За многие годы работы в Недвижимости, я привык, что самый распространенный вопрос у клиентов связан с безопасностью покупки. Другими словами, людей интересовало насколько тот или иной застройщик надёжен.
Но, так было раньше.
Сейчас же почти на каждой встрече меня спрашивают: "А что же будет там, в будущем, после 1 июля 2019 года?"
Для того, чтобы сжато объяснить все изменения в законодательстве я обычно разбивают ответ на 4 пункта:
1. 214 ФЗ. Для чего он создавался (Чтобы понимать будущее, нужно знать прошлое).
2. Изменения, которые вступят в силу с 1 июля 2019 года.
3. Плюсы и минусы.
4. Вывод.
А теперь давайте разбираться с Вами по порядку.
1. "214 Федеральный закон об участии в долевом строительстве" существует с 2004 года.
Он создавался с целью защитить покупателей от двойных (тройных, пятерных и т.д.) продаж в строящихся домах. А также этот закон начал регламентировать взаимоотношение между застройщиком и покупателем.
С 2004 года рынок разделился на квартиры, которые строились по Договору долевого участия (ДДУ) и жилищно-строительные кооперативы, в которых пайщики заключали договор ЖСК.
За 15 лет существования 214 ФЗ все привыкли к тому, что покупать по ДДУ безопаснее, чем по ЖСК, хоть и немного дороже. Но, так или иначе, закон не смог обезопасить всех.
Да, двойные продажи квартир стали исключением, но банкротства застройщиков закон не учитывал. И сейчас мы имеем по разным данным от 37 до 200 тысяч обманутых дольщиков по всей стране от Калининграда до Владивостока.
2. Время движется вперед и эволюция неизбежна. Пришло время измениться, повзрослеть и нашему рынку недвижимости.
Для того, чтобы уберечь дольщиков от долгостроев, банкротства застройщиков, попыток мошенничества и т.д., был разработан законопроект, который вступает в силу 1 июля 2019 года.
Основная его суть ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ заключается в следующем:
- Ранее застройщики возводили дома на денежные средства, привлеченные за счет реализации квартир в строящемся доме.
С 1 июля застройщики будут получать проектное финансирование от банка, а денежные средства дольщиков будут храниться на специализированных Эскроу-счетах до момента, пока дом не будет введен в эксплуатацию и радостные дольщики не начнут оформлять собственность на квартиры.
Именно после получения хотя бы одним дольщиком собственности в сданном доме застройщик сможет получить деньги с эскроу-счетов.
Банк же в свою очередь будет на всех этапах строительства контролировать целевое использование денежных средств, выделенных им для возведения жилого дома, а соответственно риск недостроя сводится к минимуму.
- Стоит отметить, что не все стройплощадки перейдут на проектное финансирование с 1 июля 2019 года.
Многие застройщики получат возможность достроить дома по старой схеме с привлечением денег дольщиков на строительство.
Об этом более подробно напишу в следующей статье, а сейчас рассмотрим именно схему, которая будет действовать с 1 июля для новых объектов недвижимости и ряда жилых комплексов, которые возводятся на момент написания статьи.
3. Плюсы для покупателя:
- Повышается безопасность, шанс того, что стройка остановится минимален.
И на этом, скорее всего, плюсы заканчиваются.
Минусы для покупателя:
- Банк, который выдает проектное финансирование застройщику на реализацию проекта, не имеет возможности (да и желания тоже) делать это бесплатно.
Таким образом, исходя из средневзвешенной ставки в 8-10% годовых, получаем неминуемый рост затрат застройщика, который безусловно "зашьет" эти расходы в стоимость "квадрата".
- Чтобы минимизировать расходы, застройщики могут отказаться от "фишичек", к которым все привыкли. К примеру, квартиры с отделкой.
- И в былые времена не все застройщики заботились о своей репутации, а теперь это число может увеличиться (надеюсь, что ошибаюсь, конечно), ведь застройщикам нужно будет максимально быстрее сдать дом в эксплуатацию, чтобы получить деньги со счетов и закрыть кредит, выделенный банком на строительство.
Новое правило, которое может появиться: "Не качественно, зато в срок".
Отдельным пунктом могу выделить тот факт, что дольщики будут застрахованы также и от банкротства банка, в котором будут хранить денежные средства на Эскроу-счетах.
В случае если банк в какой-то момент времени прекратит свою деятельность, то АСВ (агентство страхования вкладов) проконтролирует, чтобы денежные средства поступили на эскроу-счет в другой банк, который возьмет на себя обязательства по обслуживанию данного застройщика.
Все бы хорошо, если бы не одно "Но".
Сумма страхования ограничена 10 млн рублей.
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области на момент написания статьи в продаже находится более 57 тысяч квартир, выше 10 миллионов порядка 6 тысяч.
Таким образом, девятая часть квартир, продающаяся по новому закону попадают под риск потери денег в том случае, если банк прекращает свою деятельность. К примеру, купив квартиру за 15 миллионов, вы получите компенсацию при переводе в другой банк в размере 10 млн рублей, но по договору обязаны иметь на счете 15 млн, чтобы получить квартиру. Как итог, придется искать недостающие средства, иначе договор будет расторгнут.
Следовательно, приобретая квартиру в новостройке стоимостью выше 10 млн рублей, покупателям будет важнее не надежность застройщика, а надежность банка, который держит денежные средства на эскроу-счетах.
4. Вывод.
- Недвижимость подорожает. Не ежеминутно с боем курантов в ночь на 1 июля 2019, но все же мы с Вами почувствуем рост на недвижимость в ближайшем будущем.
К слову, уже сейчас рост цены наблюдается с августа-сентября 2018 года.
- Безопасность в стройке повышается, появляется новый риск - банкротство банка.
- "Долёвка" не умирает, она эволюционирует, подстраивается под время. А это хорошо, так или иначе.
На этой позитивной ноте, я с Вами прощаюсь.
Пишите свои комментарии и мысли - обсудим их вместе.
И конечно же, подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые выпуски, ведь, нам с Вами еще много о чем предстоит поговорить!!
С наилучшими пожеланиями, Ваш Риелтор,
Пригодин Виталий.