Некоторые скажут, что тут сложного? Подписали продавец с покупателем договор, ударили по рукам, и все довольные разошлись.
Покупка квартиры происходит на основании документа, который регистрируется федеральной службой кадастра и картографии.
Продавец не имеет возможности иногда продать квартиру быстро, а покупатель купить ее незамедлительно.
У продавца могут быть свои определенные причины, например, он продает недвижимость, чтобы купить другое жилье, погасить кредит, сменить место жительства и т.д.
В свою очередь покупатель может взять ипотеку, или, например, у покупателя в данный момент нет всей суммы, а будет только через несколько дней/ неделю/ месяц.
То есть, продавец и покупатель отражают свои действия посредством договора. Покупатель обязан отразить в договоре желание купить, продавец должен отразить в договоре желание продать.
Если покупатель принял решение о приобретении, он может оформить свое решение несколькими способами:
- Договоренности "на словах". Риски: устная договоренность не фиксирует факт обязательства одного продать, а другого купить, не фиксирует стоимость, продавец тоже не может быть уверен в покупателе, никаких гарантий, что обязательства будут выполнены друг перед другом, нет.
- Расписка. Если покупателю нравится квартира, он оставляет фиксированный авансовый платеж, продавец на основании этого пишет расписку. На самом деле, расписка тоже ничего не значит. Если продавец решит повысить цену или продать кому-то другому, он просто вернет задаток и у него не останется никаких обязательств перед покупателем.
- Задаток. Задаток регулируется статьей 381-380 ГК РФ, в которой указано, что в случае отказа покупателя, он теряет задаток. Задаток - гарантия для продавца. Отказался покупатель - деньги остались у продавца. Значит продавцу не надо волноваться, что он отказывает другим покупателям. Если отказался продавец, значит он возвращает не просто задаток, а двойную сумму. В этом случае у продавца тоже есть вариант несколько раз подумать, прежде чем отказываться от сделки ради какой-то сомнительной выгоды. Как правило, на квартиры задатки даются в размере 30-50 тыс. руб., и 50-100 тыс. руб. на индивидуальные жилые дома. Эти суммы нигде не урегулированы, это то, что принято называть "обычаями делового оборота".