В этой статье я описал 3 подхода к оценке недвижимости и какой из них стоит выбрать при оценке квартиры или загородного дома. Для оценки частного домовладения, я рекомендую использовать СМА - Сравнительный Маркетинговый Анализ. Этот подход основывается на сравнении с конкурентами на открытом рынке, о которых есть точная информация о цене. В идеале - о цене сделки. Поэтому он так и называется.
Как же его правильно приготовить, чтобы получить наиболее точный прогноз о цене сделки на свою недвижимость, и при этом не продешевить?
Вот 3 главные идеи:
Идея 1 - разделите СМА на 3 части
- Определите, с кем именно вы конкурируете за внимание и решение покупателей.
Какие именно квартиры покупатель будет серьезно рассматривать для покупки вместе с вашей? Для этого вам стоит поговорить с покупателями похожих квартир задавая им вопросы по простенькому чек-листу. Какие характеристики локации, здания, квартиры, соседей, инфраструктуры для них важны. Ставьте вопросы по форме "или". Панель или монолит? Школа или парк? В результате вы поймете, куда такие покупатели направятся выйдя из вашей квартиры или дома.
- Соберите информацию ногами
Я каждый день сталкиваюсь с несоответствием или отсутствием необходимой информации об объекте в объявлении. Как думаете, как покупатель отреагирует на вонючий подъезд вашего конкурента? Это повысит привлекательность, и как следствие оценку, вашей квартиры в его глазах? Только визиты к конкурентам дадут вам полноту картины о соответствии цены их объектов ожиданиям покупателей.
- Заполните таблички сравнительных характеристик и напишите на бумаге выводы
Как часто вы добавляете товары в сравнение на Яндекс.маркете или в интернет магазинах. Правда удобно и наглядно? Сделайте себе такую же табличку в экселе. Не забудьте добавить графы "стоимость ремонта до состояния, которое понравится покупателям", "состояние и запах в подъезде", "качество соседей" и другие важные покупателям характеристики. Теперь вносите туда информацию по каждому из конкурентов. Вы готовы к выводам из того, что видите? Запишите их. Возможно их потребуется скорректировать в будущем.
Идея 2 - вам нужна информация о 3 типах объектов
Выставленные на продажу квартиры или дома - ваши сегодняшние конкуренты. Те, к кому направятся покупатели после просмотра вашей квартиры и будут сравнивать ваш объект с их объектами.
Снятые с продажи квартиры или дома - те, кто не смог продать за заявленную цену. Часто, но не всегда, это означает, что эта недвижимость была переоценена с точки зрения покупателей.
Проданные квартиры или дома - точная информация о цене сделок даст понимание о реальном, а не декларируемом дисконте от заявленной в рекламе цены, со стороны других собственников недвижимости.
Идея 3 - посмотрите на свой объект глазами покупателя
А теперь придите на просмотр своей квартиры так, будто вы сами пришли ее купить. Запишите всю ту же самую информацию, которую вы записывали при осмотре квартир ваших конкурентов. И только теперь включите свой объект в табличку сравнительных характеристик.
Что вы видите? Между какой хуже и какой лучше квартирой вы расположились? Выше какой цены можно даже не пытаться найти покупателя? Какую скидку сделали до вас на похожие на вашу квартиру?
Бонусная идея - сделайте несколько обновлений СМА в течение продажи. Часть конкурентов ушла с рынка, появились новые, спрос сместился с более дешевых на более дорогие объекты. Лучше об этом узнать ДО принимаемого решения.
Бонус за прочтение
Бонус - первые 3 собственника, которые прочитают эту статью и сделают заявку на странице Высоцкий Эстейт на фэйсбуке получат услугу по подготовке СМА в Москве, Хабаровске, Иркутске или Краснодаре абсолютно БЕСПЛАТНО!
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.