Срок действия договора аренды нежилого помещения под офис (договор аренды офиса) может быть определен, например, следующим образом: «с 01 января 2019 года до 31 декабря 2019 года».
Включает ли предлог «до» в срок действия договора день 31 декабря или не включает?
В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исходя из нормы ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса РФ и правил толкования русского языка, значение предлога «до» не должно включать день 31 декабря в срок действия договора. Предлог «до» следует отличать от предлога «по», который, наоборот, включает указанный за предлогом «по» день в срок действия договора аренды.
Однако как в практической деятельности, так и в судебной практике все перемешалось:
1) Наверняка, Вы встречали в практической деятельности договоры аренды офиса, в которых срок действия предусматривается следующим образом: «с 01 января 2019 года до 31 декабря 2019 года включительно». Я привел условный пример, но подобным образом на практике предусматриваются сроки действия не только в договорах аренды, но и других договорах. Часть фразы «до 31 декабря 2019 года включительно» содержит взаимоисключающие моменты: предлог «до» означает невключение дня 31 декабря в срок действия договора, а слово «включительно», наоборот, означает включение дня 31 декабря в срок действия договора.
Практическая рекомендация состоит в том, чтобы не использовать такие парадоксальные положения как в договоре аренды офиса, так и вообще в договорах.
2) Даже судебная практика по-разному относится к толкованию значения предлога «до» для целей определения срока действия договора аренды офиса:
• первая позиция, состоящая в том, что предлог «до» не включает в срок действия договора день, указанный после данного предлога (пример судебной практики - Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.05.2011 по Делу №А52-4167/2010);
• вторая позиция, состоящая в том, состоящая в том, что предлог «до» не включает в срок действия договора день, указанный после данного предлога (примеры судебной практики — пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.07.2012 по Делу №А66-8681/2011).
Следует отметить, что вторая позиция судебной практики противоречит значению предлога «до».
Практическая рекомендация состоит в том, что положения договора аренды офиса о сроке действия не должны содержать двусмысленные, противоречивые формулировки. Целесообразно вообще не использовать предлог «до», а только предлог «по».
Автор: А.А. Рудаков - юрисконсульт компании М-СТАЙЛ.