Новый кошмар покупателей квартиры? Еще один способ законно отобрать вашу собственность?
Для кого: для тех, кто покупал квартиру позже мая 2016 года у физического лица
Условный пример: вы купили квартиру у “физика”, а через 2 года "физик" подал на банкротство. Суд признал сделку недействительной и квартиру у вас отбирают, а деньги возвращаете через суд
16 мая в Яндекс. Дзен опубликована статья о том, как некий гражданин П. купил квартиру в 2015 году у собственника, который на момент сделки не имел признаков банкротства, действующих исполнительных производств и судебных процессов. А в 2017 году бывший продавец подает на банкротство физического лица и арбитражный управляющий, руководствуясь статьей 61.2 Закона о банкротстве, подает иск на признание сделки 2015 года недействительной с целью квартиру продавцу вернуть в обеспечение правопритязаний кредиторов банкрота. В этом случае покупатель остается один на один со своими проблемами и отстаивает права на купленную квартиру в суде уже отдельным судебным иском.
Мы провели мини расследование и вот наши результаты:
Мнение юриста: ”Для добросовестного покупателя, который приобрел квартиру по рыночной цене, не будет серьезных последствий. На практике нет работающих механизмов отобрать квартиру у человека, который ее честно приобрел по рыночной цене. Через суд доказать, что сделка была невыгодной для бывшего продавца, и покупатель знал о процедуре банкротства или принудил совершить такую сделку почти невозможно. Особенно, когда в договоре присутствуют пункты, подтверждающие противоположное...”
Мнение адвоката: “Так и есть. Как бы покупатель не страховался на сделке, данная сделка может быть оспорена в течение 3 лет, если продавец банкротился или начал банкротиться. В законодательстве не предусмотрены надежные инструменты защиты, поэтому это открытая лазейка для законного мошенничества.”
Мнение арбитражного управляющего: “Сделку можно оспорить, если сделка совершена на “нерыночных условиях”, повлекших банкротство физлица или существенно ухудшающее его материальное состояние. Если приобреталась квартира ниже рыночной стоимости или на иных невыгодных для продавца условиях, ее возвращают в конкурсную массу для погашения обязательств бывшего владельца. Рыночная стоимость квартиры подтверждается оценкой оценочной компании, но арбитражный управляющий может произвести новую оценку в “независимой” оценочной компании, которая, может намного отличаться от предыдущей.”
Мнение страховщиков: “В этом случае страхование титула квартиры не поможет, так как такая страховка не предусматривает банкротство физического лица, и об этом в тексте страховки прямо указано. Застраховать покупателя от этих рисков невозможно”
Судебная практика: мы изучили материалы последних 3 лет и не обнаружили случаев признания сделок недействительными на основании банкротства физлица (сделок с давностью от 1 года и больше).
Что делать:
- Отказаться от сделок, по которым предлагают указать меньшую стоимость квартиры в договоре, чем на самом деле.
- Проверить финансовое положение продавца через Службу судебных приставов на наличие исполнительных производств в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве, в Арбитражном Суде или другом суде вашего региона, наличие просрочек по выплатам кредитов через Бюро кредитных историй.
- Провести оценку квартиры с привлечением независимой лицензированной оценочной компании
- Застраховать титул квартиры в страховой компании, например в Согласии.
- Правильно составить договор купли-продажи, собственноручно убедиться в наличие нужных в нем формулировок, а именно: “Стороны подтверждают, что не являются банкротами, не находятся на стадии банкротства, и не являются лицами, обязанными в силу закона совершать действия по признанию себя банкротами, не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор на крайне невыгодных для себя условиях”.
Всем счастливых сделок!)
