В России до 80% жилья строится по долевой схеме, но с 1 июля она фактически останется вне закона
В прошлом году в России был поставлен рекорд по количеству выданных ипотечных кредитов, а большая часть из заемщиков вложились в долевое строительство жилья (статистика говорит о 80%).
Жилые многоэтажки строятся по всей стране в огромных количествах, но дешеветь квартиры от этого не стали. Цены начали расти еще с прошлого года, а с 2019 процесс ускорится.
Этому есть несколько причин. Главная – это полный переход с 1 июля на эскроу-счета для застройщиков.
Другими словами, дольщики будут отдавать деньги строительной компании, но она их не получит. Деньги пойдут прямиком на специальный банковский счет, а застройщик получит их только по факту сдачи дома в эксплуатацию.
Что это означает для отрасли? Это означает, что застройщики потеряют огромный и бесплатный финансовый ресурс (за деньги дольщиков никто не платит процентов). Вместо этого им придется брать кредиты на финансирование строительства.
Чиновники в один голос твердят, что кредиты эти будут дешевыми, а жилье сильно не подорожает. Реальность такова, что банки предлагают застройщикам кредиты по 10-12% годовых. Умножаем на срок строительства (около 2 лет) и получаем подорожание строительства на 20%.
Практически ни один застройщик не сможет строить за свои деньги, это очень дорого. Дом на 200 квартир, даже по 2 миллиона за квартиру – это уже 400 миллионов. Даже если отнять 20-30% прибыли застройщика, все равно такими суммами компании не располагают.
Процесс перехода отрасли на новые рельсы идет с середины прошлого года. Застройщики «застолбили» по нескольку участков и начали строительство – чтобы успеть собрать деньги по старым правилам.
Поэтому в 2019 году средняя цена, может быть, и не вырастет на 20%. Но по мере того, как начатые ранее проекты будут завершаться, будут стартовать новые – уже по новым правилам и по новой цене.
Не стоит забывать и про инфляцию. Рост цен на стройматериалы, электроэнергию, топливо, повышение кадастровой стоимости земли, даже рост зарплат строителям, все это отразится на стоимости квартир в новостройках.
Я редко доверяю чиновникам, но недавнее высказывание заместителя министра строительства стоит принять к сведению. Он призвал россиян «идти и покупать» квартиры. В сложившихся условиях это будет лучшим решением, цена на жилье уже не будет ниже.
Более того, сейчас сложилась весьма благоприятная ситуация, когда ставки по ипотеке растут, но еще не успели сильно вырасти (плюс есть льготная ипотека под 6%) и можно вложиться в «долевку» по старым правилам на более выгодных условиях.
Что дальше будет со ставкой по ипотеке – никто не знает, но точно известно, что квартиры продолжат дорожать.