Достаточно часто задают такой вопрос: как надежно защититься, если покупаешь квартиру, а на стороне продавца выступает человек в достаточно преклонном возрасте?
Честно говоря, если юрист вам обещает 100-процентную защиту такой сделки, то не стоит ему слишком доверять. Безусловно, есть общие меры предосторожности, которые сведут риск отмены сделки на самый минимум:
- удостоверить сделку у нотариуса, под видеозапись,
- потребовать у продавца пройти обследование у психиатра,
- получить справку о том, что продавец не состоит на учете в психдиспансере.
И даже при всем этом остается вероятность, что суд признает договор недействительным. А основание здесь всегда одно: «продавец в силу преклонного возраста и состояния здоровья не мог понимать значение своих действий при заключении сделки».
Для покупателя последствия такой отмены очень серьезны: он должен вернуть купленное жилье, а вот получится ли обратно получить от продавца свои деньги – большой вопрос.
Половина пенсии продавца ежемесячно – в большинстве случаев, это все, на что может рассчитывать покупатель. Легко себе представить, сколько лет понадобится для того, чтобы вернуть всю уплаченную за квартиру сумму.
Вот несколько показательных примеров из практики, когда покупателям так и не удалось защитить свою квартиру:
1. Бабушку не проведешь
Купил мужчина у пожилой пенсионерки квартиру. Состояние самой квартиры, да и дома в целом, конечно, оставляло желать лучшего, но зато и цена была более чем выгодная.
Для надежности договор заверили у нотариуса, а с бабушкой условились на том, что она какое-то время в квартире еще поживет, пока родственники не заберут ее к себе в деревню.
Сказано – сделано. Вот только не успела еще бабушка съехать, как дом признали аварийным, и администрация стала предоставлять всем собственникам квартиры в новых домах.
Тут бабушка поняла, что сильно продешевила, и решила квартиру вернуть обратно. Судебная экспертиза подтвердила, что у женщины имелись серьезные проблемы со зрением, а также расстройства сердечно-сосудистой системы, которые являются серьезным препятствием для «свободного волеизъявления» на дату подписания договора.
Ссылка на нотариальное удостоверение не помогла покупателю: сделку отменили, квартиру пришлось вернуть бабушке обратно (Мосгорсуд, дело № 33-18259).
2. Покупала квартиру у молодого, а ответить пришлось перед пожилым
Женщина купила квартиру у мужчины средних лет и даже заподозрить не могла, что ей придется столкнуться с проблемой покупки жилья у пожилого человека.
Спустя несколько лет она получила иск от имени бабушки, владевшей квартирой ранее. Она продала свою квартиру мужчине, а тот, в свою очередь, тоже ее продал. В итоге отвечать пришлось конечной покупательнице.
В суде подтвердилось, что бабушка имела хронические расстройства мозгового кровообращения и не могла понимать свои действия.
А то, что прошло уже много времени с тех пор (более трех лет), так это не имеет значения: исковая давность по оспоримым сделкам начинает идти с момента, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
В данном случае экспертиза подтвердила, что заболевание бабушки неизлечимо – значит, она не могла самостоятельно понять, что продала квартиру.
А как только узнала – тут же и обратилась в суд, так что заявление покупательницы на пропуск срока давности не сработало: квартиру пришлось возвращать (Нижегородский облсуд, дело № 33-9041/2017).
3. Даже справка от психиатра не спасла
Покупатели, приобретая квартиру у пожилого человека, перестраховались: получили справку от психиатра о том, что продавец прошел обследование и на дату сделки полностью способен руководить своими действиями и понимать их значение.
Вот только спустя некоторое время родственники этого продавца обратились в суд, требуя сделку расторгнуть. Конечно же, покупатели тут же предъявили справку от врача, но произошел тот редкий случай, когда даже она не спасает.
Назначенные судом эксперты установили, что у продавца имелся ряд возрастных заболеваний, которые не позволяли ему объективно оценивать происходящее.
А справка не может «перекрыть» экспертное заключение: врач при обследовании не предупреждался об уголовной ответственности, да и не изучал подробно всю историю болезни пациента.
Так что снова покупателю не повезло (Калининградский суд г. Новосибирска, дело № 2-98).
Конечно, это не значит, что в любом случае сделка с пожилым человеком будет расторгнута. Просто нужно подойти к вопросу покупки жилья очень внимательно. А при малейшем подозрении продавца в невменяемости лучше перестраховаться и подыскать другую квартиру.