже, хотелось начать с простых тем. Но я решил нарушить порядок и сегодня расскажу своё видение вопроса инвестирования с привлечением заёмных банковских средств.
Есть много способов обогнать ипотеку по доходности, но все способы связаны с принятием на себя дополнительного риска и обязанностей. Некоторые риски очевидны и легко просчитываются, другие наоборот. Рассмотрим самый распространённый способ для Санкт-Петербурга. В других регионах цифры могут меняться, но суть останется неизменной: покупаем объект в ипотеку оптом, «продаём» по частям в розницу.
Для удобства расчётов рассмотрим однокомнатную квартиру с оценкой (О) в 2 500 000 рублей в спальном районе с хорошей транспортной доступностью. Квартиру выберем в пятиэтажке блочного или панельного типа. Для этого хорошо подходят брежневки и хрущёвки.
Процент по ипотеке с учётом расходов по страховке выберем 12% годовых. Чтобы уменьшить платёж выберем максимальный срок ипотеки 25 лет. Тогда минимальный первоначальный взнос (ПВ) в 20% составит 500 000 рублей. Размер ипотечного кредита (И) составит 2 500 000 - 500 000 = 2 000 000 рублей. Аннуитетный платёж (Ан) под 12% годовых на 25 лет составит 21 тыс.руб./мес.
Если купить такую квартиру в ипотеку и сдать её в аренду (Ар) за 17 тыс.руб./мес., то выгоды это не принесёт, а убыток в 4 тыс.руб./мес. придётся покрывать из своего кармана. Коммунальные платежи в расчётах не учитываем, их оплачивает арендатор.
Если разделить жилую площадь на 2 комнаты, переделать кухню в комнату и сдать квартиру по комнатам, по 10-12 тыс.руб./мес., то общая сумма аренды за всю квартиру составит 32 тыс.руб./мес. Выгоду в 11 тыс.руб./мес. или 132 тыс.руб./год принято называть пассивным доходом (ПД). Насколько он пассивный тема отдельной статьи.
Рассчитаем окупаемость и доход на вложенный капитал. Добавим к собственным средствам, которые мы использовали для первоначального взноса, в 500 тыс.руб. расходы на перепланировку в 100 тыс.руб. Для расчёта окупаемости 600 тыс.руб. разделим на размер пассивного дохода 132 тыс.руб./год. Получим окупаемость 4 года и 6 месяцев. По правилу 72, доходность проекта составит 16% годовых.
Есть много вариантов масштабирования и увеличения доходности, но базовый вариант должен иметь положительный пассивный доход. Ряд нюансов этой стратегии остался за рамками статьи. Я надеюсь, что мне удалось проиллюстрировать общий принцип. Если у вас остались вопросы, задайте их в комментариях.
Оцените статью и подпишитесь на канал.
Читайте далее:
Три заблуждения заёмщиков по ипотеке
Почему не надо гасить ипотеку досрочно. Отвечает риелтор
Почему нельзя часто подавать заявки на ипотеку. Объясняет риелтор
