Казанские застройщики умело поддерживают рост цен, благодаря небольшому числу игроков и невысокому уровню предложения. Такое мнение на панельной дискуссии федерального саммита PRO Development высказал генеральный директор MACON Илья Володько. Журналисты интернет-газеты «Реальное время» записали самые интересные моменты выступления спикера:
Средняя цена за квадратный метр в российских новостройках варьируется от 35 до 100 тысяч рублей без учета Москвы и Санкт-Петербурга. Одной из причин такого разброса цен является разница в себестоимости строительства. Правда, не всегда она выступает решающим фактором при ценообразовании: себестоимость строительства в разных городах отличается в 1,7 раза, а стоимость жилья – в 3,8 раза. В городах с оттоком населения недвижимость будет продаваться хуже. Но есть еще один фактор, который позволяет удерживать цены на недвижимость на более или менее высоком уровне – это стратегия застройщиков.
Поведение застройщиков может обрушить рынок или держать в состоянии баланса. В Казани смогли выстроить рынок так, что он для девелоперов является интересным. В Казани наблюдается даже некоторый дефицит предложения.
По данным MACON объем строительства в Казани составляет 1,1 млн кв. метров. Это довольно скромный показатель, для сравнения: в Краснодаре объем строительства составляет 5,6 млн кв. м, в Ростове-на-Дону – 2 млн кв. метров.
Относительно невысокими остаются и темпы продаж казанских новостроек. По словам Ильи Володько, с 2011 года на первичном рынке совершалось около 13 тысяч сделок. В 2015 году произошел кризис, и рынок просел на 20 процентов. В прошлом году на первичном рынке было совершено порядка 13 тысяч сделок.
Эта цифра не растет не только из-за проблем со спросом, но и из-за ограниченности предложения.
При этом темпы роста цен на казанские новостройки можно назвать высокими. Средневзвешенная стоимость первичного жилья в Казани составляет 77,4 тысячи рублей за кв. метр.
Почему такую ситуацию удалось создать на рынке недвижимости? В Казани небольшое число застройщиков – порядка 30 сильных игроков. Все компании достаточно профессиональные и свой рынок рушить не позволяют. Рассмотрим историю некоторых рынков, где был профицит предложения. Это, допустим, Новосибирск и Краснодар, где огромные объемы строительства, и там работало больше 100 строительных компаний, а иногда и 150. Огромная конкуренция обрушивала цены, и по этим ценам невозможно было работать. Поскольку рентабельность была на уровне 7%, невозможно было ни создать нормальный продукт, ни даже достроить объекты. В этих городах объем незавершенных и проблемных объектов – 30-35%.
Были в России и другие примеры, когда строительные компании, как и в Казани, контролировали ситуацию, обеспечивали рост цен, делали рынок привлекательным для себя. Но потом на рынок приходило несколько новых федеральных игроков, которые тут же наращивали объемы строительства, снижали цены – рынок рос на глазах, но при этом местные компании теряли свою долю.
Тот уровень цен, который сейчас есть в Казани – это предел потребительских возможностей, и уже вряд ли получится добиться очередного повышения цен, в том числе с изменениями в законодательстве. Дальнейший рост будет вести к значительному падению спроса.
Скачать презентацию в формате pdf (1,14 Mb) можно по ссылке