Собственник задумал сдать в аренду, имеющийся у него свободный дом или квартиру. Обычно, человек считает, что легко справится с этой задачей: подумаешь, всего то дел, дать объявление в газету или интернет и получай себе деньги! Но, как всегда, в любом деле, возможен печальный исход этого мероприятия.
Что значит передать в управление. Значит, кто-то другой, за вознаграждение, за собственника, в его интересах, будет распоряжаться имуществом и представлять интересы собственника перед третьими лицами.
Какая самая главная опасность поджидает собственника недвижимости, если он желает сдать в аренду свое жилье? Это порча или кража имущества арендаторами.
Как обычно собственники решают эту проблему. В объявлении указывают, что:
· жилье сдается только семейной паре без маленьких детей и животных;
· взрослые арендаторы должны быть только порядочными людьми без вредных привычек;
· военных просят не беспокоиться.
Поможет это решить проблему? Конечно же, нет.
Давайте начнем с маленьких детей и животных. Почему собственники стараются исключить детей и животных из арендаторов, что они могут сделать такого, что приводит в ужас владельца? Это испортить дорогие обои и все!
Это плохо, но давайте подумаем, что теряет арендодатель, отказывая в проживании детям.
Самое главное для арендодателя – это стабильное, длительное получение дохода. Часто арендаторы, прожив два – три месяца, съезжают и собственник следующий месяц – два ищет новых жильцов, не получая ничего.
Если у арендатора есть дети, то он гарантированно будет жить, минимум, год, потому что ребенок должен будет ходить в детский сад или школу по месту жительства и переезд в другое место будет связан с большими трудностями, что очень накладно.
А как же обои, может спросить какой-нибудь читатель. Да, обои и мебель могут пострадать, особенно если будут жить домашние животные. Собака может сжевать ковер, а кошка поцарапать мебель.
И вот тут мы подходим к тому, что жилье нужно готовить под сдачу в аренду.
Многие заблуждаются, считая, что если в квартире сделан ремонт по богатому, то собственник найдет такого арендатора, который будет так же, как и хозяин, трепетно относиться к имуществу.
Есть такой закон Мэрфи, который гласит: «Если неприятность может случиться, то она обязательно случится!». Другими словами, если квартира обклеена обоями, то эти обои, впрочем, как и ковры, обязательно, когда-нибудь будут испорчены.
Отсюда следует вывод, что при подготовке квартиры или дома к сдаче в аренду, нужно убрать все, что может быть испорчено или поломано.
За образец можно взять гостиничный номер в трехзвездочной гостинице: оштукатуренные стены, напольная плитка или ламинат, и никакого гипсокартона, ковров и люстр, которые обязательно будут разбиты.
Окрашенные стены легко моются, а животным нечего царапать или жевать.
Но самая страшная угроза имуществу – это заливка водой арендуемой квартиры плюс две – три ниже по стояку.
В этом случае соседи потребуют от владельца квартиры возмещение убытков, в том числе и через суд.
Для нивелирования этой проблемы в нормальных странах собственник страхует имущество, но в ДНР такой услуги нет.
Вот почему важно, чтобы собственника недвижимости кто-то, имеющий специальную подготовку, представлял, т. е. мог взыскать убытки.
Это касается как заливки, так и возмещения других мелких повреждений имущества, взыскания денег, в случае задержки или отказа в оплате аренды, сумма которых превышает размер залога.
Но, для того, чтобы с виновника можно было взыскать сумму задолженности или убытков, с арендатором должен быть заключен договор аренды и этот договор должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции по месту нахождения имущества.
Если договор аренды не прошел регистрацию, то он считается не заключенным, т. е. у арендатора нет никаких обязательств перед арендодателем.
Однако, регистрация договора аренды в налоговой инспекции предполагает возникновение у собственника жилья обязательства уплаты налога в размере 20% от суммы полученного дохода, поэтому на практике собственник жилья делает копию с паспорта арендатора и идентификационного номера. Арендатор делает вид, что боится, клянется в собственной порядочности и порядочности членов семьи, обещает, что будет бережно относиться к имуществу и, в случае чего, возместит ущерб, а собственник, сделав строгое лицо, обещает строго следить за квартирой. На этом оформление взаимоотношений заканчивается.
Часто можно услышать историю о том, что квартиранты были должны деньги за проживание и неожиданно уехали, прихватив, кроме своих вещей, еще и вещи хозяев.
Если нет правильно оформленного договора аренды, собственник должен быть готов к убыткам – вспомните закон Мэрфи!
Вот почему, если посчитать доходы и убытки, оказывается, что привлечение специалистов к управлению недвижимостью дает более стабильный доход.
19.04.2019.