Меня зовут Жанна Ким, моя работа в недвижимости началась еще в 90-е годы, поэтому смело можно сказать, что мой опыт - почти четверть века, складывался и рос параллельно с формированием и эволюцией этого сложного рынка. Знаю о рынке недвижимости практически все и готова делиться своим опытом и знаниями, возможно, они будут полезны и интересны. Жмите кнопку подписаться.
В конце вас ждет увлекательная история о шантаже тещи при продаже недвижимости. А сейчас несколько важных пунктов, которые помогут правильно оценить вашу недвижимость. Может пригодиться при продаже.
Залог выгодной продажи квартиры - верная оценка
Оценивать свою квартиру необходимо разумно, опустив эмоции, страсти, привязанности, как бизнес-проект - жёстко, опираясь лишь на факты и аргументы, тогда она становится объективной, а сам процесс оценки, не поверите, увлекательным!
Итак, погружаемся в процесс.
Район
Топ топов - это район, в Москве центр города особая лакшери точка с самым высоким чек листом, поэтому его можно не рассматривать - безусловно, дороже дорогого!
Что касается спальных районов, то тут значительно интереснее, в Москве исторически сложилось, что есть районы интеллектуальные - наличие ВУЗов, НИИ (северо-запад, запад, юго-запад) и ,так называемые, промышленные районы - наличие фабрик, заводов, промзон (северо-восток, восток, юго-восток), несмотря на то, что фабрики и заводы, в оригинальной версии уже не действуют и сейчас уже несут иную функциональную нагрузку.
Так же имеет большое значение экология и она тоже сложилась не в пользу востока, юго-востока и юга, соответственно, уже давно наблюдается естественная миграция населения, а интеллект + экология, дают значительный плюс квартире в денежном эквиваленте.
Так в Москве образовывались районы дорогие и дешевые. Но при этом, каждый район замечателен по-своему, в котором есть свои уникальные места, речь не идет о плохом или хорошем, есть просто определенная тенденция по формированию цен.
Район – это топ топов, поскольку оттягивает на себя существенную нагрузку по оценке недвижимости.
Положение дома
Важная Опция - Местоположение дома - в первую очередь его привязка к метро, пешая доступность от метро даёт существенные преимущества. Транспортная доступность, развязки, инфраструктурные характеристики - наличие магазинов, школ, детских садов, поликлинник, парковок, парковые зоны. Большое значение сейчас имеет наличие специализированных школ, фитнессклубов и других предложений, которые создают зону абсолютного комфорта для людей.
Сам дом
Далее, сам дом. Важно понимать, какого года постройка, из чего он сделан. Вот здесь свежесть «продукта» прямо пропорциональна повышению его стоимости, поскольку фактор дома определенно задает тон и параметров квартиры и ее современных функциональных возможностей – это площадь квартиры, наличие современных коммуникаций. Этаж - на каком этаже находится квартира в доме, имеет большое значение. Первый и последний этаж - пункты, по которым цену на квартиру снижают, что интересно, домах премиум, бизнес класса, выгодно рассматриваются квартиры выше 5 этажа - высокий этаж в этом сегменте, помимо всего прочего – это вопрос престижа и амбиций, в экономклассе несколько помягче, здесь важный фактор - вопрос безопасности и коммуникационных проблем.
Квартира
Существенный момент сама квартира - вот здесь, как раз срабатывают эмоции, по состоянию квартира может быть с ремонтом и без, это уже другая категория по оценке, но квартира, безусловно, должна транслировать позитивные эмоции, а это - отсутствие дурных ароматов, захламленности квартиры, грязных потеков, городских насекомых), должно быть ощущение чистоты и свежести, не должно быть стиля, чтобы не попасть в разряд специфичной квартиры, но необходим класс в позитивном смысле и при этом, квартира должна быть, как можно нейтральнее, почти, как гостиничный номер - чисто, светло, уютно!
Удобства
На позицию 5 выводим следующие дополнительные комплектации - наличие балкона, лоджий, присутствие охраны, даже в лице консьержа бабушки-веселушки даёт нас финансовый плюс, ну и вид из окон - никто не хочет обозревать токсичную панораму в виде пусть даже великолепного шоссе или ярких мусорных баков.
Юридическая ситуация
Важный аспект – это юридическая ситуация по квартире и по собственникам.
- Кто является собственником, количество собственников, количество зарегистрированных;
- Вид собственности - по возрастанию сложности: приватизация, купли-продажа, наследство, чем больше переходов, тем сложнее ее история, тем больше это влияет на стоимость в минус;
- Сроки владения - вот здесь, как ни странно, но чем больше срок владения, тем выше преимущество, на это влияют и сроки возможных исковых претензий и вопросы по налогообложению.
- Конечно, мы пробежались по топ 6, но аспектов великое, не побоюсь пафоса, множество, сложно понять, например, как влияет на стоимость количество собственников, но влияет, поскольку идёт дробление собственности по долям и каждый имеет право голоса. Рассмотрим пример сложности долевой собственности и ее проблемы на примере из жизни.
Как теща взяла в заложники всю семью?!
Несправедливо, но факт, существует тенденция - тот, кто имеет меньшую часть собственности, получает больше. Это негласное золотое правило.
В классической семье - муж, жена, дети и тёща, возникла необходимость разъезда, в своё время, тогда ещё дружная семья, дружно приватизировала 2 комнатную квартиру в долевую собственность. Они обратились к нам, поначалу все было отлично, нашелся покупатель, приступили к поискам альтернативных квартир, и тут возникла серьезная проблема.
Доля тещи составила всего 1/5, но при разъезде она выставила жесткое требование - приобрести ей отдельную квартиру, по сути равной по стоимости 1/2 квартиры, иначе грозилась саботировать разъезд. Остальная часть семьи оказалась в заложниках этого шантажа, муж с женой были вынуждены взять на себя бремя ипотеки, чтобы иметь возможность разъезда. Возникла конфликтная ситуация – выяснение отношений, подсчет финансов, а также время на одобрение ипотечного займа, привело к тому, что мы потеряли покупателя и в связи с более сложными условиями продажи, нашли другого, но по менее выгодным условиям. Мы не судим ни одну из сторон, но то, что доли могут вызвать затруднения - это факт.
Большое количество собственников и соответственно долей в квартире, даёт бОльшие риски срыва сделки.
И вот именно в таких ситуациях важную роль играет документооборот. В случае, как с нашими героями, увеличиваются сложности в продаже квартиры, значит, понижается ее стоимость.
Надо признаться, что порой для нас, как для профессионалов, оценка недвижимости - это тоже сложная задача и мы, порой собираем свой «совет в Филях», чтобы дать объективную оценку и не подвести клиентов.
Подведем итоги: чтобы выгодно продать свою квартиру нужно учитывать все 6 аспектов, постараться подготовить ее к продаже заранее и, главное, сделать так, чтобы все документы и договоренности со всеми членам семьи были в порядке.
Тогда вас точно ждет успех.
На своем сайте я также делюсь информацией, как продать квартиру в Москве дороже, а купить дешевле.