Банк Ак Барс представил на ипотечном рынке России специальную программу — так называемую «исламскую ипотеку». Главное отличие такой ипотеки от традиционной — денежный кредит не выдается, недвижимость реализуется в форме рассрочки с наценкой.
Новый продукт был разработан в рамках исламского контракта «Мурабаха» в соответствии со стандартами Организации по учету и аудиту в исламских финансовых учреждениях (AAOIFI) при участии сертифицированного шариатского эксперта, согласованного с Духовным управлением мусульман Республики Татарстан.
Условия ипотеки по нормам шариата следующие:
первоначальный взнос от 10 до 80% от суммы финансирования,
срок рассрочки — от 1 года до 25 лет,
минимальная сумма финансирования — 500 тысяч рублей.
Поскольку нормы шариата НЕ разрешают брать или давать деньги под проценты, исламская ипотека по сути представляет собой покупку квартиры у структуры банка (в случае Ак Барс это ООО «Ипотечный кредит») в рассрочку на длительный срок.
Жилье при этом продается не по рыночной стоимости, а с существенной наценкой.
Покупатель квартиры каждый месяц вносит фиксированный платеж. Также у покупателя есть право на досрочную выплату.
Продукт пока что реализуется в качестве пилота только в Казани. В банке отмечают, что массовый запуск «исламской ипотеки» планируется после получения положительных разъяснений от министерства финансов.
Читайте также: Москва и Московская область сравнялись по доле «плохих» ипотечных кредитов
Пока же масштабировать продукт не разрешает законодательство. Вопросы вызывают налоговые вычеты — их нельзя полноценно использовать, поскольку вычетам подлежат проценты, а продажа в рассрочку никаких процентов не предполагает.
Исламский банкинг подразумевает ведение банковской деятельности по нормам ислама. Эти нормы, в частности, запрещают ссудные проценты и финансовые спекуляции.
Мусульманам нельзя заниматься ростовщичеством (это большой грех), поэтому исламские банки не выдают классические займы под проценты, а используют такие формы как рассрочка, долевое финансирование, лизинг.
Кроме того, такие банки не выплачивают клиентам доходы по вкладам, только процент инфляции, который устанавливает государство.
В банковской практике есть несколько видов ипотеки для мусульман. Основные:
- иджара (аренда с последующим выкупом);
- мурабаха (отсроченные платежи — кредитор приобретает недвижимость и продает клиенту по более высокой цене с выплатой по частям. Именно эту схему использует Ак Барс);
- мушарака (нисходящая доля. Заключается договор между банком, продавцом и покупателем, прибыль делится между участниками. При этом продавец сдает свою долю заемщику, а тот постепенно ее выкупает. Чем больше он выкупил — тем меньше платит за аренду).
Подобный опыт имеется, например, в Великобритании. Описываются те самые три халяльные (разрешенные) ипотечные схемы, о которых мы рассказали чуть выше.
Исламская ипотека пользуется спросом и у британцев, не исповедующих ислам.
Дело в том, что ипотечные кредиты в Англии выдаются под плавающую ставку. В конце 80-х годов прошлого века ее колебания привели к массовым дефолтам заемщиков. А клиентам исламских организаций проще предвидеть изменения в выплатах.
Читайте также: Ставка 5% процентов годовых: ВТБ предложил особые условия льготной ипотеки
Возможно ли будет в России воспользоваться исламской ипотекой, не будучи мусульманином, — ответ на этот вопрос мы пока не нашли. Целевая аудитория этого продукта банка Ак Барс — люди, которые не могут воспользоваться процентным кредитом по религиозным убеждениям.
Есть мнение, что исламская ипотека дороже, чем обычная. Для многих эта разница не существенна, потому что они выбирают эту ипотеку из религиозных или этических принципов, а не из принципов экономии. В банке считают, что спрос на такой ипотечный продукт будет — в России проживает около 20 млн мусульман.