Квартира в строящемся доме казалось такой близкой, а оказалась столь далекой… Застройщик «отодвинул» сроки. И это повод потребовать выплату неустойки. А как действовать – сейчас расскажем всё по порядку.
Важно: перенос сроков сдачи дома возможен в том случае, если дольщик на них соглашается. Застройщик обязан уведомить об этом всех клиентов не позднее чем за 2 месяца до предполагаемых событий. Подчеркиваем, всех.
Для этого делается допсоглашение, в котором прописываются условия, на которых просрочка становится возможной. Как правило, компания предлагает своим покупателям какие-либо бонусы.
Так вот, если вы подписываете это соглашение, то ни о какой неустойке дальше речи быть не может! Более того, расторгнуть договор в одностороннем порядке тоже будет уже нельзя – дополнительные бумаги подписаны, согласие выражено, так сказать, в добровольном порядке.
Однако далеко не всегда девелопер считает нужным сообщать о «просрочке» заранее, так что уведомления вполне может и не быть.
Как рассчитывается неустойка: 1 день = 1/300 ставки рефинансирования от цены в ДДУ х 2.
Пример: стоимость квартиры по ДДУ 5 млн рублей, просрочка 90 дней. Ставка рефинансирования на данный момент составляет 7,75%. Размер неустойки = (1/300 х 0,0775 х 5 000 000 х 2) х 90 = 232 500 рублей.
Итак, все сроки нарушены. Что делать?
Можно потребовать выплату компенсации, причем, как сохранив за собой право последующего получения квартиры, так и разорвав ДДУ с застройщиком. В первом случае вы получаете квартиру и «сверху» к ней некую сумму денег. Во втором случае предполагается возврат всех вложенных денежных средств плюс компенсация к ним.
Читайте также: Названы самые «тяжелые» долгострои Петербурга
Стоит ли затевать всё это? Вопрос спорный. Если вы хотите получить квартиру, пусть и с запозданием, то требования выплаты компенсаций могут отодвинуть этот счастливый миг на неопределенный срок.
Всем понятно, что строительство стопорится не от хорошей жизни. Денег не хватает, а тут еще и дополнительные расходы. А если аналогичных заявлений тьма-тьмущая? Положение станет еще хуже.
К тому же, суд обычно склонен снижать сумму выплаты. И одно дело – биться за 300-500 тысяч, совсем другое – получить 50-70 тысяч рублей по итогу.
В общем, если сложности у застройщика временные – возможно, лучше не трогать его до поры до времени. Так больше шансов, что дом будет достроен.
А если все-таки требовать неустойку, то как действовать дальше?
Если вы все же намерены не давать застройщику никаких поблажек и требовать свои законные деньги, то вам нужно:
1. Составить претензию.
Документ составляется в обоих случаях (и если вы хотите сохранить за собой квартиру, и если хотите разорвать ДДУ) и направляется застройщику.
Четкий срок, в который застройщик обязан вам ответить, не определен, поэтому через 10 дней можно идти в суд. Если вам не предложили пойти на мировую, конечно.
Кстати, в претензии можно потребовать выплатить не только неустойку, но и возместить дополнительные расходы (например, на аренду жилья в период задержки – такие случаи уже были!). Но помните, что всё должно быть подтверждено документально. Чеки, договоры найма и квитанции никуда не выбрасываются. Напротив, они аккуратно складываются в отдельную папку и ждут своего часа.
Читайте также: «Риск того, что покупатели потеряют часть средств даже после перехода на новую схему продаж, действительно существует»
2. Обратиться в суд.
Через суд можно потребовать выплату неустойки и штрафа (если застройщик не отреагировал на вашу претензию), возмещения нанесенного морального ущерба, компенсации убытков и судебных издержек.
На что можно рассчитывать реально?
Получить неустойку, скорее всего, удастся – вопрос только в ее размере. Если вы всё же получили квартиру, то сумма неустойки может оказаться смехотворной.
Моральный вред тоже «оплачивается» обычно небольшим денежным «бонусом». Возмещение же убытков – спорное дело. Придется доказать, что вы их понесли именно из-за недостроенной вовремя квартиры. А это зачастую сделать непросто. И только судебные издержки покрываются в полном объеме. Подробные комментарии о том, каковы шансы на получение каждого вида выплаты, по ссылке.
Расторжение ДДУ
Вы можете отказаться от квартиры и расторгнуть ДДУ, потребовав еще и выплатить компенсацию. Для этого пишется уведомление и направляется застройщику. Тот обязан вернуть деньги за квартиру в течение 20 рабочих дней.
Если квартира ипотечная – то даже расторгнув договор с застройщиком, вы продолжаете платить банку. А так как банк вас кредитует, то без его ведома пойти на данный шаг невозможно.
Ну и проценты по кредиту никто не возвращает – к этому нужно быть готовым. Можно попробовать включить их в судебный иск как «убытки». Но гарантий, что их вернут, нет никаких.
Вообще, путь расторжения договора довольно скользкий. Если обманутых дольщиков (когда компания признана банкротом) поддерживают городские и региональные власти, и объекты рано или поздно достраиваются, то в случае разрыва отношений вы рискуете не получить вообще ничего. Не то что неустойку и компенсацию доп. расходов, но и сами деньги за квартиру. Подробнее об этом мы писали ранее здесь. В любом случае, каждый решает для себя, как действовать в конкретной ситуации.
Что вы думаете о дольщиках, которые требуют неустойку? Согласны, что необходимо отстаивать свои права, даже если от этого строительство дома может вообще остановиться? Пишите свое мнение в комментариях!
Подписывайтесь, если еще не успели, и давайте вместе следить за изменениями первичного рынка жилья. Впереди непростой переходный период, ряд экспертов вангует множество банкротств, поэтому важно быть в курсе главных новостей и тенденций.