В чём главные ошибки начинающих инвесторов, желающих вложить средства в зарубежную недвижимость? Я поделюсь своим ви́дением, основанным на тысячах запросов, которые приходят к нам от инвесторов со всего мира.
Почти все запросы поначалу сводятся к одному: «Покажите нам объекты». Инвесторов можно понять: каждый хочет поскорее увидеть конкретное предложение, в которое он влюбится и захочет купить. Однако начинать сразу с объектов — не самый конструктивный подход.
Собственно, первую ошибку инвесторы делают, когда хотят всего и сразу: не только иметь доход от недвижимости, но и получить с её помощью «золотую визу», а также, возможно, самостоятельно пользоваться недвижимостью, приезжая на отдых.
Весь наш опыт показывает, что даже любые две из этих мотиваций почти нереально совместить в одном объекте, а все три — и вообще невозможно. Я советую не гоняться за «золотой рыбкой», которая выполнит все ваши желания, а остановиться на чём-то одном. Если вы хотите недвижимость для себя — покупайте то, что вам по душе, и не углубляйтесь в инвестиционную привлекательность. Если вас интересует недвижимость для оформления ВНЖ или паспорта — посоветуйтесь с юристами и налоговыми консультантами и выберите оптимальное решение безотносительно личных или инвестиционных предпочтений. Наконец, если вы рассчитываете на доход от инвестиций — отвлекитесь от перспектив собственного проживания или «золотой визы».
Клиенты, которые преследуют именно инвестиционную цель, часто делают вторую ошибку: не могут определиться, чего они добиваются — сохранить капитал или приумножить его. На рынке действует общий принцип: чем выше доходность — тем больше риск потери капитала. Если вы планируете надёжно «припарковать» свои средства, то ваш выбор — простой арендный бизнес в хороших локациях со стабильной экономикой: например, отель в развитом городе или студенческие апартаменты недалеко от хорошего университета. На развитых рынках такие проекты сегодня приносят от 2 до 5 % годовых чистой доходности и практически не влекут рисков потери капитала.
Если же вы рассчитываете зарабатывать больше — добро пожаловать в проекты добавленной стоимости (девелопмент, редевелопмент). Занимаясь реновацией квартир в Афинах, застройкой в том же Берлине и других европейских городах, наши клиенты получают от 7 до 18 % годовых (в зависимости от проекта), но имейте в виду: здесь есть риск потери капитала.
Если вы всё-таки надеетесь убить двух зайцев сразу — и сохранить, и приумножить капитал,— я могу посоветовать рассмотреть сценарий покупки уже готового арендного бизнеса с перспективой реновации и/или увеличения арендного дохода. Альтернативный сбалансированный вариант — это диверсифицировать инвестиционный портфель: вложите 75 % средств в простой арендный бизнес, а 25 % — в проекты добавленной стоимости.
Ну и, наконец, даже если вы определились с целью инвестиций, на этом этапе всё ещё рано изучать конкретные объекты. Это третья ошибка, из-за которой неопытные инвесторы могут необоснованно разочароваться в зарубежной недвижимости.
Сперва определитесь со стратегией и структурой проекта. Ответьте на ключевые вопросы:
- В какой валюте вы хотите получать доход?
- В какой локации и какой тип объекта вы хотите приобрести?
- Собираетесь ли вы привлекать банковское финансирование или покупать объект полностью за свои деньги?
- Как вы планируете структурировать сделку с точки зрения налогов на доход и на наследство?
- Насколько активно вы готовы участвовать в управлении своей инвестицией? С учётом того, сколько стоит ваше время, что вам выгоднее — самому заниматься оперативным управлением или нанять управляющего?
- До какой степени вы хотите контролировать проект? Предпочтёте ли вы полный контроль (и сопутствующие хлопоты), или, может быть, вам вовсе удобнее инвестировать через краудфандинг?
- Каковы ваши планы на будущее — например, перепродать объект через несколько лет или оставить себе и в перспективе передать по наследству?
Ответы на большинство вопросов можно проработать совместно с независимыми консультантами и сформировать решение, подходящее вам персонально. Когда у вас сложится более-менее отчётливая картина рынка, имеет смысл переходить к следующему этапу… и это всё ещё не выбор объекта.
На самом деле, теперь вам стóит сформировать команду, которая позволит реализовать покупку и управление инвестицией, в частности:
- открыть счёт в банке,
- найти юриста, который будет сопровождать сделку,
- найти того, кто будет работать на вас в качестве брокера,
- подобрать эссе-менеджера проекта (кто будет присылать вам «письма счастья» о том, что сломалось).
Вот на этой стадии, когда у вас есть чёткая цель, стратегия, структура и команда,— приступайте к просмотру объектов, потому что теперь вы готовы к покупке с точки зрения инфраструктуры и осознания того, что вам действительно нужно. Перебирая объекты на более ранних этапах, вы, скорее всего, зря потратите время, потому что даже если «золотая рыбка» приплывёт к вам в руки, вы не узнáете её и не сможете поймать.
Георгий Качмазов, Генеральный директор и основатель TranioВсе статьи этого автора
Материал подготовлен для realty.rbc.ru