Прости меня господи, ибо я согрешил.
Вместо первых слов.
Здравствуй дорогой читатель, меня зовут Максим, скорее всего если ты читаешь мою исповедь, то или у тебя совсем безвыходная ситуация и ты метаешься в поисках денег или раздумываешь встать на довольно грязную дорожку и стать частным инвестором. Сейчас я расскажу тебе о том, как на самом деле устроен ларчик займов от частного инвестора, ибо я прошел этот путь с начала и до конца. Запасись временем, я сократил как мог, но короче не получится, иначе не смогу рассказать про важные детали.
Я владею небольшим маркетинговым агентством и одними из моих клиентов были компании по выдаче займов под залог недвижимости, займы под залог автомобилей и еще три кредитных брокера. Я делал и делаю свою работу хорошо, поэтому у моих клиентов были заемщики, а я получал хорошие бонусные. В тонкости процесса меня никто не посвящал, да и в залоги никто не звал, просто я видел что есть люди, которым нужны деньги и они возвращают деньги, зарабатывает инвестор, зарабатывает брокер, человек решает свои проблемы – вроде все ок. Попробую и сам.
Стоит сразу сказать что дальше чтиво не для слабонервных, поэтому просьба запастись корвалолом. Расскажу как все устроено изнутри.
Первые попытки входа в рынок.
Первые три раза я дал денег по расписке без залога, ведь по закону расписка имеет юридическую силу. Но на этом ее сила и кончается.
«Валентин газели»
Я разместил объявление что дам деньги в долг под не высокий процент. И в тот же день позвонил Валентин. Он хотел 200 000 на покупку газели и сдавать ее в аренду под перевозки. Ну а чего дело благое, подумал я, через пол года отдаст. Ставка в 3% в месяц его сильно удивила, он думал что минимум 6-10%, но договор есть договор. Валентин написал расписку я отдал денег и стал ждать заветные пол года. Каждый месяц мне должно было прилетать на карту 6 000 рублей и в конце срока вся сумма.
Первый месяц я получил 6 000 рублей. На второй месяц он попросил отсрочку на пару дней, потом на неделю, потом пропал. Я его искал по соц сетям, друзей, по прописке он не жил, а я дурак даже номер купленной газели не знал. А сколько было обещаний, что он такой порядочный, что слово для него это закон. Сказал – сделал. Умрет, если слово не сдержит. Пробив его по судебным приставам оказалось что за ним уже бегают долги и мои 200 000 там самые небольшие из сумм требования. Дальше юридическая компания, которая за 25 000 согласилась взять дело в суд и на 6-й месяц я получил исполнительный лист, а позже справку о не возможности взыскать долг и закрытие дела. В итоге право требования я продал коллекторам за 30 000 рублей и в минус 190 000 рублей и пол года нервов закрыл своего первого заемщика.
«Елена зубы»
С разницей в неделю появилась Елена, надо денег на лечение зубов. С зубами у нее была реально жесть, смотреть было противно. Наверное полис не покрывал расходы и на операцию надо было 350 000 рублей. Работа есть, копию трудовой показала, но так как у нее была просрочка по карте, в банке ей отказали в кредите. Микрофинансовые столько денег не дают да и процент лютый. По карте у нее 35% было и на этих же условиях она готова была взять деньги у меня – не более. Отдать собиралась за 3 месяца, квартальный бонус или что то еще, я не вдавался. Рукописную расписку я уже не стал брать и мы пошли к нотариусу. Расходы разделили на двоих.
Она решила свои проблемы, но вот возвращать деньги похоже не торопилась. Она не пряталась, по телефону всегда отвечала что вот-вот отдаст. Что бы я не переживал, вот-вот будет бонус и она даже сверху отдаст, ведь я такой хороший парень и так ей помог и т. п. Через три месяца воз был и ныне там. Я пригрозил судом, тем более что ситуация с Валентином тоже накалялась. Мы разругались, оказалось что я сам виноват в том, что дал ей денег и что не хочу входить в ее ситуацию, что ей жить надо, а раз у меня деньги есть – то я и подождать могу, она не никуда не убегает, а с меня не убудет. Через 2 месяца получил исполнительный лист, имущества нет, забирать нечего, приставы развели руками… Продал ее долг коллекторам за 50 000 рублей.
«Стас Китай»
Со Стасом, как то сразу все складывалось. Надо денег на закупку китайского барахла оптом. Сайты есть, реклама есть – товар нужен сейчас, пока есть спрос, а денег от почты России за прошлые проданные товары, придут только в течении месяца. Надо 800 000 рублей. Готов под 5% взять в месяц. Расписка была и груз тоже на меня поставили для моей страховки. Но груз задержали на таможне, по факту пришлось еще 100 000 давать, чтобы разрулить ситуацию. Через месяц эти «чудо расчески» приехали в Россию, под гору негативных отзывов товар не продался. Стас сменил номер телефона и пропал, а я остался с 2 000 электроплоек, сомнительного качества, привезенные в черную, которые хрен знает кому продать. Бегали по парикмахерским и пробовали продать в розницу, заспамили авито, но продали только 64 плойки. В итоге продали на апрашку всю партию за 250 000 рублей. Больше никто не давал. Такой бизнес.
Приехал к юристам очередной раз жаловаться, а в компании мне сказали: « А ты почему без залога деньги раздаешь, ты же видишь, что они кидают тебя!». После всего произошедшего я перестал верить людям на слово и тем более перестал верить в волшебную силу нотариальной расписки, да требовать деньги ты можешь, но вот если у заемщика нет денег, тогда что? Какой ему резон отдавать деньги? Он за мой счет решил свои проблемы и ничем не жертвует, если у него и так уже куча кредитов, то от одного больше – одного меньше его ситуация не изменится. Дальше делает банкротство и через 5 лет чистый лист. Всего было 6 эпизодов, все примерно похожи, поэтому правило первое, которое я купил за 1 900 000 рублей – не давать деньги без залога.
Инвестиции в Займ в Микрофинансовых оргазизациях МФО.
Вторым этапом были микрофинансовые организации. Инвесторов они ждут как ману небесную. Ставки большие. Обещают от 60% годовых, только денег дай. Пока не дал денег все хорошо, как только дал, начинается совсем другой квест. Для начала важно понимать, что 70% заемщиков – это не возвратные кредиты, они технически не могут выплачивать такие проценты, но их неоплаты сидят в процентах для добросовестных заемщиков. Я вложил туда 500 000 рублей для начала, но по итогу сотрудничества у меня была распечатка кому сколько было дано денег, и что по ним действующие просрочки, как деньги вернутся – будет профит. Безнадежные долги покупают коллекторы за 5-20% от номинала, потом угрозами и манипуляциями увеличивают суммы взыскания в 3-4 раза и все в плюсе, кроме меня.
Крупные должники даже схему разработали и есть конторы которые за 200-300 тыс списывают долги. Схема работает так: Берут в долг много денег, дефолтятся, долг продают коллекторам или компании по скупке долгов максимум за 50% от номинала. Если вы профукали свой долг и не купили его с первых рук, потом выкупаете долг за 60% и вауля. Коллекторы в наваре, заемщик получил денег в раза больше, чем отдал, инвестор у разбитого корыта и это на потоке. Эти же схемы реализуют как крупный бизнес так и некоторые кредитные брокеры, но про них позже. В общем в МФК (МФО) вкладывать очень рискованно, если вы не имеете под крылом свое коллекторское агентство и возможность первого доспупа на торги по дебиторке. Если все риски на себя берет МФК то и реальная ставка вряд ли будет больше 15% годовых, а тут уже риски закрытия конторки (МФО) и прочие приятности русского бизнеса. СРО для МФО и МФК вам ничего не выплатит, по крайней мере ни одного президента не было за все 2 года, что я в теме. Такой пипец там происходит потому что там тоже нет залога, иначе говоря нет мотивации для заемщика отдать вам деньги, отчаянных проценты не пугают, ведь они не планируют вам ничего отдавать и у них нет ничего. А нормальные зная что обращение в МФО испортит им кредитную историю, никогда бы туда не обращались, но узнают они об этом когда при подаче заявки на ипотеку у них отказ за отказом и вынуждены они идти к кредитному брокеру, платить тысяч 50-100 и получать ипотеку. Стоило ли такой ценой брать 2-3 тысячи рублей до зарплаты они узнают отдавая комиссию брокеру, но об этом в новостях не скажут.
Правило второе – это не давать денег в МФО, какие бы проценты они не предлагали по факту будет меньше в разы.
Займ под залог автомобиля от частного инвестора.
Дальше я попробовал займы под залог автомобиля, тут началась совсем другая история. На форумах людей, готовых под залог взять денег, становиться почти нисколько, еще бы, тут появляется ответственность, ведь за полученные деньги придется отвечать имуществом. Поэтому я вынужден обращаться к кредитным брокерам. Выбирал по принципу кто первый даст нормальную заявку того и тапки, к своим клиентам не пошел – слишком мутные. Несмотря на появившегося посредника в виде брокера, для меня все стало проще и безопаснее. Есть два способа получить займ под машину, самый безопасный – это поставить машину на стоянку и пользоваться баблом, ПТС и договор займа хранится у меня, доступ на стоянку тоже у меня и даже если приедет полиция, скан договора займа и документов на машину все решает без лишних нервов. Для нормальных заемщиков я давал право передвигаться, но на запасе у меня был ДКП на машину, денег под это давал меньше, зато и возвращали почти всегда. Было 2 раза, что заемщик приезжал с полицией вызволять свою машину, забыв отдать денег, приехал, показал документы, дальше полиция уже доила самого инициатора разобраться по справедливости. Второй был очередной юрист, бегал по всему городу, никто ему денег не давал, для меня это было подозрительно, значит с машиной был косяк или с заемщиком (мошенник). То ли настроение было хорошее, в общем выдал ему под 5%, хотя хотел под 7%. Через 2 дня он приехал с пачкой бумаг и с сотрудниками полиции, типа я не законно завладел его транспортом и стал вымогать машину и еще меня накручивать на деньги. Договор подписан, все оформлено, обременение оформлено. В итоге он вернул мне все деньги + процент за первый месяц, а дальше за ложный вызов его расчехлили сотрудники полиции. Умников хватает, но в целом публика нормальная.
Разберу схему займа подробнее. У заемщика, который идет за займом отказы во всех банках, МФК тоже не дает денег, так как у них единая база и доступ к кредитным историям, тем более если из 1000 рублей там просрочка, то никто ему не даст. Взяв у МФК можно навсегда испортить историю для банков и даже потом с доходом в 100 тыс не получить кредит и наоброт, просрочил кредитную карту на месяц и не во всех МФК дадут 1 000 рублей. Поэтому, если нужны деньги, кроме залогового кредитования ничего не остается.
Расскажу на примере Кости. У него была Ауди А5 2014 года, мотор 225 сил. Машина огонь, надо было 1 000 000 рублей. В рекламах говориться что дают до 90% от рынка, но все это вранье. Максимум 50% и вот почему. Во первых за период кредита машина может сильно потерять в цене, так как договор заключается на 1 год с правом досрочного погашения, но досрочно гасят всего 20% заемщиков. За 1 год машина потеряет в цене и может вообще не тронутся (закиснут тормоза, рассохнутся резинки и пр..). Второе мы не знаем реального технического состояния машины. Пробивают по документам, смотрят толщиномером и базу ГИБДД на проверку в других залогах и замене ПТС.
Так как Костя напрямую не вышел на меня, его нашел брокер. Брокер потратил на него денег на рекламу, в среднем затраты по рекламе на привлечение клиента под займы под залог автомобиля стоит 35-45 000 рублей. Дальше оплата услуг брокера, ведь человек пришел в офис, за который надо платить, а в офисе мебель, сотрудники, оргтехника. Поэтому еще 30-100 000 рублей в зависимости от суммы кредита берет себе брокер, что бы держаться на плаву. Дальше оплата паркинга на 1 год и осмотр машины – это еще около 30 000 рублей. Костя хотел взять 1 000 000 рублей, договор был на 750 000 рублей под 5% в месяц, а на руки он получил 620 000 рублей. Деньги нужны срочно и он был доволен. Оказалось что это нормальная практика и 5% для авто залогов это мало, средний рынок 6-8%, для своих это 5%. Если не будет платить в течении года сумма процентов перекроет тело долга, доверенность на меня есть, ПТС у меня, машина на стоянке. И при таком раскладе Костя платил, через 4 месяца все закрыл, я положил себе в прибыль 90 000 рублей и вернулись мои 750 000 рублей. Но так бывает не всегда и не со всеми.
Куча "инвесторов-перекупов" в этом видит отличный способ скупать машины за пол цены – соблазн очень велик, особенно если не умеешь считать деньги. Особенно грешат инвесторы с кавказскими корнями, не знаю почему так, статистика. В этих случаях инвестор дает за хорошую машину пол цены и может быстро продать ее с наваром процентов в 20-30, зависит от жадности отдельных инвесторов. Тут уже как повезет, так как брокер не отвечает за судьбу предмета залога, он вас свел с инвестором и помог обоим заключить сделку и отвалил в сторону, а дальше уже разборки между инвестором и заемщиком. Поэтому, если хотите так – внимательно смотрите на инвестора и ни в коем случае не просрачивайте платежи, внимательно читайте договор и тогда останетесь с машиной. Я давал денег меньше чем 50% и когда видел что человек их отдаст. Мне чужая машина не нужна, так как это время на ее продажу, а деньги не работают, а для меня это важно! Перепродажа машин, это отдельный бизнес в него надо вникать, а мне проще с деньгами работать.
У большинства в договоре есть пункт, о том что инвестор имеет право в случае просрочки оплаты реализовать предмет залога, причем не описан алгоритм возврата. Сейчас поясню: Вы должны заплатить 10-го числа, карта инвестора заблокирована, поступлением денег является зачисление средств на его расчетный счет. То что вы не можете ему денег перевести – это уже будут ваши проблемы, в суде вы будете не правы, так как по договору оплата не прошла, факта поступление денег не было, инвестор продал вашу машину. Суд на стороне инвестора. Особо ушлые могут продать вашу машину и еще и по кредитному договору требовать денег, там МФО часто поступают. Добрая половина таких «инвесторов», встречаются в Петербурге. Но и заемщики тоже хороши.
Треть случаев когда сами заемщики кидают инвестора отдавая хлам. Так было со Светланой. Был у нее мини купер. Оценили в 600 000 рублей договор на пол года на 350 000 рублей, 70 000 комиссия брокера, на руки 280 000 получила и не платила. Звонил спрашивал что да как, она отговаривалась что машина-то у вас на стоянке, какие проблемы, через неделю все отдам и прочее.. В мае пришла смс «Забирайте, денег нет!». Машина оказалась с мертвым мотором и перебитыми номерами, так и осталась на стоянке криминалистов при попытке снять с учета. А у меня минус 350 000 рублей и 5 месяцев деньги не работали. В целом у залоговых машин в большинстве своем плачевное состояние, люди понимают что скорее всего машину не вернут и катают ее по полной. На таких условиях, несмотря на риски, считаю что это самая безопасная для обеих сторон сделка, но дорогая, так как расходы на стоянку да и нотариусы залоговые сделки оценивают дороже. В прайсе 7 тысяч по факту 15 либо идите ищите другого + залоги не все нотариусы делают, так как отвечают за него.
Займ под залог авто с правом пользования.
Второй вариант займа под залог авто - это когда заемщик может пользоваться машиной, для тех кто нормальный и не бегает по всему городу и сумма не большая я иду на встречу. Такой вариант сделки кажется халявным, но на самом деле это очень опасно для самого заемщика. Тут шанс остаться для него без машины самый большой. Во первых ставка при таком залоге на 1-4% в месяц выше. В рекламе обещают 2-3% на деле меньше 6% не видел, я даю под 5 и то в редких случаях.
Затраты брокера точно такие же, но машина оформляется по договору лизинга. То есть вам лизинговая компания дала вам вашу машину в аренду с ежемесячным платежом и выплатой основной суммы в конце срока договора. Естественно машина по сути не ваша уже по факту, вы ее уже оформили на лизинговую компанию. Машину надо страховать и ставить GPS треккер, иногда два, что бы не угнали или на зап. части не продали. Эти доп расходы нести приходится заемщику. С ДКП спокойнее так как у нас были уже нормальные документы к сделкам и проблем не было ни с одним заемщиком. По факту главное что бы возврат был.
Я на таких условиях денег почти не давал или давал очень редко да и то только тем, кто позвонил и сразу приехал, если заявка бегает по всему городу, скорее всего откажу, так как по авто процентов 70% черные перекупы инвестора и если они не дали займ под "такую сладкую машину", то значит там что то не так. Позволив ему ездить, он может укатать машину в салат, и не дай бог попадет в ДТП, а если серьезное? А если с вредом для здоровья, а у него и так кредит, а тут еще денег на лечение - в общем это дополнительные риски, как для заемщика, так и для инвестора, и хоть ставка выше и на первый взгляд это выгодно, по факту в 90% случаях при первом же пропуске платежа по вашей вине или постарался инвестор, машину в розыск и координатами GPS, вы без денег и без машины плюс еще проблемы с полицией, которые вам разруливать. 80% заемщиков хотят именно продолжать ездить на машине, я это понимаю, но многие видят в этом не способ помочь человеку, а способ отнять у него актив за пол цены.
Срочный выкуп автомобиля.
Отдельная история про срочный выкуп авто. Там тоже больше 70%, а то и 50% от стоимости никто не даст, и это при условии что машина в идеале, диллерская и главное ликвидная. 90% рыночной цены – миф. Все брокеры так или иначе всех знают. Сайтов куча, а заявки попадают в 7-8 контор, поэтому прыгающего клиента видно сразу. Если видим что клиент прыгает по конторам, то понижаем ему сумму займа и повышаем процент. В итоге сначала предлагают 500 000 руб под 5 процентов, клиент думает дорого и ищет дешевле, а это и так супер дешево, а в итоге после 2-3 дней поисков закладывается за 200 000 и под 8%. Для тех кто считает что 90% от рынка реальность - посчитайте стоимость переоформления, страховку, время на продажу, плюс стоимость самих денег и увидите что 90 процентов от рынка – это миф! В остальных случаях диапазон выкупа от 30-50%. К примеру за Ауди А7 2015 года могут максимум дать 1 500 000, БМВ 6-й серии 13 года кривая и после аварии была выкуплена за 800 000 и продана в тот же день перекупу за 1 600 000, а он продал ее через 3 месяца за 2 300 000. не бита не крашена диллерская. Человек бежал из страны, но таких не много, обычно укатанный кретито-тошнотный хлам или с проблемами по юридической части. Чем дороже машина тем дешевле она в выкупе и тем больше шанс нарваться на мошенников. На этом участке рынка очень много перекупов, если ваш сосед постоянно меняет дорогие машины, скорее он всего он просто в теме. Но опять же есть и обратная сторона медали в виде перебитых номеров, поддельных документов, убитого технического состояния.
Как то позвонили с предложили Х6 второго поколения за 500 000, денег не было я отказался. Дал друга тоже инвестора, он выкупил, в итоге дохлый мотор, подушек нет, геометрия нарушена, как смотрели – непонятно. Наверное жадность, когда машину стоимостью за 2 400 000 предлагают за 500 000. По рынку за 500-700 тыс можно отбелить любую тачку ( документы, базы) поэтому премиальные машины я выдавал максимум 30% от рынка или только с прозрачной историей. Если были вопросы почему так мало, я отвечал: "О тогда почему они сами не можете ее продать?".
Займы под залог недвижимости или как взять займ и не лишиться квартиры.
Теперь самое интересное. Принципиального отличия от займов под залог автомобиля нет, разница в том, что желающих отжать у вас недвижимость еще больше, чеки выше и соответственно рисков больше. По тому что будет написано ниже можно книгу писать, постараюсь в кратце.
Жилье традиционно самое ценное, что есть у человека, поэтому процент возвратов у этих кредитов самый большой. Главное не нарваться на мошенников, причем как инвестору, так и заемщику. И так в залог обычно выступают:
Займ под залог квартиры
Квартиры Оценивают обычно до 50% от рыночной стоимости, все что выше 50% видите в рекламе – обычно вранье. Много зависит от ликвидности объекта, и от его состояния. Многие брокеры даже не осматривают объект, торопят с выдачей денег, заемщик тоже торопиться, а потом понимаешь что и за 100 000 эта квартира не нужна, но деньги выданы и приходится надеяться что вернут. В отличие от машин просто так объект залога не забрать, по сути я даю денег за право требования объекта залога в случае неуплаты. Закон об ипотеке очень сильно защищает заемщиков. Банки по нему работают, поэтому забирать предмет залога приходится только через суд, и дело это не быстрое, около года и еще куча доп. расходов. А за этот год квартира может быть угроблена в салат. Плюс обычно жилье единственное, люди после дефолта не хотят выезжать, скандалят, решением суда можно подтереться, полиции пофиг и постоянно метаешься между тем, что выселять людей тяжело морально, но и денег им давали под определенные условия.
В залог никогда не берут квартиры с несовершеннолетними собственниками и отказниками от приватизации – там можно оспорить сделку и много инвесторов на этом попадалось, получая в итоге исполнительный лист и никаких прав на объект недвижимости. Представьте сколько стоит квартира в которой есть право бессрочного проживания ряда лиц - это не ликвид! Очень внимательно надо быть с бабушками, долями и дарением с наследством, там тоже есть нюансы и мошенники под видом заемщиков очень часто обчищают инвесторов. Даже прошареные инвестора попадаются. Два раза я попадался на этом и лишился своих денег по итогу, суды проиграл. Брокеры тут не причем, так как они по сути ищут заемщика оформляют сделку и если у меня нет безопасников и своих каналов, чтобы глубже пробить объект залога – то в 100% это будут мои проблемы.
Инвесторы по умнее просто дают деньги на управление брокеру или управляющей компании и тогда она уже головой отвечает за вверенные деньги, и инвестора не колышит какие там проблемы с поиском заемщиков и какие проблемы с объектом возникли. В этом случае ищут чистые объекты, на них обычно подбирается нормальный инвестор, я люблю такие объекты, там и люди адекватные и на уступки можно пойти. По таким не было ни одного дефолта, брокер за такой объект берет себе 1% и 3% получаю я, договор на 4%. Расходники тоже есть, снова реклама с ценой клиента около 60 000 рублей, офис брокера с сотрудниками и налогами, нотариальное сопровождение. Меньше 80 000 еще не видел комиссии для таких объектов, в среднем 120 000 рублей. Если пишут меньше – скорее всего врут или вы работаете напрямую с инвестором, что мало вероятно. За нами тоже бегают брокеры, так как у них нет своих денег и рисковать они не хотят. Шанс потерять при таком раскладе квартиру, если заемщик платит – минимальны! Да же если он не платит есть примерно 1 год на то что бы свыкнуться с мыслью что квартиры больше не будет.
Был на практике случай, нормальная семья, выгонять на улицу не хотелось, но и ждать полтора года решения суда тоже не хотелось. Была однушка в Купчино, купил комнату там же в Купчино и пересилил их туда. Сделка оказалась не слишком удачной. 1 600 000 выдал под квартиру стоимостью 3 100 000, на комнату ушло 850 000 и судебных-процентных издержек на 220 000 рублей. Квартира была продана за 2 900 000 рублей, 100 000 рублей комиссия агентства. В итоге 130 000 прибыли за 10 месяцев, депозит был бы выгоднее.
Большинство инвесторов так не поступает, но есть и нормальные люди. Минус рынка в том, что нормальные люди в нем попадаются очень редко. Мне как инвестору приходится постоянно бороться с тем, что меня постоянно хотят наебать что со стороны заемщика (думают что самые умные и я им что то должен), что со стороны брокера (лишь бы что выдать, главное комиссию со стрич), только бы дал денег, а потом прикрываясь законом мне их не вернуть. И чем больше я в этом работаю, тем чаще это становится правилом.
Займ под залог комнаты или доли в квартире
Комнаты и доли в квартирах – вот по истину рассадник для мошенников. Точка входа очень небольшая, ведь под комнату или долю дают максимум 700 000 рублей, а дальше в случае дефолта, а встречаются они в этом сегменте чаще в 3 раза, чем на квартирах, из доли или комнаты получается квартира. Многие читали про черных риэлторов, когда подселяют к соседям кучу узбеков и делают жизнь людей не выносимой, потом платят копейки и выгоняют из квартиры – это никуда не ушло. 200-т метровая квартира на Невском 74 за 2 300 000 рублей через полтора года - слабо? А началось все с одной комнаты и займом в 270 000. Я отказал так как мне такие не интересны объекты даже за копейки, я не умею с ними работать. Есть инвесторы, обычно бывшие риэлторы - спецы именно на таких делах, так или иначе все более менее друг друга знают. Отжимом не гнушатся ни крупные агентства недвижимости, ни звезды шоу бизнеса, только они работают или через брокеров или через своих инвесторов. У меня тоже не все деньги свои, в моем портфеле половина – это деньги других инвесторов, им нравится как я веду дела и что не лезу в чернуху, да доход меньше, зато спим мы все спокойно.
Мне доли в квартирах не интересны в принципе, так как чернотой не занимаюсь, комнаты еще можно посмотреть, но опять же мне нужна уверенность что вы отдадите деньги, мне ваша недвижимость не нужна, мне нужно чтобы деньги работали. А с комнаты мне то что будет? В случае дефолта ее сложно продать, ждать тот же год решения суда + такие же издрежки на судебное урегулирование, как на квартире. Не понятно что с соседями, и насколько они вообще в адеквате. В таких случаях я, если человек нормальный и надо помогать, делаю комнату по договору купли-продажи с обратным выкупом, то есть он мне продает эту комнату и параллельно заключается договор купли-продажи с моей стороны, с прописанными платежами и остаточной суммой, по которому все его платежи идут в счет оплаты по ДКП. По итогу он у меня выкупает свою комнату, просрочил – потерял, если все по уму комната его, как рассрочка от застройщика. Опыт какого сотрудничества положительный.
Многие спрашивают про гарантии, а гарантий тут нет, ведите себя порядочно и к вам будет соответствующее отношение. На практике были два случая, давал денег под комнату в центре, взяла денег, заплатила комиссию брокеру и в этот же день побежала в РосРеестр отменять регистрацию типа была не в себе. Ничего не вышло, потом пришла с бандитами требовать отмену сделки, в итоге вернула денег мне денег обратно и закрыла договор, на этой дурости она потеряла 120 000 комиссии брокеру, и один платеж за пользование деньгами, и стоило ли это того? Через месяц узнал что в тот же день взяла займ у другого инвестора под меньший процент, ну ок - счастья ей. Через 3 месяца позвонила и просила помочь, так как у нее отжимали ее жилье. Посмотрели договор - там без вариантов, заемщик лишится своей недвижимости. Плюс есть негласный список черных риелторов, если видим что он дал денег - лучше не соваться, они залог не отдадут и при каком раскладе, будем соваться можем по шапке получить, там очень серьезные люди с очень серьезными связями. Тут на кого попадешься.
Второй раз были просто поддельные документы и справка о невминяемости, с виду норм мужик был, но за 15 минут до сделки позвонили мои безопасники, раскопавшие сведения о невминяемости и я спас 600 000 рублей. Товарищ так регулярно обносил инвесторов, отменяя сделку через суд по состоянию здоровья. Потом с ним поговорили и он больше такой практикой не занимался, устроился в Агентство недвижимости. Таких тоже много, к сожалению.
Займы под залог дачи или участка земли.
Займ под залог загородного дома или участка, тут все еще печальнее. Загородная недвижимость уже стоит третий год подряд. Даже банки ликвидационную стоимость объекта рассчитывают максимум на 30%, поэтому получить займ под залог дачи можно максимум на 30% от рыночной стоимости. Брокеры завалены этими заявками, так как первое с чем готов расстаться человек, когда банки перекрыли кислород – это дача. Раньше брал участки и дома с участками, на сегодня 4 200 000 так и заморожены в этих «активах», надеюсь что продам в этом году. Их не продать даже по себестоимости и заемщики это понимают. Сначала пробуют продать сами, понимают что глухо, потом выкуп, им кажется, что предлагают слишком мало, потом думают про залог. С дачами проблема в том, что необходимо как то понять в каком состоянии там все. Какие долги, какие соседи, примерную стоимость оценить тоже сложно, так как есть цена по которой это стоит годами (рыночная, типа), а есть цена за которую люди готовы это купить. Был у меня дом 180 квадратов, кирпич, в Корабсельках, участок 15 соток все облагорожено, Рыночная цена 20 000 000 рублей. Выдал займ на 7 500 000 рублей, на руки Владимир получил 7 100 000 рублей. Через 4 месяца признался что денег нет и мы взыскали актив. Выставили на продажу за 15 000 000 рублей. Через 2 месяца за 10 000 000 , потом за 8 000 000 рублей, а потом выяснилось что там проблема с фундаментом и дом перекошен и вообще нахер сносить надо все, иначе обвалиться может, а люди, способные покупать дома, обычно разбираются в стройке лучше меня, для меня это просто залог, для них место для жизни. В итоге кое как продали его за 5 500 000 рублей. Заемщик знал о проблеме и потом мне признался, а мне предстоял неприятный разговор с одним из моих соинвесторов и думать о том как в банк возвращать больше 2 000 000, ведь платеж у меня аннуитетный. Убыток разделили пополам. Поэтому не все так радужно. Многие думают, что это халявный бизнес, но на деле все не так как кажется.
Выводы…
Стал ли я богаче, начав давать деньги в долг – не особо. Да у меня сейчас портфель в 8 000 000 рублей, 4 объекта на стадии суда и не факт что там что то выйдет для меня в плюс, банковских долгов на 2 800 000, которые тоже вложены в залоги. Ежемесячный платеж по ним обслуживают мой кредитный портфель, если еще один дефолт все может рухнуть, и так постоянно.
Сейчас в основном работаю через брокеров, мне так безопаснее и клиентов они сами ищут. Если хотите на прямую – можно, но денег дам только под залог недвижки или авто. Мне нужно, что бы деньги работали, мне не нужны ваши активы как таковые, необходимо что бы у меня была гарантия возврата средств, на слова к сожалению я перестал верить, спасибо Валентину, Елене и Стасу и еще многим другим людям, которые подорвали мою веру в людей. А вам нужно взвешивать свои риски и возможности, умейте сказать себе нет!
Помните Займ под залог имущества выгоден для заемщика тем, что он, в отличие от банка, выплачивает только проценты за время пользования займа, а основной долг выплачивает в конце. Это удобно для случаев, когда надо перекрутиться и есть понимание откуда деньги придут, если вы понимаете что не будете возвращать деньги – скажите честно или идите в срочный выкуп и сохраните денег на комиссиях, хотя не факт. Если выкупом будет заниматься агентство, то там тоже комиссия будет не хилая.
Ценообразование в займах или комиссия брокеров.
Самое неприятное в этом всем это оплата комиссии, и от этого никуда не деться, есть мошенники и со стороны заемщиков и со стороны инвесторов – все хотят сохранить свои активы. Что бы заемщик нашел инвестора ему нужно увидеть объявление, за объявление надо платить, так как тематика банковская приходится бюджетами бороться с крупными банками, поэтому цена клика в среднем 800 рублей за клик. Заемщики обычно выбирают среди 3-4 сайтов скликав каждому денег. Каждый 13-й оставляет заявку и из 15 заявок обычно 1-2 выдачи – так получается около 50 тысяч цена привлечения клиента. Заемщик не поедет встречаться в кафе и передавать документы не известно кому, да и у меня нет на всю эту волокиту времени, поэтому всем спокойнее когда заемщик приезжает в большой офис в центре с нормальным ремонтом, мебелью, людьми, а мне звонят уже тогда, когда все документы проверены и я могу ехать к нотариусу и выдавать займ. Это тоже не бесплатно выходит, зато всем спокойнее. Дальше в цепочке нотариус и юристы, все правильно оформить собрать и подать, выдать денег – тоже денег стоит. Поэтому суммы меньше 200 000 через займы под залог недвижимости выдавать не выгодно ни мне ни заемщику. Работы одинаковы по займу в 200 000 и займу в 9 000 000 рублей. На автомобилях все проще, поэтому там и комиссия ниже и денег меньше.
Почему такие проценты по частным займам?
Теперь про проценты инвестора, я обычно даю денег под 3-4% в месяц, если работаю на прямую или через брокера. Сейчас вы думаете, что 36-48% годовых слишком много. Я тоже так считал, пока не стал выдавать своих денег. В основном я выдаю суммы до 1 000 000, на большие суммы общаюсь с соинвесторами, думаю и общаюсь с заемщиком, на предмет, как он может и собирается ли их вернуть, часто просто надо помощь именно брокера в разруливании клубка, об этом позже.
У карточных кредитов ставка 28-35% годовых и банк получает аннуитетные платежи и свои юристы есть на окладе, но суммы больше 300 000 рублей дадут с трудом. Потребительские кредиты минимум 17% + страховка, а это еще +10% к стоимости, отказываешься – ставка совсем другая, если вообще выдадут. МФО дают копейки и под 300-400% в год. Так что если есть кредитный рынок, который застрахован от кидка выдает по ставке от 27% в год, почему я должен делать это дешевле? В отличие от банка у которого тысячи заемщиков, мне необходимо точечно обслуживать займ плюс платить налоги, без них никуда. Блокируют карту, идешь в банк, показываешь договора займа и вперед в налоговую, потом карту разблокируют.
Если дефолт – значит деньги заморожены, при удачном раскладе я их вытащу в виде объекта залога или в номинале через год или два, за которые инфляция сожрет процентов 15%. Плюс пошлина в арбитраж 2-4 % от суммы иска плюс юристы берут свою комиссию за ведение дела в суде и бонус по итогу. И в финале налоговая просит свой 13%. Из-за этих потенциальных издержек объекты и оцениваются максимум в 50% от рынка. Поэтому тех кто возвращает во время я люблю, но на тех кто не отдает я теряю, в итоге получается баланс и себестоимость денег в районе 30% годовых. Накидываем к ним инфляцию и я что то должен заработать и выйдет 35-40% годовых, при идеальных условиях. В реальности все гораздо хуже.
Самое больше горе для меня – это дефолт заемщика, я теряю доходность и деньги, заемщик теряет актив и никто не в выигрыше. Заемщик больше не возьмет денег. Если даю денег без залога или под залог не профильного актива (товар, обещания, акции, айфон, бабушкино колье и т. п.) – остаюсь в дураках и без денег и с меня их требуют или семья или соинвесторы.
В общем, если ищите частного инвестора в Санкт-Петербурге и у вас действительно порядочные намерения вернуть деньги в кротчайший срок, если сумма не превышает 2 млн, я при наличии свободных средств на данный момент, могу вам помочь или дам контакты проверенных мной брокеров, они подберут для вас нормального инвестора. В целом вам все равно приходится идти на свой собственный страх и риск. Хотите верьте – хотите нет – выбор ваш.
ККак выбраться из кредитной кабалы?
В заключении про схему, которая помогает людям выбраться из кабалы.
Глядя на весь это хаос и закредитованность людей я озадачился вопросом, чем могу им помочь, ведь мне интересно, что бы они с большей гарантией вернули мне мои деньги. Да и не все брокеры тоже честно поступают как с инвесторами, втюхивая нам говно, а потом нам не ясно как с этим быть, так и с заемщиками, подбирая им инвестора мошенника, который целью ставит не вернуть деньги, а отжать актив. Пока только мысли создания своего кредитного брокера, есть договоренности с Юникредитом и Ипотекой 24, а дальше посмотрю как пойдет. Это все требует ресурсов и спасибо за это мне никто не скажет. Стандартный портрет заемщика, Просрочки в банках, поэтому денег не дают. МФО взяли но там уже такие пени что некуда бежать. Или уже заложился к мошеннику-инвестору и актив на грани отжима. Сразу скажу схема работает только под недвижимость, на авто не рентабельно, ну если только очень дорогой.
У Кирилла была такая история, покажу на его примере: у него была карта кредитная просроченная на 150 000 тинькофф под 27% и суммарно долги с процентами у МФО на 325 000. Итого 475 000 рублей. Задача погасить его долги и перенести его на потреб кредит или в идеале на ипокету. Для этого надо официальная работа с отчислениями в пенсионный фонд и записью в трудовую. Очистить кредитную историю. Подать документы в банк на потреб, отказаться от страховки жизни и вернуть за нее деньги.
У Кирилла была работа тысяч на 45 000 в месяц, заложил убитую в салат однушку за 860 000 тысяч под 4% 34 400 в месяц был платеж. На руки получил 800 000 Рублей. С них Мы погасили сразу же долги. Устроил его на официальную работу, это стоило ему еще 90 000 рублей, все из которых пошли на налоги и его зарплату на этой работе. Осталось 235 000 рублей. Через 6 месяцев мы взяли 120 000 в потребительский кредит и вернули его через месяц 132 000, за пользование займом он заплатил 207 000 рублей. Кредитная история обновилась, данные по официальной работе были получены, справка 2 НДФЛ была, в Итоге получили одобренный потреб на 900 000 под 18% годовых сроком на 5 лет, так как есть официальная работа и все подтверждено выписками. Получилось в месяц 23 000 рублей.
Получив потреб закрыли инвесторский займ, сняли обременение на квартиру и все ок. Возможно покажется что это слишком много, проще было бы вообще не брать кредитную карту, но другого способа не было, платежи по кредитам были выше его заработка.
В общем в такие истории можно долго вникать, но в целом можно было ее докрутить по ипотеки. Так как проблем с кредитной историей у него больше не было можно было его подать на займ под залог недвижимости в банке и получить сумму уже под 15% годовых, но там еще страховки и оценка. В целом на 10 лет было бы по 14 500 в месяц.
Берегите себя, свои активы и очень внимательно относитесь к деньгам. Надеюсь я вам смог приоткрыть завесу тайны займов у частного инвестора.
Будут вопросы пишите: maxzalog78@yandex.ru или https://vk.com/maxzalog