Продолжении статьи на тему, снимать квартиру или купить в ипотеку.
Если вы не читали статью Часть 1 на примере 50% взноса по ипотеке, то рекомендую начать с нее.
Тут я хотел бы рассмотреть вариант покупки квартиры без первоначального взноса, а точнее с минимальным. Сейчас можно имея всего 10% от первоначального взноса купить вторичное жилье в старом или новом жилом фонде в ипотеку для резидентов РФ. И как раз такое жилье подбираю для своего давнего знакомого, который решил купить квартиру в Химках в Московской области в целью инвестирования в долгую: т.е. купить вторичку в новом доме без ремонта, сделать за 4-5 мес. ремонт и жить в ней, в место съемной квартиры на севере Москвы. По итогу время до центра не сильно поменяется, если метро будет заменять электричкой до МЦК или центрального вокзала.
Поэтому давайте к примеру:
Купить в Химках можно вторичку в новом монолитном доме от 3 млн рублей однокомнатную квартиру, примерно 32-35 кв.м. . Если рассматривать Новую Москву, то тут начинается от 4 млн рублей за 27-30 кв.м. (например Коммунарка).
Первый взнос может быть около 300-400 тыс рублей. Это подъемная сумма и я против покупки без первого взноса. Мне кажется это показатель, что вы действительно хотите купить квартиру и готовы стабильно выплачивать ипотеку. Так как тут нельзя нарушать срок оплаты и нельзя договориться с владельцем квартиры о переносе даты оплаты на недельку.
Квартиру выбирали с учетом фактора потенциально роста недвижимости в этом р-не. Сейчас уже заложен проект на строительство надземного метро в этом районе через 3-4 года, а рядом с домом уже есть железно-дорожная станция. В перспективе 2-3 лет этот объект вырастит на 20-30% за счет развития инфраструктуру, открытия рядом небольшого парка и новой автомобильной развязки.
Мы выбрали квартиру за 3,6 млн рублей, 42 кв.м. с учетом балкона на 14 этаже (не берите никогда на 1-м этаже квартиру, даже если вы боитесь высоты). В данном случае будем рассматривать взнос в 600 тыс рублей и 3,0 млн кредит + еще кредит на 500 тыс рублей на ремонт квартиры, покупку мебели, сантехники. Ипотека на 30 лет выходит около 35 тыс рублей в месяц под 11% годовых, из них 27500 рублей - это проценты банка, которые ясно ниже суммы за аренду квартиры в Москве или Подмосковье.
Расчеты примерные, я не финансист, погрешность в 10% тут допустима и не сильно будет влиять на итоговый результат. А банковские ставки в разных регионах и банках разные. Зависимость ставки начинается от вашей "белой" зарплаты и кредитной истории.
Да, ставка в РФ ужасная. Но из-за инфляции ниже ставку банки не могут дать. Поэтому нужно учитывать этот фактор и не платить банку 30 лет, а вносить досрочный платеж на 5-10 тыс. ежемесячно, это значительно может снизить сумму по переплате процентов и сам ежемесячный платеж.
Не нужно бояться покупать дом, где в данный момент рядом стройка и нет хороших дорог. В данный момент этот фактор снижает порог входа и стоимость покупки жилья. Пока вы оформите данную квартиру, сделаете ремонт и сможете полноценно заехать, то пройдет от 6 мес. и часть территории застройщик за это время сможет благоустроить. А если даже и за 1-1,5 года пройдет на благоустройство придомовой территории, то это не большая проблема, т.к. вы не временное жилье покупаете и через 3 года земля, сам дом и ваша квартира с ремонтом будут стоить на 20% дороже от первоначальных вложений.
Кредит на ремонт
Нужно еще учитывать, что нам нужно взять кредит или делать ремонт медленно за счет собственных средств. Т.к ремонт - это от 3х до 6 мес. средний срок и даже, если сумма более, чем 500 тыс. рублей, то это не разовая сумма, которую нужно внести (даже если вы делаете ремонт через организацию или прораба). Кредит вам на 500 тыс обойдется где-то на 5 лет в ежемесячным платежом около 12-13 тыс рублей. В данном случае уже платеж в месяц будет более 40 тыс рублей с учетом платежа за ипотеку и данная сумма может быть не подъемной. Поэтому это важно учитывать, чтобы ремонт не превратился "длиною в жизнь". Можно использовать лайф-хаки, например кредитка с отсрочкой в 100 дней, т.к. много закупок можно сделать через строительные онлайн-гипермаркеты. Но не забывайте, что кредитку прийдется оплачивать все равно. Это не бесплатные деньги.
Я лично делаю ремонт через такие сервисы как YouDo или Profi ru, т.к. не считаю, что есть ценность в прорабах, как и агентах. Хороший строитель с отзывами может посоветовать и материалы, и как сделать ремонт или что можно упросить или улучшить. Мы рассматриваем эконом жилье и я не думаю, что вы можете позволить себе переплачивать 50-100% от ремонта прорабу или организации. Т.к. тут всегда другой уровень жилья и ремонта.
По итогу
Что мы имеем? С минимальный взносом сумма сумма процентов все равно ниже, чем арендный платеж. Но общая сумма, платеж банку + погашение долга + вложения в ремонт всегда будут больше, чем ранее ваше арендное жилье. И учитывайте, что покупка квартиры - это не всегда доходная инвестиция. А вот вложения в правильный ремонт - это всегда возвратная инвестиция, которая увеличивает стоимость вашей квартиры, т.к. квартиры сейчас с хорошим ремонтом всегда продаются лучше, чем "голые" стены или "бабушкин ремонт".
Плюсом является то, что мы подошли с умом к выбору жилья. Правильный фактор расположения, тип дома и потенциальное развитие инфраструктуры данного района увеличивает шанс к росту данного объекта через несколько лет. А это возможность продать через 3 года и купить уже что-то по лучше. Конечно, если вы сможете выплатить кредиты за это время.
Если честно, то выбирать сейчас сложно. Мало адекватного жилья и вторичку найти со свежим и хорошим ремонтом всегда сложно. Поэтому или сделали очень дорого или очень плохо и как всегда бывает некачественно и дорого. И делали сами, потратили свое время, нервы и здоровье на разгрузке стройматериалов, экономили и все эти косяки всегда будут заметны даже не опытному покупателю недвижимости.
Прочитать Часть 1. Снимать квартиру или купить в ипотеку и мои выводы можно здесь по ссылке.
И конечно ставьте лайки и подписывайтесь на мой канал здесь!
Прочитать про ошибки, при выборе недвижимости можно в статьях:
"Почему люди теряют деньги при покупке недвижимости" "Что нужно знать, чтобы выгодно купить квартиру".
