Цены на недвижимость – терра инкогнита для подавляющей массы населения.
Рассуждать о предмете любят многие, только вот понимают принципы ценообразования – единицы.
В лучшем случае люди способны на экстраполяцию существующих тенденций. Если цены падали несколько лет, большинство ждет дальнейшего снижения. Если цены 10 лет росли, значит, следующие 10 лет тоже будет рост. Соответственно, когда тренд меняется, народ к этому оказывается совершенно не готов.
Другие вообще не «догоняют», что происходит, полагаясь на то, что пишут СМИ. А поскольку журналисты, часто не имея даже базового экономического образования, понимают не больше, чем те, кто их читает, то в итоге у обывателя в голове образуется совершенная каша.
Полностью деморализованные разноречивыми сообщениями в СМИ, люди окончательно впадают в ступор и идут туда, куда и вся толпа. «Все говорят по-разному. Одни обещают рост цен, другие предрекают снижение. Как будет на самом деле, никто не знает, поэтому куплю квартиру сейчас» - так рассуждает типичный представитель этой группы населения. (В какой-то степени на это и расчет недобросовестных СМИ).
На самом деле, прогнозировать цены на недвижимость, особенно в краткосрочном периоде, довольно легко. Читателям этого блога, да и просто заинтересованным людям, я предлагаю чрезвычайно простой и эффективный способ определения краткосрочных цен на недвижимость. Разобраться в нем не составляет большого труда. Для этого нужно лишь понимать, как работает сегодня рынок недвижимости в России.
Не секрет, что значительную часть спроса на рынке формируют люди, берущие ипотечные кредиты. Этот фактор упоминают многие, но обычно вскользь. Но не стоит его недооценивать. Я доказываю, что сегодня весь спрос (точнее, нетто-частный спрос) обеспечивают кредиты. Почему это именно так, я объясняю тут и тут.
Если принять тезис о тотальной зависимости от заемных средств, картина мира значительно проясняется, ведь не нужно следить за десятками показателей, достаточно анализировать лишь главный – динамику выдачи ипотечных кредитов.
Огромный плюс ипотечного спроса в том, что он уже точно подсчитан. ЦБ регулярно публикует эту информацию.
Собственно, вот графики, кому лень самому искать:
На этой диаграмме показан объем выданных ипотечных кредитов в сравнении год к году.
Отлично видно, что каждый месяц 2018 шел со значительным превышением к предыдущему году. В итоге прирост относительно 2017 года достиг уровня 1 трлн. руб.
Что это значит: покупатели занесли на рынок недвижимости в 2018 году на триллион рублей больше денег, чем в 2017. И это не какая-то абстрактная теория, а настоящий всамделишный дополнительный спрос на недвижимость.
Триллион это вообще много или мало? – наверняка спросят читатели. Считаем. Если принять среднюю цену квартиры в 2,5 млн. руб., на триллион рублей можно выкупить 400 тыс. квартир! В эти квартиры полностью поместится население такого крупного города как Волгоград. Подчеркну, что триллион это не весь спрос на недвижимость, а только прирост относительно 2017 года!
Что происходит когда такая туча денег попадает рынок? – Правильно, случается рост цен.
Ровно это мы получили в 2018 году. Объем строительства не мог поглотить лишний триллион денег и для того, чтобы баланс выровнялся, недвижимость совершила такой неожиданный для многих рывок.
Теперь, наверное, многим интересно, чего ждать дальше. Продолжится ли рост цен? Мой ответ – нет.
Проблема роста цен на ипотеке в том, что поддерживать его можно только постоянно наращивая кредитование. А делать это проблематично – см. на ипотечных костылях рынок недвижимости далеко не убежит
Рано или поздно наступает момент, когда темпы прироста кредитов замедляются или вовсе начинается снижение.
Собственно, это уже произошло.
В марте 2018 по оценке ДОМ.РФ объем выдачи составил 215-225 млрд. руб. (минус 15% в количественном и минус 4-8% в денежном выражении к соответствующему периоду прошлого года). Это было ожидаемо: ЦБ поднял ключевую ставку еще в сентябре 2018 года. Банки упирались, как могли и долго не повышали проценты по ипотеке, но были вынуждены это сделать в начале 2019. Поскольку одобрение по ипотечным кредитам действует до 90 дней, первые два месяца этого года статистика выдачи была еще относительно приличной.
Но начиная с марта-апреля тренд явно сменился. Учитывая инертность недвижимости, реальное падение цен начнется лишь спустя несколько месяцев – ближе ко второй половине года. Вряд ли оно будет глубоким, т.к. скорее всего будут запущены новые меры поддержки – вроде «6% по ипотеке для семей с детьми», «второй маткапитал» и т.д.
Однако даже в оптимистичном сценарии объем кредитного спроса в годовом выражении нарастить не удастся. Поэтому цены в 2019 году, в отличие от 2018 года, не вырастут.
Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, если понравилась статья!