Переход на проектное финансирование, который запланирован на лето этого года, не перестает наводить панику. Тут и застройщики не готовы, и банки, ну и покупатели не знают, чего ждать. Казалось бы изменения анонсированы более года назад, но масштаб их такой огромный, что чуть ли не каждый день выходят новые вводные.
Итак, с 1 июля, застройщики не смогут продавать новостройки, как раньше. В отношениях застройщик-клиент появляется третий участник - специализированный банк. В банке будет открыт эскроу счет - счет дольщика, на котором будут находиться деньги за будущую квартиру, пока дом не достроится. Застройщик сможет получить доступ к нему только после сдачи объекта в эксплуатацию. Причем, список банков, в которых возможно открытие эскроу-счетов жестко ограничен и находится на контроле ЦБ. Откуда же брать застройщику средства на стройку, если воспользоваться деньгами дольщиков нельзя? Финансирование будет осуществляться за счет кредита, выданного банком, в котором находятся эскроу-счета. При этом, если у банка отзовут лицензию, дольщик получит обратно деньги с эскроу-счета, но в пределах суммы в 10 млн руб.
Звучит вроде разумно. Закрывает основные риски, связанные с покупкой новостройки: застройщик не сможет воспользоваться деньгами, пока не выполнит свои обязательства перед покупателями. А это значит, что ни вывести и прикарманить себе на светлое будущее, ни перекинуть деньги на строительство других объектов, застройщик не сможет. Обанкротился - деньги вернут, заморозил стройку, задерживает сроки - вернут. Плюс список банков короткий и понятный, никаких карманных банков, которых лишают лицензий по понедельникам, в схеме не будет.
Чего бояться?
ЦЕНЫ на жилье неминуемо повысятся, и сомнений на этот счет нет уже ни у кого. Хотя бы за счет стоимости кредитов застройщикам. Конечно, процентные ставки не будут такими, как для физических лиц или малого бизнеса, но даже 4-5% годовых дадут солидную прибавку к стоимости квартиры. А повышение стоимости на квартиры в новостройках потянет за собой и вторичку.
СОКРАТИТСЯ количество предложений на рынке. И речь не только о зачистке недобросовестных и финасово-неустойчивых компаний, которые не выживут в новых условиях. Продажи на низких стадиях, закрытые продажи, предварительное бронирование, различные скидки и акции - все это станет ненужным для застройщиков. Ведь доступ в деньгам будет только после окончания строительства. И стимулирование спроса на начальных этапах, которое было столь важным для финансирования строительства, теперь будет неактуальным.
ТАКЖЕ уйдет возможность инвестирования в новостройку. Буквально месяц назад в Москве на уступке от застройщика Инград можно было заработать до 1,5 миллиона за пару месяцев. Именно на столько выросли цены с момента запуска продаж с этапа чистого поля до котлована. Но это в прошлом. Если цены на этапе котлована и сдачи дома отличаться практически не будут, то спекуляция на новостройках уйдет из списка способов легких инвестиций.
ОТСУТСТВИЕ судебной практики, а также новые теневые и мошеннические схемы. Не стоит забывать о находчивости недобросовестных бизнесменов в погоне за прибылью. И если сформированная с 2004г. практика защиты дольщиков от обмана позволяла обезопасить как на этапе заключения договора, так и впоследствии в суде, то чего ожидать от нового закона: каких нарушений, схем, махинаций, не знает пока никто.
ЧАСТЬ строительных компаний уйдет с рынка. И не все их них по собственному желанию. Возможно есть какой-то глубокий замысел на эту тему, вроде поглощения местечковых компаний гигантами или глобальной зачистки, но это не точно. Что делать тем, кто уже вложился на старых условиях, и чьи стройки перейдут на новую схему, непонятно. Понятно только, что "Фонда защиты дольщиков" не хватит ни на что. Его уже ни на что не хватило после истории с Урбаном.