Когда мы слышим словосочетание инвестиционная недвижимость – первая картинка, что приходит в голову, это крутые красивые мужчины в дорогих костюмах рядом с не менее шикарными иномарками на фоне высоток, уходящих в заоблачную (иногда в прямом смысле слова) синеву неба. Но так ли они все, эти инвесторы на самом деле? Сколько обычных людей, живущих на соседней с вами улице, занимаются более простой, но близкой к сердцу и карману, жилой недвижимостью. Их может быть даже гораздо больше, чем мы думаем. Это тайная каста, в которую не всех пускают, да и смелости на членство не у всех хватает.
Этим людям приходится более пристально подходят к анализу своих действий, и, иногда, с боями отстаивать свое право на свои кровные вложения. Рискнуть ими, в отличие от пузатых инвесторов, индивидуал-лендлорд может всего лишь раз.
Итак, у вас осталась хатка от бабушки. Или удачно женились, и простаивает ваша старая жилплощадь. А может быть даже, у вас завелись лишние деньжата, и вам удалось прикупить недвижимость по спекулятивной цене. Да или просто- ввязались в ипотеку, а хочется ее чем-то компенсировать. И вот, вы распрямляете плечи, надеваете пиджак с карманами и готово – вы ландлорд! Ну или арендодатель.
Тут-то и начинается самое интересное. Надо найти приятных жильцов, которые будут трогательно относиться к вашему недавно сделанному ремонту и дорогой технике, которую вы любезно предоставляете в пользование. Всем известно, что как только из дома исчезает хозяин, и появляется временный жилец -все, жди беды, ибо жилище начинает мстить как брошенная девушка. Не любит дом иметь не пойми кого в недрах своих. Надо быть всегда ему верным, вот тогда он ответит взаимностью. А тут – продажная девка империализма гонит вас за наживой и никакой любви.
Что оставляем в доме? Составляем списки. В первый входит то, без чего сдавать квартиру вам кажется неправильным. Во второй – что не жалко потерять раз и навсегда. Первый список определяется законами жанра в вашей местности и составить его несложно, ознакомившись с похожими объявлениями. Это, например, может быть холодильник, плита, унитаз с ванной, ну и возможно кухня со столом и табуретками. В оставшийся список обычно попадают вещи “от бабушки” или “с дачи” (все равно где-то хранить надо) и то, что выбросить можно, если что. Под прицел может тут и старая стиральная машинка угодить, и чуть шумливо, но все таки работающий чайник, медленная, но все еще верная микроволновка, и бывает даже мягкий гарнитур. Моем полы, протираем пыль и все готово к показу. Да! Не забудьте навести порядок в ванной и туалете, приличные люди обычно туда смотрят и составляют первичное впечатление от жилья.
Начинаем охоту на живца.
Как и где искать? Искать самим или найти себе риэлтора, который выполнит за вас всю работу, решать вам. Если сами – вперед по знакомым и друзьям, сарафанное радио никто не отменял. Используйте соц сети (только помним про качество фото! Вам надо привлечь, а не отпугнуть.) Если риэлтору поручаете – потестируйте его на то, что он будет делать, как рекламировать, когда показывать, как проверять постояльцев, обговорите в договоре сумму его гонорара и расслабьтесь. Только сначала сильно напрягитесь, и только после расслабьтесь, чтобы быть уверенным в результате и спокойным до конца священнодействия.
Образ главного героя. Вообще, конечно, главный герой всей пьесы это вы, а гости могут меняться, но сейчас надо сосредоточиться на объекте вашего интереса – то есть жильце.
Жилец вам нужен с хорошими манерами, чтобы не раздражал соседей по пустякам, и со стабильной зарплатой, чтобы не нервировал вас “15-го каждого месяца”. Нужно ли как то это проверять – нужно! К черту любую стеснительность, чтобы потом руками не разводить. Это ваше жилье, и ваш бизнес поэтому прекратите там что то мусолить под усами извиняясь, а твердым уверенным голосом запросите справку из банка о состоятельности, поинтересуйтесь активно родом деятельности, а также рекомендациями с предыдущих мест. Сейчас смолчите – потом проблемы будут у вас, а не у него – оно вам надо? Нет, вот в кошелек заглядывать это слишком. Держите себя в руках. Показателем стабильности может служить, например, троекратная месячная сумма на счету у заявителя, после оплаты вам первых взносов. Да, так много, потому что, если вдруг он потеряет работу и доход, вы не хотите терять свой.
Договор.
Должен быть грамотно составлен, желательно юристом, продуман и подписан. Это и правда важная бумага, какими бы милыми людьми “они” вам не казались. Когда все хорошо – все хорошо, а вот когда плохо – тогда помогает договор. Занижать цифры и прятать доходы, господа, несовременно, а главное себе дороже. Без бумаг свои права не докажете. Продумать надо основные моменты, а именно представьте, какие трудности могут подстерегать вас в вашей новой богатой жизни.
- Стоимость и депозиты. За что и сколько вы берете, депозит – это ваша “подушка безопасности”. Зависит от того, насколько сильно и чем вы рискуете, сдавая свою квартиру. Думайте. Лучше два раза.
- Сроки оплаты и штрафные санкции за каждый день просрочки. Если вы даете “каникулы” - хорошо, решите точно сколько дней, но после этого жестко сдирайте плату. При этом действовать это должно с первого же раза, а не “ну в следующий раз точно возьму”. Не балуйте людей, они так сами себя будут ответственнее чувствовать и вам спокойнее будет.
- Сроки действия договора. На каких условиях продлевается, а главное, на каких условиях расторгается. Вам оно надо, если через пару месяцев этот жилец передумает, и вам начинать все сначала? А простой? Вы хотите менять жильцов каждые три месяца? Может лучше договор как минимум на 12 месяцев? Это не просто отсутствие плюса, это минус, это ваши потери – вы же бизнесмен теперь, а не абы что. Ваша инвестиция должна работать каждый день. Продумайте, какую компенсацию вы хотите при досрочном расторжении. Продумайте и свою ответственность по срокам, если вам понадобится распорядиться вашей квартирой иным образом.
- Домашние животные. Разрешаете? Ок, за это можно попросить невозвратный депозит (потом после кошки обои переклеивать, или паркет за собачкой шлифовать), или увеличение ежемесячного платежа. Также возможно оговаривать размеры и типы животного, с которым вы готовы пустить жильца в дом. А вдруг тарантул выбежит из аквариума на лестничную клетку?
- Количество гостей, которые могут “остановиться на пару ночей, не больше, Федь” у ваших жильцов. А то потом замучаетесь вместе с участковым пересчитывать при выселении сестер и кумовьев.
- Что входит в зону ответственности жильца. Вы будете смеяться, но не будет лишним написать, что он должен поддерживать дом в чистоте и порядке. И хорошо бы это детально прописать. Ведь вам потом придется менять ржавый унитаз просто потому, что его ни разу ни мыли. И вы не хотите безнадежно оттирать гарь с вытяжки и пыль с окон. С заменой лампочек и различных фильтров также может запросто справиться жилец. Обязательно укажите в договоре в каком состоянии квартира передается туда и обратно. И составьте акт осмотра квартиры с двумя колонками “До” и “После”с подписями. Чтобы без сюрпризов.
- Приложите копию удостоверения личности всех жильцов (кстати, сколько их будет тоже должно быть указано в договоре).
И никогда не забывайте – никаких телячьих нежностей. Все строго по контракту. Это просто бизнес, детка.