Автовокзал остается, чуть ли ни единственным районом города, где значительная часть квартир покупается не для себя, а для сдачи в аренду. Кроме того, здесь ещё сохранился спрос на комнаты в общежитиях и коммуналках. Впрочем, постоянное поступление на рынок всё новых и новых квартир в новостройках, может уже в скором времени внести коррективы в поведение продавцов и покупателей. Портал METRTV.ru продолжает серию публикаций о жилых районах Екатеринбурга.
Жилой район (микрорайон) Автовокзал примыкает с юга к центральным кварталам Екатеринбурга и считается одним из самых престижных в городе. По ценам на вторичном рынке жилья Автовокзал традиционно занимает третье место среди жилых районов Екатеринбурга – после Центра и Ботаники – но в последнее время он фактически догнал Ботанику, и сегодня они делят второе место. Микрорайон очень активно застраивается, а значит, всё большую долю на рынке вторичного жилья Автовокзала занимают квартиры в новых домах. Жильё в среднем становится моложе, а следовательно – дороже. По данным АН «Новосёл», квадратный метр «вторички» на Автовокзале в марте 2019 года стоил 74 485 руб., на Ботанике – 74 595 руб., а в Центре – 81 266 руб.
Несомненный плюс района Автовокзал – развитая транспортная сеть. Здесь проходят основные улицы, соединяющие центр Екатеринбурга с южными окраинами – ул. Московская, 8 Марта, Белинского и Машинная – а почти из любой части района можно пешком дойти до станции метро (их в районе две – Чкаловская и Ботаническая). Второй положительный момент – хороший уровень местных школ и других детских учреждений. Здесь, в частности расположены несколько лицеев из списка «20 лучших школ Екатеринбурга», и знаменитая «Французская гимназия». Из минусов Автовокзала можно упомянуть полное отсутствие на его территории парков и больших скверов.
Вторичная недвижимость Автовокзала
Большая часть района застроена классическими хрущёвками, брежневками и улучшенками (высотой от 5 до 16 этажей). Все они остаются весьма востребованными на рынке.
Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:
Особенность местного рынка – довольно большое количество хорошо сохранившихся пяти- и девятиэтажек – хрущёвок и брежневок. В домах ухоженные подъезды в которых стоят пластиковые окна. Есть дома, которые не выглядят на свой возраст. Отмечу ещё один момент – покупатели жилья на Автовокзале обычно предпочитают квартиры с хорошим ремонтом и готовы заплатить дороже за такой объект.
Всё более активно на вторичный рынок района Автовокзал выходят квартиры в относительно новых домах, построенных в течение последних 10-15 лет.
Тимофей Кривощеков, заместитель директора ООО «Белый Дом»:
Фактически вторичный рынок поделён на два ценовых сегмента: квартиры в домах советской постройки и квартиры в новых домах. Двухкомнатная квартира улучшенной планировки (137 или 141 советской серии) стоит 3,5-4 млн руб. А стоимость двушки в домах новой постройки начинается обычно с 5,5 млн. руб. То есть виден некоторый ценовой разрыв между дешёвыми и дорогими предложениями. Приходилось сталкиваться с клиентами, у которых денег было больше, чем надо для покупки двушки-улучшенки, но на новый дом не хватало. В такой ситуации человек мог купить, например трёхкомнатную улучшенной планировки либо, как вариант, пытался поймать дешёвые предложения в новых домах. Таким предложением может оказаться квартира на низких этажах, квартира с не очень удачной планировкой или с плохим ремонтом.
Как замечают эксперты, появление новостроек на некоторых территориях Автовокзала, благоприятно сказалось на ценах в соседних домах советской постройки.
Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»:
Постепенная замена частного сектора на благоустроенные жилые комплексы безусловно улучшает качество жизни ближайших домов более ранней застройки. У нас был опыт успешной продажи квартир на границе с юго-западным районом в районе улиц Московская-Волгоградская. Благодаря наличию по соседству новых кварталов Автовокзала, недвижимость 1980-х годов постройки стала более привлекательной для покупки.
Автовокзал чуть ли не единственный микрорайон Екатеринбурга в котором ещё сохранился хоть какой то спрос на комнаты и секции в общежитиях. Здесь расположены бывшие общежития трамвайно-троллейбусного управления, инструментального завода и некоторых вузов. Как замечает Тимофей Кривощёков, секции в общежитиях-малосемейках продавцы иногда в объявлениях называют «однокомнатными улучшенной планировки». И действительно, по метражу (порядка 36 кв. м) секция примерно равна однушке, но из-за наличия коридорной системы цена секции ниже, чем квартиры.
Людмила Трубина, директор офиса АН «Новосёл»:
В районе Автовокзал, как и во всём городе, спрос на комнаты упал из-за наличия на рынке квартир-студий. Тем не менее, нельзя сказать, что продажи комнат здесь встали. Их покупают для сдачи в аренду, в основном комнаты снимают студенты, ведь рядом есть несколько вузов. В среднем комната в общежитии или в коммунальной квартире на Автовокзале продаётся за 5-6 месяцев (в среднем по городу квартира продаётся сегодня за 4 месяца — прим. ред.).
Район – Мекка арендаторов
Квартиры для сдачи в аренду на Автовокзале также покупают весьма активно. Есть дома, чьё население в основном состоит из арендаторов. Это, например, дома по ул. Щорса 103 и 105, а также ЖК «Квартал художников» (Щорса 109).
Андрей Волженков, директор агентства недвижимости DOMOTEKA:
При покупке квартиры на Автовокзале надо выяснить, кто живёт по-соседству, убедиться, что рядом нет арендных квартир, особенно сдаваемых посуточно. Таких, к слову, довольно много в ЖК «Квартал художников». Обычно покупатель, при знакомстве с квартирой смотрит на локацию и на планировку, а на соседей не смотрит.
Престижные дома и квартиры на Автовокзале
На Автовокзале дома, популярные у арендаторов, пользуются спросом и среди покупателей квартир.
Наталья Кузьминых, генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»:
На квартиры в домах по Щорса 103 и 105 всегда высокий спрос. Из новых домов они расположены ближе всех к метро. Есть ещё дом по Союзной 2, он тоже рядом с метро, но там узкие окна, неудачные планировки квартир, в общем, он не так популярен, как дома по Щорса 103 и 105. В этих домах квартиры в основном покупают инвесторы. Примерно 80% квартир здесь сдаются в аренду. Съём однушки стоит 21-22 тыс. руб. в месяц плюс коммуналка. Раньше было много квартир в посуточную аренду, сейчас таких нет. Замечу, что среди покупателей, которые ищут жильё для себя, дома по Щорса тоже популярны. Особенно первый подъезд в доме №103. В нём арендных квартир нет или почти нет.
Вторая категория домов на Автовокзале, пользующихся спросом – кирпичные дома.
Анна Микушина, эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»:
Очень любят покупатели дом на Чайковского 56. Это кирпичный дом, построен в нулевых. Там тихие квартиры и уютный двор. Также среди покупателей квартир семейного формата пользуются спросом дома по ул. 8 Марта 171 и 173.Там кирпичные стены и весьма удачные планировки.
Можно назвать ещё несколько кирпичных жилых построек на Автовокзале, квартиры в которых пользуются повышенной популярностью. Это дом на ул. 8 Марта 77 и жилой комплекс «Пётр первый» на Белинского, 137. Когда в продажу поступает квартира в одном из этих домов, потенциальные покупатели звонить начинают сразу же.
Лилия Кабища, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
С точки зрения локации, на Автовокзале можно выделить кварталы в границах улиц: Серова, Циолковского, 8 Марта, Авиационная. Там находятся жилые комплексы «Премьер», «Сочи», «Солнечный остров». Уровень цен квартир на этой территории, обычно, выше, чем на аналогичные объекты в другой локации.
Кроме того, многие риэлторы говорят о популярности квартир в домах по ул. Юлиуса Фучика 1, 3, 5 (ЖК «Три капитана»).
Михаил Ивакин, директор агентства недвижимости DOMOTEKA:
Дома удачно расположены – рядом есть место для прогулок с детьми и с колясками – можно гулять на аллее по Фучика или пойти в Ботанический сад. Тогда как большинство жителей Автовокзала не имеют доступа к подобным местам для прогулок. Кроме того, в домах по ул. Юлиуса Фучика 1, 3, 5 хорошо организованы дворы и достаточно удобные квартиры. Эти дома пользуются спросом.
Непопулярные дома
На другом конце шкалы потребительского спроса расположены дома по переулку Базовому (напротив Leroy Merlin). Этот квартал – самая отдалённая точка района Автовокзал. Здесь ходит всего один маршрутный автобус, а чтобы добраться до более обжитых районов или до метро, надо пересечь небезопасную для пешеходов автомобильную развязку.
Наталья Кузьминых, генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»:
Также покупателей отпугивает улица Машинная. Если в объявлении есть это название, квартиру не смотрят. Дома по Белинского смотрят, но если, например, стоит в нескольких метрах от Белинского дом с адресом по Машинной – он уже никому неинтересен.
Эксперты также назвали несколько домов, которые обладают скрытыми дефектами, о которых полезно будет знать потенциальным покупателям. Например, в доме по Щорса 109 (ЖК «Квартал художников») во-первых, много арендных квартир, во-вторых, неудачно спроектирована система отопления – холодно зимой. Дом на ул. Чапаева 72а из-за оседания грунта начал трескаться, его пришлось скреплять стальными скрепами. А жители дома по ул. Циолковского 27 воюют с управляющей компанией. Людей не устраивает качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг.
Частный сектор
Частный сектор в районе Автовокзала доживает свои последние годы. Кварталы «избушек» южнее ул. Авиационной и западнее ул. Айвазовского планируется застроить высотками.
Наталья Кузьминых, генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»:
Многие частные дома были лет пять назад скуплены инвесторами. Новые владельцы рассчитывают заработать на продаже земельных участков застройщикам. Собственно сейчас люди ждут предложений от девелоперских компаний. Поэтому в свободной продаже частные дома на Автовокзале практически не встречаются.
Кто покупает жильё на Автовокзале
Наиболее активно покупают жильё на Автовокзале представители двух социальных групп: молодёжь и семьи с детьми. Первых привлекает близость метро и центра города, вторые ориентируются на элитные учебные заведения и спортивные секции, которых в районе Автовокзала достаточно.
Татьяна Ежова, руководитель отдела агентства недвижимости «Драже»:
У нас было немало клиентов, покупающих жильё в этом микрорайоне. Особенно запомнилась девушка, переехавшая из Москвы. Ей настолько полюбился наш суровый Екатеринбург, что она решила всерьез здесь обосноваться. Конечно, для москвички близость метро было значимым фактором, однако и общее впечатление от полностью новой застройки почти в центре города тоже не оставило равнодушным.
Наличие в районе Автовокзала нескольких элитных гимназий делает район привлекательным для семейных горожан, даже, несмотря на относительную бедность территорий местами для прогулок с детьми.
Юрий Саблин, брокер по недвижимости ЦН «БЭСТ»:
В районе Автовокзала нет своих парков, но здесь сформирована хорошая инфраструктура, что для семейных покупателей более важно. Если людям нужно место для прогулок, они выбирают квартиры в новых домах с большими обустроенными дворами и гуляют там. Не стоит, также забывать, что из некоторых кварталов Автовокзала можно пешком дойти до Зелёной рощи, Ботанического сада и ЦПКиО.
Социальная инфраструктура
На территории района Автовокзал есть два учебных заведения, которые регулярно входят в рейтинг лучших школ России от агентства RAEX. Это гимназии №70 и №120. Также среди екатеринбургских родителей весьма популярны местный лицей №3 и «Французская гимназия» №39.
Елена Кривошеева, директор центра недвижимости «Атриум»:
У нас были клиенты из других районов Екатеринбурга и даже из других регионов – из Челябинской и Тюменской областей – которые целенаправленно искали квартиры, чтобы дети могли учиться во «Французской гимназии» №39. Также большой спрос на квартиры рядом с гимназиями №70 и №120, а также лицеем №3. Следует отметить, что рядом с этими учебными заведениями сегодня можно найти как вторичное жильё, так и жильё в новостройках.
Пожалуй, наибольший выбор новостроек имеется в окрестностях гимназии №120. На её микроучастке расположены жилые комплексы «Клевер парк», квартал «Федерация», «Чемпион парк», iTower, «Парковый квартал», апартаменты «Огни Екатеринбурга», недавно сданный ЖК «Облака».
Наталья Кузьминых, генеральный директор ООО «Уральский дом недвижимости»:
Кроме школ семейные покупатели квартир на Автовокзале ориентируются на спортивные секции и учреждения внешкольного образования. Здесь есть две хорошие музыкальные школы, художественная школа и спортивная школа «Дети России» с большим выбором спортивных дисциплин. Кроме того рядом с границей Автовокзала, на ул. Большакова есть ДЮСШ «Динамо» и футбольная школа.
Новостройки на Автовокзале
Сегодня активное строительство ведётся в восточной части района Автовокзал – восточнее ул. Белинского (ЖК iTower, «Гольфстрим», «Счастье», «Парковый квартал») и на правом берегу реки Исеть (Suomen Ranta, Clever Park, «Чемпион Парк»). В центральной части района Автовокзал строятся жилые комплексы: mART, «Счастье», «Чайковский» и «Еланский дворик» (вторая очередь). Эти дома возводятся в режиме точечной застройки. Юго-запад района, переживший недавно период активной застройки, временно «оставлен в покое». Сегодня здесь продаётся только один ЖК – Жилые башни «Евразия».
Покупателям квартир на Автовокзале эксперты советуют обратить внимание на ряд особенностей, свойственных как всему району, так и конкретным объектам на его территории.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Потенциальным покупателям квартир в новостройках по ул. Белинского следует понимать, что ввод в строй всех этих объектов означает появление в районе большёго количества новых частных автомобилей. То есть нагрузка на Белинского вырастет, и улица встанет в пробках. А ведь по Белинского в город поедут ещё и новосёлы строящегося на Ботанике дома «Родонитовый» и многочисленных новостроек на Уктусе. Впрочем, дорожный коллапс грозит всему городу, поэтому район Автовокзал в плане транспорта будет выглядеть не хуже других. Здесь, по крайней мере, есть метро.
Вообще, транспортная составляющая и возможность найти место для парковки, для покупателей квартир на Автовокзале может оказаться весьма проблемным моментом.
Павел Сенюк, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Взять, например жилой комплекс New House mART. Он расположен недалеко от ул. Московской, но ехать до неё надо по ул. Большакова, которая утром и вечером обычно стоит в пробках. То есть можно сказать, что транспортная доступность новостройки «хорошая но медленная».
О том, как добираться до работы (школы, вуза и пр.) следует загодя подумать покупателям квартир и в других новостройках района Автовокзал.
Михаил Ивакин, директор агентства недвижимости DOMOTEKA:
Жилой комплекс «Чемпион парк» грамотно позиционируется на рынке, его застройщик – компания «Атомстройкомплекс» – пользуется уважением. Однако покупателей отпугивает расположение «Чемпион парка». Там неудобные подъезды и мало общественного транспорта в шаговой доступности.
Рядом с ЖК «Чемпион парк» расположена ещё одна новостройка – Clever Park. Первые дома этого жилого комплекса находятся на территории микрорайона Парковый, а дом №5 (стоит между ул. Машинной и р. Исеть) расположен в жилом районе Автовокзал.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Есть противоположный пример – в строящемся жилом комплексе iTower предусмотрен паркинг, выезд из которого – прямо на ул. Белинского. Это удобно. Но покупатель должен понимать, что квартиру в iTower лучше покупать только вместе с местом в паркинге. Иначе парковка и выезд в город превратятся для него в трудно решаемую задачу. Либо квартиру в iTower может купить человек без личного авто. Общественного транспорта здесь достаточно. А вот если рассматривать жилой комплекс Suomen Ranta, то здесь ситуация иная – человеку без личного авто покупать квартиру в этой новостройке не имеет смысла. В шаговой доступности сейчас там только один троллейбусный маршрут.
Разумеется, ценовой фактор при выборе квартиры также остаётся важным.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Автовокзал весьма популярный район. Это сказалось на ценах. Во многих новостройках ценник выше, чем следовало бы для конкретной локации и качества жилья. На мой взгляд, привлекательными по цене сегодня выглядят ЖК «Чайковский», Suomen Ranta и ЖК «Парковый квартал». Можно упомянуть и ЖК «Гольфстрим», при условии покупки квартиры с 10-процентной скидкой, предоставляемой застройщиком – компанией «Синара-Девелопмент» – при заключении договора долёвки до 30 июня 2019 года.
При этом, как замечает эксперт, потенциальному покупателю следует понимать, что скрывается за привлекательной ценой на жильё в перечисленных (или любых других) новостройках.
Павел Репин, эксперт по недвижимости:
Надо учесть, что в «Чайковском» мало квартир с удобной планировкой, да и застройщик для рынка новый и нет понимания, какого качества продукт он в итоге реализует. Что касается «Паркового квартала», то его застройщик – компания PRINZIP – вышел на рынок с ощутимо более низким ценником, нежели у расположенного рядом ЖК Clever Park. Цену удалось снизить, в частности, благодаря уменьшению высоты потолков до 2,5 метра на низких этажах. Судя по всему, такой вариант оказался востребованным рынком, потому что во втором доме «Паркового квартала» квартир с низкими потолками стало еще больше.
Можно вспомнить и ещё один проект на Автовокзале, он интересен тем, что конкурирует с новостройкой в соседнем жилом районе.
Павел Сенюк, эксперт отдела жилой недвижимости компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:
Жилые башни «Евразия» – это, по сути, конкурент жилому комплексу «Ботанический сад» (расположен в жилом районе Ботанический). Из окон «Евразии» также открывается вид на Ботанический сад УрО РАН, вот только трамваи под окнами не ходят. Впрочем, в окрестностях «Евразии» вообще мало общественного транспорта. Кроме того, покупателям квартир в «Евразии» следует понимать, что ул. Московская (на которой стоит новостройка), активно застраивается и в скором времени Московская окажется сильно загруженной автомобилями.
С новостройками в районе Автовокзала можно ознакомиться в нашем каталоге.
* * *
Также по теме: