В России решили продавать новостройки только через банки
С 1 июля больше не будет историй об обманутых дольщиках. Права покупателей жилья защитили новым законом. Застройщики не смогут распоряжаться их деньгами. Все средства покупателей будут храниться на специальных банковских счетах — эскроу. Реформа предполагает сдачу квартир в срок и избавление рынка от мошенников, но вместе с этим вырастут и цены на жильё. Владимир Литвинов, президент ГК SKY GROUP, рассуждает о повышении цен и сложностях продажи квартир.
Новый закон вынуждает застройщиков доказывать, почему они хотят получить на строительство дома именно столько денег. Теперь, если я захочу отделать свой жилой комплекс хрусталём, банковские экономисты ответят: «Мало ли, что тебе хочется. Не положено». Такой холодный душ полезен, но экономистам банка и застройщикам придётся побороться, выясняя истину. Критика финансистов заставит собираться технарям, поднимать чертежи и искать внутренние резервы, чтобы снизить себестоимость строительства. Если её удастся уменьшить хотя бы на 1,5 % — спасибо банку.
Главная проблема в том, что банковская система пока не готова к работе со строителями. Во-первых, в банках катастрофически не хватает специалистов по работе с эскроу-счетами. Во-вторых, процесс оценки застройщика и строительных объектов отработан не до конца. Это замедляет и усложняет процесс продажи недвижимости.
Почему-то банкиры считают, что разбираются в стройке. Теперь они говорят, что надо строить, а что нет. На деле же специалиста нужно взрастить, а для этого требуется время. Пока в банках их можно перечесть по пальцам. В Сбербанке — около 14 человек на всю Новосибирскую область, в ВТБ — четыре человека, в «Дом.рф» вообще вроде один человек в штате. Большой вопрос, сколько проектов они смогут проанализировать и профинансировать.
Наиболее профессионально подошёл к вопросу Сбербанк. Мы уже построили с ним один жилой комплекс по проектному финансированию. Конечно, было непросто, зато финансовая дисциплина — идеальная.
Резких скачков цен на новостройки однозначно не будет, потому что стройка инерционна, а процесс реформы системы всегда длительный. Сначала завершатся старые сделки, только потом начнутся новые. Поэтому до конца 2019 года мы ждём плавный рост цен на недвижимость до 8 %. Поскольку строительство — процесс продолжительный, за два года, по нашим оценкам, рост достигнет 20–26 %. Факторов, влияющих на цены, немало: отложенный спрос, инфляция, экономическая ситуация в стране. Например, в прошлом году цены на арматуру поднимали четыре раза, в этом году — уже дважды, как будто сталь пропала или её стали инкрустировать «Сваровски».
Нивелировать рост цен может помочь совместная работа застройщиков с банками — нужно придумывать дисконты для зарплатных клиентов, специальные ипотечные предложения и другие социальные проекты.
Сейчас обманутые дольщики появляются не потому, что застройщики связаны с криминалом, хотя небольшой процент таких компаний есть. Неправильное управление экономикой и производством, в корне неверная бизнес-модель могут сыграть злую шутку. После перехода на эскроу-счета на рынке, безусловно, сократится количество застройщиков — останутся только надёжные и крупные игроки, чью финансовую модель одобрят банки.
Стране уже хватит обманутых дольщиков, поэтому поправки в закон сделаны правильные. Просто понадобится время, чтобы отладить банковские процессы, а застройщикам — научиться работать в новой системе.
Владимир Литвинов
Президент группы компаний Sky Group