В части сделок решение использовать материнский капитал при приобретении недвижимости становится препятствием для продажи такой недвижимости в будущем.
Вам кажется, что это будущее наступит не скоро, но вот вам истории трех семей, которые попали в эту ловушку и пытаются из нее выбраться, но без серьезных потерь это скорее всего не получится.
История №1
Клиенты купили квартиру за 10 млн с привлечением ипотеки. Собственных денег на первоначальный взнос было 10%. В процессе возврата заемных средств они использовали маткапитал для погашения части кредита.
Прошло 5 лет и сейчас экономическая ситуация поменялась. Бизнес лопнул и платить по ипотеке семья не может. Банк дал каникулы 2! года, которые заканчиваются через пару месяцев, но за это время ситуация не улучшилась. Муж с женой решили продать квартиру, рассчитаться с долгами и снимать жилье. На момент принятия этого решения долг перед банком составляет около 7 миллионов рублей.
А теперь, собственно, проблема, с которой сталкиваются люди в похожей ситуации:
В соответствии с законом, при использовании маткапитала родители обязаны наделить детей собственностью. Но квартира под обременением, и выполнить такое обязательство в недвижимости, которая в залоге у банка просто невозможно!
А значит сделка по такой квартире в будущем может быть оспорена детьми, чьи права на нее были нарушены. И прецеденты уже есть.
Более того. Предположим они одалживают деньги у родственников, возвращают весь кредит, наделяют детей собственностью и хотят продать квартиру для возврата денег родным. Органы опеки могут не разрешить сделать сделку с ухудшением условий проживания детей, то есть продажу большей квартиры для покупки меньшей и тем более не разрешит продажу без покупки.
История 2
Продает дама квартиру в новом доме, однокомнатную. Покупала с привлечением ипотечных средств, закрыла ипотеку, обременение сняла. Планирует полученные с продажи квартиры деньги использовать в качестве первоначального взноса для покупки 3-х комнатной квартиры в этих же домах. Пока все логично. Смотрим паспорт, а там 2-е детей.
- Маткапитал использовали для погашения?
- Да.
- А детей когда наделять будете?
- А что надо? ....
Проблема:
В итоге схема сделки меняется, так как органы опеки не дают разрешения на постановку в залог квартиры, где дети собственники. Это значит, что привлечение ипотечных средств для покупки 3-х комнатной квартиры отпадает.
Решение:
Наделяем детей собственностью в продаваемой квартире, находим альтернативу, получаем решение органов опеки. Вот только вместо намеченной трешки площадью 85 метров в новом доме можем себе позволить только ДВУШКУ площадью 44 метра в пятиэтажке. Одной комнаты для семьи из 4-х человек мало, а денег на другую нет.
А ведь собственница почти год продавала квартиру до этого, в полной уверенности что возьмет ипотеку на 3-х комнатную квартиру!
История 3
Покупатели заключили Договор Долевого Участия со строительной компанией на квартиру с привлечением ипотечных средств. Достаточно быстро погасили долг по ипотеке, в том числе с использованием материнского капитала, взяв на себя обязательство наделить детей долями в квартире после получения собственности и выплаты ипотечного кредита.
Не дожидаясь окончания строительства расторгли ДДУ и заключили новый с той же компанией на большую по площади квартиру. Получили собственность и теперь продают. Спрашиваем:
- Маткапитал использовали?
- Да, но все нормально, мы обязательство в Пенсионный Фонд писали на наделение детей собственностью в квартире №12, а у нас теперь №40.
Занавес!
Отправили их в Пенсионный Фонд и опеку для урегулирования вопроса.
UPD
В комментариях мне написали, что некоторые банки позволяют наделять детей собственностью при частично-досрочном погашении. Чуть позже дам информацию какие именно.
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.